Николай Власов, ведущий аналитик по корпоративным и суверенным рейтингам
Павел Митрофанов, управляющий директор по корпоративным и суверенным рейтингам
Резюме
Заместитель председателя правительства РФ В. Мутко поручил Минстрою РФ проработать вопрос о повышении в пять раз взносов в компенсационный фонд для застройщиков, которые после 1 января 2019 года начнут регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) по разрешениям на строительство, полученным ранее.
Если предложение будет реализовано, то набранные многими застройщиками в 2018 году «впрок» разрешения на строительство не помогут продлить привычную экономику работы через ДДУ. Фактически речь идет о премии за риск работы с ДДУ, которую застройщики будут платить регулятору. Она снизит как минимум на четверть рентабельность по EBITDA и на треть рентабельность по FFO у тех, кто попадет под удар. Для средних и небольших застройщиков эффект будет сильнее и станет сильным стимулом к продаже проектов более крупным игрокам, поскольку переложить в цену для потребителя этот расход не получится.
- Перевод отрасли на банковское сопровождение и эскроу-счета ограничивает возможность нецелевого расходования средств покупателей, но заодно снижает финансовую гибкость застройщиков. Переход на новый порядок работы в строительной отрасли вынудил застройщиков с большим запасом набрать земельных участков с разрешениями на строительство до вступления в силу новых требований. Такой маневр должен был помочь максимально продлить привычный режим работы без банковского контроля, требований по капиталу и ограничению расходов.
С 1 июля 2018 года в России вступили в силу положения новой редакции 214-ФЗ, принципиально изменившие характер деятельности застройщиков и механизмы их продаж. Теперь при работе через эскроу-счета средства покупателей будут выступать фондированием под кредиты банков застройщикам, доступ застройщиков к средствам покупателей будет ограничиваться до момента полной достройки объектов и сдачи их в эксплуатацию. Также до этого был принят 218-ФЗ, предусматривающий создание компенсационного фонда и вводящего множество дополнительных ограничений для застройщиков. Так, введены ограничения на параллельную работу застройщика с несколькими разрешениями на строительство, привязку предельного лимита административных расходов застройщика к бюджету строительного проекта, усиление контроля банков над каждым платежом. В рамках новых требований также запрещается строительство для компаний, у которых опыт работы меньше трех лет. Поэтому практически для всех застройщиков новые требования законодательства – это вызов для сложившейся бизнес-модели.
В первую очередь в рамках разрешений на строительство, выданных после 1 июля 2018 года, застройщики должны выбрать переход на проектное финансирование или на эскроу-счета. Проектное финансирование с прямым доступом застройщика к деньгам дольщиков допускается только как промежуточный вариант работы до 1 июля 2019 года. После этой даты можно работать только через эскроу-счета. В любом из вариантов вводится внешний контроль банков надо всеми операциями застройщика по расчетному счету в рамках каждого разрешения на строительство. Закон прямо устанавливает обязанность банка по блокированию неподтвержденных или нецелевых списаний денег со счета застройщика. Обналичивание денег допускается только для выдачи зарплаты.
В итоге проекты, запущенные по старым правилам, будут распроданы за полтора-два года одновременно с полным переходом на расчеты покупателей через эскроу-счета.
После утверждения новых требований 218-ФЗ, но до вступления их в силу застройщики попытались отсрочить работу с эскроу-счетами. В законе предусмотрена «дедушкина оговорка» для разрешений на строительство, которые были выданы до 1 июля 2018 года. На них новые требования не распространяются.
В первой половине 2018 года в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, являющихся основными драйверами коммерческого жилищного строительства в России, произошел резкий рост количества выданных разрешений на жилищное строительство. Особые пики выдач были в последний месяц действий старых требований законодательства.
