Более чувствительно повышенный взнос в компенсационный фонд скажется на денежных потоках застройщиков. Средний уровень рентабельности по операционному денежному потоку до изменений оборотного капитала составляет 18-20% для застройщиков. Так, при рентабельности по FFO 10% повышение взносов в компенсационный фонд приведет к падению этого уровня на 50%, до 5,2%. При сокращении среднего профицита денежных потоков на разных этапах компания будет более остро нуждаться во внешнем финансировании и поддержании банковских кредитных линий для финансирования стройки. Возникновение повышенной зависимости компании от внешнего финансирования при усложнении получения такого финансирования приближает потенциальную угрозу кассовых разрывов проекта и риск банкротства.
На начальной фазе в условиях преимущественно долгового финансирования проекты застройщиков, как правило, не характеризуются подобными метрикам собственной окупаемости. Поэтому для любого проекта изъятие 6% поступлений на старте – это огромный финансовый стресс. Единственный быстрый способ компенсировать отток ликвидности на старте проекта – это привлечь на 6% больше долга и нести повышенные процентные расходы, а если это невозможно, то продать строительную площадку другому девелоперу.
- Застройщики поставлены перед необходимостью выбора: перестраиваться и продолжать работу в новых условиях или сворачивать объемы деятельности и даже уходить с рынка. С высокой вероятностью предложенная новая норма законодательства об увеличении взносов приведет к ускорению концентрации рынка.
Застройщики будут вынуждены начинать синхронную застройку всего накопленного земельного банка, приобретенного ранее, чтобы обеспечить рентабельность этих проектов на запланированных уровнях. Больше всего затруднений возникает у небольших групп застройщиков, ведущих, как правило, один-три строительных проекта и имеющих в запасе сопоставимое количество площадок с разрешениями на строительство, выданными в рамках действия старых законодательных норм 214-ФЗ.
В случае если застройщики продолжат откладывать начало продаж и строительство на новых площадках, это приведет такие проекты к низкому или даже отрицательному NPV, что на практике будет означать повышенные риски банкротства и появления новых обманутых дольщиков.
Начало продаж будет означать необходимость привлечения финансирования и начала строительных работ на всех площадках. С учетом малой величины компаний и ограниченной масштабируемости их операций одновременная реализация проектов с высокой вероятностью также приведет банкротству застройщиков и потому будет стимулировать их продавать площадки в руки более крупных игроков.