19.10.2018

Динамика выдач разрешений на строительство в Москве и Московской области: «успеть в последний вагон»
Поделиться
Facebook Twitter VK


При этом сам рынок в 2017 году и на начало 1-го полугодия 2018 года характеризовался избытком текущего предложения в новостройках, находящихся в активных фазах строительных циклов. Это означает, что накапливание застройщиками площадок для застройки в будущие годы происходило на фоне сохраняющегося избытка предложения на первичном рынке. В текущей ситуации застройщики, набравшие в июне разрешения на строительство, не смогут одновременно вывести все объекты на рынок, поскольку спроса на такой объем нет. К тому же производственные мощности тоже не позволяют строить сразу на всех имеющихся площадках. А невозможность обеспечить крутящиеся краны сразу на всех объектах может крайне негативно повлиять на репутацию проектов и продажи.

Кроме этого следует учитывать и то, что в ряде случаев наличие незавершенных проектов и долговой нагрузки может не позволить застройщикам начать осуществление новых проектов из-за приоритета завершения работ и обслуживания долга по старым площадкам.

  • Если повышение взносов в компенсационный фонд с 1,2% до 6% состоится, то застройщики окажутся перед сложным выбором. Для сохранения старых условий работы им придется начинать продажи и строительные работы по таким площадкам до конца 2018 года, не имея спроса под предложение, соответствующее всем выданным разрешениям. Вторая альтернатива – принять давление на рентабельность и развивать проекты с повышенными отчислениями. В зоне риска – застройщики низких эшелонов рентабельности. Для них увеличение в пять раз взносов в компенсационный фонд может стать фатальным, потому что их маржинальность и денежный поток снизятся так, что средств перестанет хватать на постоянные расходы и обслуживание кредитов1.

Ожидания застройщиков на этапе ускоренного получения площадок с разрешениями на строительство заключалась в максимальном продлении в будущем работы по старым правилам. В связи с этим логична политика, при которой застройщики будут пытаться как можно дольше растягивать процесс строительства в рамках уже полученных разрешений, особенно если приобретение площадки со «старым» разрешением на строительство было осуществлено за счет собственных средств или долгосрочного финансирования.

С точки зрения регулятора, продолжение деятельности по старым правилам означает повышенную область риска в новых условиях. Для застройщиков с дальними горизонтами строительства по ДДУ это влечет необходимость оплачивать дополнительную «премию за риск» в размере величины повышения взноса в компенсационный фонд – 4,8%. Если состоится повышение взносов в компенсационный фонд в пять раз, это станет попыткой регулятора ускорить переход застройщиков на эскроу-счета. Эта мера, скорее всего, негативно повлияет на рентабельность застройщиков и внутренние нормы доходности (IRR) проектов жилой застройки, которые подпадут под действие новых поправок.

Взносы в компенсационный фонд с объема каждого заключенного договора можно трактовать как прямой дополнительный «сбор» с выручки застройщика, не освобождающий его при этом от исполнения остальных финансовых обязательств в прежних объемах. Попытка переложить на покупателя рост взносов в компенсационный фонд ожидаема, но не осуществима. Рост цен ударит по продажам проекта, особенно на раннем этапе, когда дешевизна – главный драйвер. А общий навес потенциального предложения по накопленным площадкам только усиливает давление на цену.

1 Все приведенные далее расчеты характерны уже для зрелой фазы строительного проекта (сочетания проектов), которая уже дает устойчивый положительный денежный поток, достаточный для самостоятельного финансирования строительных работ и обслуживания процентов. Финансовые риски компаний в рамках отдельных проектов, как правило, гораздо выше, особенно в начальной стадии строительного цикла.