Банки, Строительство и девелопмент, 18.04.2023

Ипотечное кредитование в 2022–2023 годах: регуляторное охлаждение
Поделиться
VK


PDF  

Содержание

Надежда Караваева
Ксения Якушкина
Руслан Коршунов
Александр Сараев

Резюме

Рост ипотечного кредитования в 2023 году составит порядка 2–4%, около 44% выдач обеспечит льготная программа, без продления которой рынок бы сократился на 35%.

  • Мы не ожидаем существенного ухудшения качества ипотечных ссуд: доля просроченной задолженности не превысит 0,5% ипотечного портфеля на 01.01.2024.
  • Из-за ужесточения регулирования в 2023-м банки могут лишиться, по оценкам агентства «Эксперт РА», порядка 80 млрд рублей прибыли.

Несмотря на вызовы прошлого года, повлекшие за собой резкое повышение ставок и ужесточение банковского андеррайтинга, а также общее снижение спроса со стороны клиентов, ипотека по-прежнему остается самым быстрорастущим розничным сегментом. В результате порядка 86% прироста совокупного розничного портфеля по итогам 2022 года пришлось на ипотеку против 50% в 2021-м. Однако стоит отметить, что, несмотря на рост портфеля, объем выдач новых ипотечных кредитов оказался на 15% ниже значений рекордного 2021 года. При этом сжатие рынка в прошлом году могло быть более существенным, если бы объем выдач не был поддержан растущими ценами на жилье, поскольку по количеству выданных кредитов рынок сократился на 30%, откатившись к значению 2019-го.

Существенную помощь рынку оказали продление общей льготной программы и расширение адресных ипотечных программ с господдержкой, обеспечив около половины объема кредитования (46% в денежном выражении). В первой половине прошлого года ставки на рыночную ипотеку стали практически заградительными, в то время как условия по государственной льготной программе позволяли населению брать ипотечные кредиты на более приемлемых условиях, в результате чего выдачи нельготных кредитов практически остановились. В 2-м полугодии стоимость рыночных кредитов стала постепенно снижаться, однако одновременно с этим были скорректированы вниз и ставки по льготной программе, что позволило ей сохранить роль драйвера ипотечного сегмента до конца 2022 года.

В текущем году мы ожидаем слабый рост объема выдач в пределах 2–4%, до 4,9–5 трлн рублей, поскольку рост цен на квартиры (+23% в 2022-м) существенно опережает темпы роста реальных располагаемых доходов (-1% в 2022-м по сравнению с +3,2% в 2021-м), что оказывает давление на количество платежеспособных заемщиков. Кроме того, рост сберегательной активности населения привел к тому, что часть спроса на недвижимость, которая оказывала поддержку рынку в прошлом году, сместилась в сторону депозитных продуктов. При этом льготная программа, продленная до 01.07.2024, продолжит оказывать существенный вклад в развитие ипотечного рынка, ожидается, что она обеспечит 44% выдач кредитов в 2023 году. Однако продление льготной программы не сможет привести к активному росту выдач, а лишь удержит рынок от падения. По оценкам агентства «Эксперт РА», в случае отмены программы объем выдач составил бы 3,2 трлн рублей, что на 35% ниже прогнозируемого объема, поскольку часть спроса на новое жилье могла бы быть удовлетворена за счет предложений на вторичном рынке. Вместе с тем сокращение продаж новостроек оказало бы негативное влияние на доходы застройщиков и, как следствие, на будущие строительные проекты, которые расширяют предложение жилья и снижают ценовое давление для конечного потребителя.

Ипотека от застройщика: карточный домик

В условиях снижения спроса и, как следствие, падения продаж у застройщиков в 2022 году широкое распространение получили различные виды программ ипотеки от застройщиков. Самой популярной стала ипотека от застройщика по околонулевым ставкам, которая стала смещать спрос с ипотеки на вторичное жилье в сегмент ипотеки на новостройки. При этом выпадающий доход банка от низкой ставки, используемой застройщиками в качестве маркетингового хода, заложили в основной долг по ипотечному кредиту. В результате рост цен на недвижимость на первичном рынке и повышение стоимости ипотечной квартиры за счет компенсации низкой процентной ставки привели к существенному увеличению среднего размера ипотечного кредита: +30% в сегменте новостроек (ДДУ) и +19% в среднем на новостройки и вторичку.

Банки в свою очередь, чтобы ограничить регуляторное давление на капитал из-за возможного роста показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщиков на фоне падения их доходов, стали увеличивать средний срок кредита: в сегменте новостроек он вырос с 23 до 26 лет, а в среднем по всем ипотечным кредитам – с 22 до 24 лет. В результате удлинения среднего срока ипотечного кредита на фоне сохраняющейся геополитической неопределенности объем досрочно погашаемых кредитов в 2022 году сократился на 22%. В случае дальнейшего продолжения тенденции по увеличению среднего срока ипотечного кредита и снижения уровня досрочных погашений на фоне завышенной залоговой стоимости квартир на балансах банков будут накапливаться кредитные риски.

По итогам 2022 года ухудшения качества ипотечного портфеля отмечено не было: на 01.01.2023 уровень просроченной задолженности не превысил 0,4%, реструктурированные кредиты составили не более 1% на 01.01.2023. В текущем году мы не ожидаем существенного ухудшения качества ипотечных ссуд по сравнению с 2022-м даже в случае реализации негативного сценария, в рамках которого доля просроченной задолженности может достичь 0,5% ипотечного портфеля к концу 2023-го.

Наталья Ващелюк
Наталья Ващелюк,
главный аналитик, «Совкомбанк»:

«Ипотека по околонулевым ставкам позволяла получить одобрение заемщикам, доход которых был недостаточен для получения ипотеки по стандартным условиям. Тем не менее практика показывает, что россияне, как правило, в любом случае добросовестно относятся к выплатам по ипотечным кредитам, поэтому ухудшения качества кредитного портфеля ждать не стоит».

Упущенная выгода

В условиях рыночных шоков ипотечные портфели в 2022 году продемонстрировали высокую устойчивость к кризису, что позволило избежать значительных расходов по дорезервированию. В то же время льготная программа, на которую пришлось около половины выдач, смогла нивелировать часть процентного риска и поддержать маржу банков. Однако в текущем году новации в регулировании ипотечного бизнеса, направленные на ограничение рисков в данном сегменте, могут оказать давление на доходы банков. Так, введение надбавок к ставке резервирования по ипотеке от застройщика с 30.05.2023 станет причиной снижения выдач по подобным кредитам и, как следствие, сокращения объема единовременных комиссий, получаемых банками от застройщиков. Кроме того, установление макропруденциальных надбавок к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом с 01.06.2023 ослабит потенциал роста объема новых выдач.

Помимо этого, в результате регулирования сегмента страховых комиссий часть банков получит меньше комиссионных доходов по ипотечным продуктам, чем в 2022-м. Банк России лишил банки возможности навязывать заемщику покупку страхового полиса из перечня аккредитованных им страховщиков по завышенной цене. Теперь заемщик сам вправе выбирать компанию среди страховщиков, имеющих кредитный рейтинг, что может снизить для него стоимость покупки страхового полиса на конкурентном рынке, но лишит банки существенной части комиссионного дохода. В результате вышеуказанных нововведений банки в текущем году лишатся, по оценкам агентства, порядка 80 млрд рублей прибыли, но на долгосрочном горизонте эта упущенная выгода будет нивелирована за счет улучшения качества портфелей, на которое направлено регулирование.

Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»

Базовый прогноз агентства «Эксперт РА» предполагает сохранение санкционного давления с его умеренным расширением в ключевых отраслях экономики, а также отсутствие резких колебаний курса валют при поддержании среднегодового значения курса национальной валюты на уровне 75 рублей за доллар США. В рамках данного сценария мы закладываем снижение уровня ВВП в 2023-м на 1,5 против 2,1% по итогам прошлого года. По нашим ожиданиям, ключевая ставка по итогам текущего года останется на уровне 7,5%, при этом инфляция замедлится до 6,5 против 11,9% в 2022-м.

В качестве предпосылок реализации негативного сценария агентство рассматривает дальнейшее обострение геополитической ситуации и существенное усиление санкционного давления, что отразится на доходах работоспособной части населения, а также приведет к наращиванию импорта при закрытии экспортных направлений и, как следствие, к снижению ВВП на 4%. При прогнозировании агентство также учитывает общемировую рецессию, которая затронет и Россию; снижение цен на углеводороды до 50 долларов за баррель и уменьшение объемов их реализации, что приведет к недополучению доходов бюджета, а также снижению курса национальной валюты до 82 рублей за доллар США.

Таблица 1. Ключевые макроэкономические предпосылки прогноза

Показатель 2022 г. 2023 г. (базовый сценарий) 2023 г. (негативный сценарий)
Темп прироста реального ВВП, % -2,1 -1,5 -3,2
Уровень инфляции по итогам года, % 11,9 6,5 11
Ключевая ставка Банка России (на конец года), % 7,5 7,5 9,5
Среднегодовой курс RUB/USD, руб. 69 75 82
Цена нефти марки Brent, USD/баррель (среднегодовая) 95 80 50

Источник: данные Росстата, расчеты агентства «Эксперт РА»

Методология

Исследование рейтингового агентства «Эксперт РА» основано на официальной статистике Банка России и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 32 банка, на которые, по оценкам агентства, приходится около 70% ипотечного рынка по объемам выдач за 2022 год.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Приложение. Рэнкинги банков, выдающих ипотечные кредиты

Таблица 1. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2023

Место по объему портфеля Наименование банка Лицензия Рейтинг агентства «Эксперт РА» на 01.04.2022 Объем портфеля, млн руб. Темп прироста за 2022 г., %
2022 г. 2021 г. 01.01.2023 01.01.2022
1 1 ПАО Сбербанк 1481 7 496 387 6 363 933 17,8
2 2 АО «АЛЬФА-БАНК» 1326 ruAA+ 544 309 419 336 29,8
3 3 АО «Россельхозбанк» 3349 381 731 399 589 -4,5
4 4 ПАО РОСБАНК 2272 ruAAA 336 218 301 137 11,6
5 5 Банк ДОМ.РФ 2312 ruAA 305 474 219 580 39,1
6 6 ПАО «Совкомбанк» 963 ruAA 162 522 125 218 29,8
7 7 ПАО «БАНК УРАЛСИБ» 30 110 798 108 370 2,2
8 8 РНКБ Банк (ПАО) 1354 ruA+ 64 608 51 635 25,1
9 9 ПАО КБ «Центр-инвест» 2225 48 935 46 028 6,3
10 10 АО «АБ «РОССИЯ» 328 ruAA 33 832 29 987 12,8
11 11 ПАО Банк ЗЕНИТ 3255 ruA- 31 882 27 753 14,9
12 13 ООО «АТБ Банк» 1810 ruBB 24 030 21 887 9,8
13 12 АО «МИнБанк» 912 23 823 22 893 4,1
14 15 ПАО КБ «УБРиР» 429 22 426 12 223 83,5
15 14 КБ «Кубань Кредит» ООО 2518 21 596 16 376 31,9
16 17 ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» 2733 ruBBB+ 14 289 8 952 59,6
17 16 Банк «Левобережный» (ПАО) 1343 ruA- 14 252 11 559 23,3
18 18 Банк «КУБ» (АО) 2584 8 503 8 006 6,2
19 20 ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» 485 ruA 6 617 6 589 0,4
20 22 АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО 2602 ruBB+ 5 022 4 424 13,5
21 19 КБ «Москоммерцбанк» (АО) 3365 ruB+ 4 913 7 309 -32,8
22 21 АО КБ «Урал ФД» 249 ruBBB- 4 816 4 911 -1,9
23 23 ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» 493 ruA 3 954 3 852 2,6
24 24 АО «БАНК ОРЕНБУРГ» 3269 ruBB+ 2 555 2 522 1,3
25 25 АКБ «Энергобанк» (АО) 67 2 219 1 834 21,0
26 26 «СДМ-Банк» (ПАО) 1637 ruA- 1 635 1 801 -9,2
27 27 АКБ «Форштадт» (АО) 2208 ruBB+ 1 018 1 145 -11,1
28 28 ООО «Хакасский муниципальный банк» 1049 ruBB 573 579 -1,0
29 29 АО Банк «Национальный стандарт» 3421 ruBB+ 197 212 -7,2
30 30 ЮГ-Инвестбанк (ПАО) 2772 ruBB 141 150 -6,3
31 31 Банк ПТБ (ООО) 2638 36 27 32,8

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков

Таблица 2. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования за 2022 год

Место по объему выдач Наименование банка Лицензия Рейтинг агентства «Эксперт РА» на 01.04.2022 Объем выданных кредитов, млн руб. Темп прироста за 2022 г., %
2022 г. 2021 г. 2022 г. 2021 г.
1 1 ПАО Сбербанк 1481 2 573 890 2 903 311 -11,3
2 2 АО «АЛЬФА-БАНК» 1326 ruAA+ 206 005 269 733 -23,6
3 3 АО «Банк ДОМ.РФ» 2312 ruAA 178 383 132 065 35,1
4 5 ПАО РОСБАНК 2272 ruAAA 92 116 114 300 -19,4
5 4 АО «Россельхозбанк» 3349 80 316 129 443 -38,0
6 6 ПАО «Совкомбанк» 963 ruAA 79 816 87 040 -8,3
7 8 РНКБ Банк (ПАО) 1354 ruA+ 22 348 32 415 -31,1
8 7 ПАО «БАНК УРАЛСИБ» 30 21 010 44 665 -53,0
9 15 ПАО КБ «УБРиР» 429 12 823 6 852 87,1
10 9 ПАО КБ «Центр-инвест» 2225 12 085 15 469 -21,9
11 10 АО «АБ «РОССИЯ» 328 ruAA 10 380 13 751 -24,5
12 13 ПАО Банк ЗЕНИТ 3255 ruA- 9 253 7 276 27,2
13 17 ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» 2733 ruBBB+ 8 895 6 339 40,3
14 14 КБ «Кубань Кредит» ООО 2518 8 757 7 078 23,7
15 16 Банк «Левобережный» (ПАО) 1343 ruA- 5 732 6 387 -10,3
16 12 АО «МИнБанк» 912 5 276 10 984 -52,0
17 11 ООО «АТБ Банк» 1810 ruBB 5 007 11 809 -57,6
18 18 Банк «КУБ» (АО) 2584 2 341 3 069 -23,7
19 19 ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» 485 ruA 1 792 2 423 -26,0
20 20 ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» 493 ruA 1 293 1 969 -34,3
21 22 АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО 2602 ruBB+ 1 255 1 546 -18,8
22 21 АО КБ «Урал ФД» 249 ruBBB- 932 1 715 -45,7
23 23 «СДМ-Банк» (ПАО) 1637 ruA- 847 990 -14,4
24 24 АКБ «Энергобанк» (АО) 67 803 880 -8,8
25 25 АО «БАНК ОРЕНБУРГ» 3269 ruBB+ 651 775 -16,0
26 27 ООО «Хакасский муниципальный банк» 1049 ruBB 143 162 -11,5
27 26 АКБ «Форштадт» (АО) 2208 ruBB+ 125 304 -58,8
28 30 АО Банк «Национальный стандарт» 3421 ruBB+ 41 38 7,7
29 28 ЮГ-Инвестбанк (ПАО) 2772 ruBB 17 132 -87,1
30 31 Банк ПТБ (ООО) 2638 17 19 -10,2
31 29 КБ «Москоммерцбанк» (АО) 3365 ruB+ 2 89 -97,8

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков

Приложение 2. Интервью

Наталья Ващелюк, главный аналитик, «Совкомбанк»

- Какую динамику ипотечных выдач в целом по рынку вы ожидаете в 2023 году? Что будет являться основным драйвером новых выдач? Насколько существенное влияние на выдачи, по вашему мнению, окажут ограничения Банка России (введение макропруденциальных надбавок, повышение норм резервирования ипотеки с низкими ставками)?

- Выдача ипотечных кредитов в 2023 году может сократиться на 15% по сравнению с 2022-м. Основные причины – рост процентных ставок, относительно высокий уровень цен на жилье, сворачивание рискованных схем по ипотеке от застройщика.

ЦБ РФ предпринял меры по ограничению ипотеки с низкими процентными ставками от застройщика. В результате процентные ставки по подобным продуктам выросли с 0–3  до 4–6%, что значительно снизило их привлекательность для покупателей. Расширение семейной ипотеки поддержит спрос на первичном рынке, а возможность торга по цене – вторичный рынок.

- Как, по вашему мнению, будет меняться соотношение выдач ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья в текущем году? Почему? Как вы оцениваете влияние регуляторного ужесточения ипотечного рынка на объемы продаж застройщиков?

- В обоих сегментах будет наблюдаться снижение объема ипотечного кредитования.

- На фоне низких ставок по ипотеке от застройщиков, наблюдавшихся в прошлом году, увеличился средний срок ипотечного кредита до 24 лет. Кроме того, регулятор отмечает снижение стандартов качества в кредитной политике банков. По вашему мнению, претерпит ли существенные изменения качество кредитного портфеля в текущем году?

- Увеличение срока кредита при околонулевых процентных ставках не приводит к росту процентных выплат. Наоборот, ежемесячный платеж становится меньше. Однако ипотека по околонулевым ставкам позволяла получить одобрение заемщикам, доход которых был недостаточен для получения ипотеки по стандартным условиям. Тем не менее практика показывает, что россияне, как правило, в любом случае добросовестно относятся к выплатам по ипотечным кредитам, поэтому ухудшения качества кредитного портфеля ждать не стоит.

- Считаете ли вы, что платежеспособный спрос на ипотеку исчерпан на фоне стагнации реальных доходов населения? Почему?

- Спрос не исчерпан, а доступность покупки жилья в ипотеку остается на уровне, при котором в предыдущие годы спрос был устойчивым.

Номинальные зарплаты в среднем в России в 2022 году были почти на 13% выше, чем в 2021-м. В реальном выражении снизились всего на 1%, несмотря на инфляционный шок, который пришелся на весну 2022 года.

- На фоне дефицита федерального бюджета видите ли вы перспективы пролонгации субсидируемой ипотеки после 01.07.2024? Видите ли вы необходимость дополнительных мер государственной поддержки ипотечного рынка? Если да, то каких?

- Дефицит бюджета в сравнении с ВВП находится на относительно низком уровне и может составить около 3% ВВП в 2023 году. Это не создает рисков для пролонгации ипотеки после 01.07.2024.

Условия использования и ограничение ответственности

Аналитика


Итоги банковского сектора за 1пг2023: возвращение королей

В банках с 11-го по 100-е место отмечается мощный рост транзакционной активности клиентов, тем не ме... 27.09.2023
Итоги банковского сектора за 1пг2023: возвращение королей

Жилищное строительство: прогноз развивающийся

Прогноз по сектору развивающийся: Большинство рейтингуемых агентством «Эксперт РА» компаний сектора... 24.08.2023
Жилищное строительство: прогноз развивающийся

Электронные сервисы недвижимости: экосистема как модель лидера отрасли

Предметом настоящего исследования является рынок электронных сервисов по поиску жилой недвижимости.... 15.06.2023
Электронные сервисы недвижимости: экосистема как модель лидера отрасли

Ипотечное кредитование в 2022–2023 годах: регуляторное охлаждение

Рост ипотечного кредитования в 2023 году составит порядка 2–4%, около 44% выдач обеспечит льготная п... 18.04.2023
Ипотечное кредитование в 2022–2023 годах: регуляторное охлаждение

Значение цифровых финансовых активов для рынка секьюритизации

Секьюритизация – это процесс трансформации неликвидных активов в ценные бумаги, например, кредитов н... 17.04.2023
Значение цифровых финансовых активов для рынка секьюритизации
Вся аналитика