Ипотечное кредитование в 2022–2023 годах: регуляторное охлаждение

Поделиться

VK

Резюме

Рост ипотечного кредитования в 2023 году составит порядка 2–4%, около 44% выдач обеспечит льготная программа, без продления которой рынок бы сократился на 35%.

• Мы не ожидаем существенного ухудшения качества ипотечных ссуд: доля просроченной задолженности не превысит 0,5% ипотечного портфеля на 01.01.2024.
• Из-за ужесточения регулирования в 2023-м банки могут лишиться, по оценкам агентства «Эксперт РА», порядка 80 млрд рублей прибыли.

Несмотря на вызовы прошлого года, повлекшие за собой резкое повышение ставок и ужесточение банковского андеррайтинга, а также общее снижение спроса со стороны клиентов, ипотека по-прежнему остается самым быстрорастущим розничным сегментом. В результате порядка 86% прироста совокупного розничного портфеля по итогам 2022 года пришлось на ипотеку против 50% в 2021-м. Однако стоит отметить, что, несмотря на рост портфеля, объем выдач новых ипотечных кредитов оказался на 15% ниже значений рекордного 2021 года. При этом сжатие рынка в прошлом году могло быть более существенным, если бы объем выдач не был поддержан растущими ценами на жилье, поскольку по количеству выданных кредитов рынок сократился на 30%, откатившись к значению 2019-го.

Существенную помощь рынку оказали продление общей льготной программы и расширение адресных ипотечных программ с господдержкой, обеспечив около половины объема кредитования (46% в денежном выражении). В первой половине прошлого года ставки на рыночную ипотеку стали практически заградительными, в то время как условия по государственной льготной программе позволяли населению брать ипотечные кредиты на более приемлемых условиях, в результате чего выдачи нельготных кредитов практически остановились. В 2-м полугодии стоимость рыночных кредитов стала постепенно снижаться, однако одновременно с этим были скорректированы вниз и ставки по льготной программе, что позволило ей сохранить роль драйвера ипотечного сегмента до конца 2022 года.

В текущем году мы ожидаем слабый рост объема выдач в пределах 2–4%, до 4,9–5 трлн рублей, поскольку рост цен на квартиры (+23% в 2022-м) существенно опережает темпы роста реальных располагаемых доходов (-1% в 2022-м по сравнению с +3,2% в 2021-м), что оказывает давление на количество платежеспособных заемщиков. Кроме того, рост сберегательной активности населения привел к тому, что часть спроса на недвижимость, которая оказывала поддержку рынку в прошлом году, сместилась в сторону депозитных продуктов. При этом льготная программа, продленная до 01.07.2024, продолжит оказывать существенный вклад в развитие ипотечного рынка, ожидается, что она обеспечит 44% выдач кредитов в 2023 году. Однако продление льготной программы не сможет привести к активному росту выдач, а лишь удержит рынок от падения. По оценкам агентства «Эксперт РА», в случае отмены программы объем выдач составил бы 3,2 трлн рублей, что на 35% ниже прогнозируемого объема, поскольку часть спроса на новое жилье могла бы быть удовлетворена за счет предложений на вторичном рынке. Вместе с тем сокращение продаж новостроек оказало бы негативное влияние на доходы застройщиков и, как следствие, на будущие строительные проекты, которые расширяют предложение жилья и снижают ценовое давление для конечного потребителя.

Ипотека от застройщика: карточный домик

В условиях снижения спроса и, как следствие, падения продаж у застройщиков в 2022 году широкое распространение получили различные виды программ ипотеки от застройщиков. Самой популярной стала ипотека от застройщика по околонулевым ставкам, которая стала смещать спрос с ипотеки на вторичное жилье в сегмент ипотеки на новостройки. При этом выпадающий доход банка от низкой ставки, используемой застройщиками в качестве маркетингового хода, заложили в основной долг по ипотечному кредиту. В результате рост цен на недвижимость на первичном рынке и повышение стоимости ипотечной квартиры за счет компенсации низкой процентной ставки привели к существенному увеличению среднего размера ипотечного кредита: +30% в сегменте новостроек (ДДУ) и +19% в среднем на новостройки и вторичку.

Банки в свою очередь, чтобы ограничить регуляторное давление на капитал из-за возможного роста показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщиков на фоне падения их доходов, стали увеличивать средний срок кредита: в сегменте новостроек он вырос с 23 до 26 лет, а в среднем по всем ипотечным кредитам – с 22 до 24 лет. В результате удлинения среднего срока ипотечного кредита на фоне сохраняющейся геополитической неопределенности объем досрочно погашаемых кредитов в 2022 году сократился на 22%. В случае дальнейшего продолжения тенденции по увеличению среднего срока ипотечного кредита и снижения уровня досрочных погашений на фоне завышенной залоговой стоимости квартир на балансах банков будут накапливаться кредитные риски.

По итогам 2022 года ухудшения качества ипотечного портфеля отмечено не было: на 01.01.2023 уровень просроченной задолженности не превысил 0,4%, реструктурированные кредиты составили не более 1% на 01.01.2023. В текущем году мы не ожидаем существенного ухудшения качества ипотечных ссуд по сравнению с 2022-м даже в случае реализации негативного сценария, в рамках которого доля просроченной задолженности может достичь 0,5% ипотечного портфеля к концу 2023-го.

Наталья Ващелюк,
главный аналитик, «Совкомбанк»:

«Ипотека по околонулевым ставкам позволяла получить одобрение заемщикам, доход которых был недостаточен для получения ипотеки по стандартным условиям. Тем не менее практика показывает, что россияне, как правило, в любом случае добросовестно относятся к выплатам по ипотечным кредитам, поэтому ухудшения качества кредитного портфеля ждать не стоит».

Упущенная выгода

В условиях рыночных шоков ипотечные портфели в 2022 году продемонстрировали высокую устойчивость к кризису, что позволило избежать значительных расходов по дорезервированию. В то же время льготная программа, на которую пришлось около половины выдач, смогла нивелировать часть процентного риска и поддержать маржу банков. Однако в текущем году новации в регулировании ипотечного бизнеса, направленные на ограничение рисков в данном сегменте, могут оказать давление на доходы банков. Так, введение надбавок к ставке резервирования по ипотеке от застройщика с 30.05.2023 станет причиной снижения выдач по подобным кредитам и, как следствие, сокращения объема единовременных комиссий, получаемых банками от застройщиков. Кроме того, установление макропруденциальных надбавок к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом с 01.06.2023 ослабит потенциал роста объема новых выдач.

Помимо этого, в результате регулирования сегмента страховых комиссий часть банков получит меньше комиссионных доходов по ипотечным продуктам, чем в 2022-м. Банк России лишил банки возможности навязывать заемщику покупку страхового полиса из перечня аккредитованных им страховщиков по завышенной цене. Теперь заемщик сам вправе выбирать компанию среди страховщиков, имеющих кредитный рейтинг, что может снизить для него стоимость покупки страхового полиса на конкурентном рынке, но лишит банки существенной части комиссионного дохода. В результате вышеуказанных нововведений банки в текущем году лишатся, по оценкам агентства, порядка 80 млрд рублей прибыли, но на долгосрочном горизонте эта упущенная выгода будет нивелирована за счет улучшения качества портфелей, на которое направлено регулирование.

Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»

Базовый прогноз агентства «Эксперт РА» предполагает сохранение санкционного давления с его умеренным расширением в ключевых отраслях экономики, а также отсутствие резких колебаний курса валют при поддержании среднегодового значения курса национальной валюты на уровне 75 рублей за доллар США. В рамках данного сценария мы закладываем снижение уровня ВВП в 2023-м на 1,5 против 2,1% по итогам прошлого года. По нашим ожиданиям, ключевая ставка по итогам текущего года останется на уровне 7,5%, при этом инфляция замедлится до 6,5 против 11,9% в 2022-м.

В качестве предпосылок реализации негативного сценария агентство рассматривает дальнейшее обострение геополитической ситуации и существенное усиление санкционного давления, что отразится на доходах работоспособной части населения, а также приведет к наращиванию импорта при закрытии экспортных направлений и, как следствие, к снижению ВВП на 4%. При прогнозировании агентство также учитывает общемировую рецессию, которая затронет и Россию; снижение цен на углеводороды до 50 долларов за баррель и уменьшение объемов их реализации, что приведет к недополучению доходов бюджета, а также снижению курса национальной валюты до 82 рублей за доллар США.

Таблица 1. Ключевые макроэкономические предпосылки прогноза

Источник: данные Росстата, расчеты агентства «Эксперт РА»

Методология

Исследование рейтингового агентства «Эксперт РА» основано на официальной статистике Банка России и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 32 банка, на которые, по оценкам агентства, приходится около 70% ипотечного рынка по объемам выдач за 2022 год.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Приложение. Рэнкинги банков, выдающих ипотечные кредиты

Таблица 1. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2023

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков

Таблица 2. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования за 2022 год

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков

Приложение 2. Интервью

Наталья Ващелюк, главный аналитик, «Совкомбанк»

Наталья Ващелюк, главный аналитик, «Совкомбанк»

- Какую динамику ипотечных выдач в целом по рынку вы ожидаете в 2023 году? Что будет являться основным драйвером новых выдач? Насколько существенное влияние на выдачи, по вашему мнению, окажут ограничения Банка России (введение макропруденциальных надбавок, повышение норм резервирования ипотеки с низкими ставками)?

- Выдача ипотечных кредитов в 2023 году может сократиться на 15% по сравнению с 2022-м. Основные причины – рост процентных ставок, относительно высокий уровень цен на жилье, сворачивание рискованных схем по ипотеке от застройщика.

ЦБ РФ предпринял меры по ограничению ипотеки с низкими процентными ставками от застройщика. В результате процентные ставки по подобным продуктам выросли с 0–3  до 4–6%, что значительно снизило их привлекательность для покупателей. Расширение семейной ипотеки поддержит спрос на первичном рынке, а возможность торга по цене – вторичный рынок.

- Как, по вашему мнению, будет меняться соотношение выдач ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья в текущем году? Почему? Как вы оцениваете влияние регуляторного ужесточения ипотечного рынка на объемы продаж застройщиков?

- В обоих сегментах будет наблюдаться снижение объема ипотечного кредитования.

- На фоне низких ставок по ипотеке от застройщиков, наблюдавшихся в прошлом году, увеличился средний срок ипотечного кредита до 24 лет. Кроме того, регулятор отмечает снижение стандартов качества в кредитной политике банков. По вашему мнению, претерпит ли существенные изменения качество кредитного портфеля в текущем году?

- Увеличение срока кредита при околонулевых процентных ставках не приводит к росту процентных выплат. Наоборот, ежемесячный платеж становится меньше. Однако ипотека по околонулевым ставкам позволяла получить одобрение заемщикам, доход которых был недостаточен для получения ипотеки по стандартным условиям. Тем не менее практика показывает, что россияне, как правило, в любом случае добросовестно относятся к выплатам по ипотечным кредитам, поэтому ухудшения качества кредитного портфеля ждать не стоит.

- Считаете ли вы, что платежеспособный спрос на ипотеку исчерпан на фоне стагнации реальных доходов населения? Почему?

- Спрос не исчерпан, а доступность покупки жилья в ипотеку остается на уровне, при котором в предыдущие годы спрос был устойчивым.

Номинальные зарплаты в среднем в России в 2022 году были почти на 13% выше, чем в 2021-м. В реальном выражении снизились всего на 1%, несмотря на инфляционный шок, который пришелся на весну 2022 года.

- На фоне дефицита федерального бюджета видите ли вы перспективы пролонгации субсидируемой ипотеки после 01.07.2024? Видите ли вы необходимость дополнительных мер государственной поддержки ипотечного рынка? Если да, то каких?

- Дефицит бюджета в сравнении с ВВП находится на относительно низком уровне и может составить около 3% ВВП в 2023 году. Это не создает рисков для пролонгации ипотеки после 01.07.2024.