Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта

Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Агенты по сопровождению ипотечных закладных Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Эффективность управления ПИФами Качество управления закупочной деятельностью Ипотечные сертификаты участия Регионы России
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство «Эксперт РА»

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1650)
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1656)
e-mail: sale@raexpert.ru

Контакты
«РАЭКС-Аналитика»

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1640)
e-mail: svishcheva@raex-a.ru

Яндиева Мариам
(по вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1896)
e-mail: yandieva@raex-a.ru

RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 20-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


 

Рейтинг качества ипотечного сертификата участия


Рейтинг качества ипотечного сертификата участия (ИСУ) представляет собой мнение рейтингового агентства «Эксперт РА» о вероятности своевременного получения владельцами ИСУ в полном объеме платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие


Методология присвоения рейтингов надежности ипотечным сертификатам участия

Методология присвоения рейтингов качества ипотечным сертификатам участия

Рейтинг качества ипотечного сертификата участия (ИСУ) представляет собой мнение рейтингового агентства «Эксперт РА» о вероятности своевременного получения владельцами ИСУ в полном объеме платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Методология предназначена для присвоения рейтинга качества ипотечным сертификатам участия, в которых заемщиками по закладным, составляющим ипотечное покрытие, являются юридические лица.

Данный тип рейтинга не относится к кредитным рейтингам в терминологии 222-ФЗ от 13 июля 2015 года.

Принципы рейтингового анализа

В основе ипотечных сертификатов участия находятся права требования исполнения обязательств по кредитным договорам, обеспеченных залогом недвижимого имущества. В случае ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору заемщиком предполагается реализация заложенного им имущества, что, тем не менее, свидетельствует о несвоевременном исполнении обязательств в полном объеме. Поэтому приоритетным направлением оценки качества ИСУ является анализ финансового состояния  компаний, являющихся заемщиками по закладным, составляющим ипотечное покрытие, по сравнению с анализом предоставленного этими компаниями обеспечения.

Основным риском ИСУ является недостаточность или непрозрачность формирования у заемщика денежного потока для исполнения обязательств по кредитному договору. В результате этого своевременное исполнение обязательств заемщиком в высокой степени зависит от дополнительной финансовой помощи акционеров. Поэтому особое значение при оценке финансового состояния компании имеет способность компании генерировать достаточный операционный денежный поток для исполнения своевременно и в полном объеме обязательств по кредитным договорам.

В целом раздел оценки кредитоспособности заемщиков в рамках ИСУ схож с разделом анализа финансовых рисков методологии присвоения рейтингов кредитоспособности компаний и включает оценку долговой нагрузки, показателей ликвидности, анализ денежного потока, достаточности капитала. Анализ бизнес-рисков компаний-заемщиков в рамках методологии ИСУ охватывается в анализе предпосылок, используемых оценщиками при определении рыночной стоимости заложенного компанией имущества, так как рыночная стоимость объектов залога во многом определяется его доходным потенциалом.

Также важным риском ИСУ является завышенная рыночная стоимость объектов залога. При изначально завышенной рыночной стоимости объекта залога в случае его реализации при несвоевременном исполнении обязательств компанией, предоставившей это обеспечение, содержится риск недостаточного получения средств для выполнения обязательств по ИСУ перед их владельцами в полном объеме. Поэтому при определении качества ипотечного покрытия особое внимание уделяется репутации и опыту работы оценщика, а также предпосылкам, используемым оценщиком при определении рыночной стоимости объектов залога.

Помимо этого в рамках оценки ИСУ анализируются элементы инфраструктуры, где основной акцент направлен на анализ качества участников выпуска и обслуживания ИСУ.

Источники информации

При проведении рейтинговой оценки используются следующие источники информации:

  • Типовая анкета по форме агентства;
  • Отчетность компаний (формы 1, 2, 3, 4), являющихся заемщиками по закладным, составляющим ипотечное покрытие ИСУ за 3 последних завершившихся года с аудиторскими заключениями;
  • Отчетность компаний (формы 1 и 2), являющихся заемщиками по закладным, составляющим ипотечное покрытие ИСУ на последнюю отчетную дату;
  • Отчеты оценщика о стоимости объектов залога, входящих в ипотечное покрытие ИСУ, подготовленные не позже, чем 3 года назад
  • Прогнозный cash flow/финансовая модель/бизнес-план заемщиков
  • Правила доверительного управления ипотечным покрытием
  • Кредитные договоры
  • Информация, полученная в ходе рейтингового интервью/рейтинговой встречи;
  • Информация из СМИ и других открытых источников (в том числе данные Банка России: http://www.cbr.ru/; сведения о государственной регистрации юридических лиц: https://egrul.nalog.ru/; официальный сайт Федеральной службы судебных приставов: http://fssprus.ru/iss/ip/; сведения о ликвидации или банкротстве юридического лица: http://fedresurs.ru/; картотека арбитражных дел: http://kad.arbitr.ru/; информационный ресурс «Спарк-Интерфакс» http://www.spark-interfax.ru/. и т.д.);
  • Макроэкономические и отраслевые прогнозы Банка России и Минэкономразвития России.

Кредитное рейтинговое агентство может запрашивать и использовать иную информацию, необходимую для более детальной оценки объекта рейтинга.

При присвоении рейтингов качества кредитное рейтинговое агентство может использовать комбинацию различных источников информации, перечисленных выше (например, данные из отчётности как по РСБУ, так и по МСФО).

При присвоении рейтинга качества Агентство может переклассифицировать отдельные статьи баланса, отчета о финансовом результате и отчета о движении денежных средств, если для этого есть основания. Например, долгосрочные обязательства могут быть переклассифицированы в краткосрочные, если компания нарушает ковенанты по таким обязательствам и кредитор имеет право досрочно требовать их исполнения. В таком случае, финансовые коэффициенты корректируются с целью сопоставимости компаний между собой.

В случае недостаточности предоставленной объектом рейтинга информации, кредитное рейтинговое агентство «Эксперт РА» отказывается от присвоения/поддержания действующего рейтинга.

Если при этом у объекта рейтинга есть действующий рейтинг качества, то такой рейтинг отзывается без подтверждения.

Достаточность информации для присвоения рейтинга качества определяется исходя из возможности или невозможности проведения анализа в соответствии с настоящей методологией.

Основные критерии, используемые для определения достаточности информации:

обеспечение возможности проведения анализа деятельности объекта рейтинга в соответствии с показателями, приведенными в настоящей методологии;

обеспечение возможности проведения анализа всех факторов поддержки и стресс-факторов, которые перечислены в настоящей методологии.

Система показателей

I. Анализ кредитоспособности заемщика(ов) и ипотечного покрытия (залога)

Оценка за раздел определяется как средняя оценка кредитоспособности заемщиков и оценка предоставленного этими заемщиками залогового обеспечения, взвешенная по весу обязательств заемщика в общем объеме обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Оценка = доля обязательств заемщика в общем объеме обязательств по ИСУ * оценка кредитоспособности заемщика и качества предоставленного им ипотечного покрытия

1. Анализ кредитоспособности компаний, являющихся заемщиками по закладным

1.1 Характеристики долговой нагрузки

Цель анализа: определить риски компании, связанные с тяжестью долгового бремени, взятого на себя компанией.

Основными показателями для оценки долговой нагрузки, среди прочих, являются:

  • Отношение объема долга к выручке
  • Отношение объема долга к капиталу
  • Отношение объема долга к размеру EBITDA
  • Отношение объема выплат по долгу в ближайшие 12 месяцев к размеру EBITDA

1.2 Ликвидность

Цель анализа: определить риски компании, связанные с недостаточным объемом ликвидных активов для успешного выполнения текущих обязательств.

Основными показателями для оценки уровня ликвидности, среди прочих, являются:

  • Абсолютная ликвидность
  • Срочная ликвидность
  • Текущая ликвидность

1.3 Капитал

Цель анализа: оценить обеспеченность компании собственными ресурсами. Чем выше достаточность собственных средств, тем независимее компания от рыночных рисков.

Основным показателем, характеризующим собственные средства, среди прочих, является:

  • Достаточность капитала

1.4 Прибыль и рентабельность

Цель анализа: определить риски компании, связанные с уровнем рентабельности на различных этапах формирования чистой прибыли.

Основными показателями для оценки рентабельности, среди прочих, являются:

  • Рентабельность активов
  • Рентабельность капитала
  • Рентабельность продаж
  • Рентабельность по EBITDA

1.5 Анализ денежного потока

Цель анализа: определить риски компании, связанные с недостаточностью денежных потоков для выполнения своих обязательств.

Основными показателями для оценки денежного потока, среди прочих, являются:

  • Степень покрытия процентных выплат денежным потоком от операционной деятельности
  • Отношение долговых обязательств к денежным средствам от операционной деятельности

1.6 Аудитор

Цель анализа: оценить опыт работы и репутацию аудитора компании и, как следствие, оценить риски достоверности бухгалтерской отчетности компании

Основными показателями для оценки аудитора, среди прочих, являются:

  • Опыт работы
  • Вхождение в СРО
  • Информационная прозрачность аудитора

1.7 Собственники

Цель анализа: определить уровень раскрытия информации о бенефициарах компании и оценить риски разрозненной структуры владения и вероятность возникновения корпоративных конфликтов.

Основными показателями для оценки собственников, среди прочих, являются:

  • Информация о конечных бенефициарах компании
  • Концентрация акционерного капитала

2. Анализ качества ипотечного покрытия

2.1 Отношение объема требований по кредитным договорам к рыночной стоимости объектов недвижимости (LTV)

Чем ближе LTV к максимально допустимому по законодательству уровню, тем выше риски кредитоспособности заемщика, так как потенциальное снижение стоимости объектов залога может привести к необходимости досрочного погашения части долговых обязательств, что повышает вероятность несвоевременного исполнения обязательств. Кроме того, высокое значение LTV повышает риски возникновения трудностей у УК при возможной реализации объектов залога для исполнения обязательств по ИСУ. При этом особое значение имеет опыт работы и репутация оценщика, проводившего оценку рыночной стоимости объекта залога.

Основными показателями для оценки LTV, среди прочих, являются:

  • LTV по отчету оценщика
  • Репутация и опыт работы оценщика
  • Анализ предпосылок, используемых оценщиком при определении стоимости объектов залога
  • LTV по скорректированной стоимости

Логическая схема выставления оценки:

Размер LTV по отчету оценщика - анализ репутации и опыта работы оценщика, а также предпосылок, используемых при определении стоимости объекта залога - LTV по скорректированной стоимости

Начальной точкой оценки размера LTV является рыночная стоимость объекта оценки согласно отчету оценщика. После этого анализируется опыт работы оценщика, а также подходы и предпосылки, используемые им при определении рыночной стоимости объекта оценки. При этом об опыте работы оценщика косвенно свидетельствует объем полученной оценщиком годовой выручки от оценки объектов недвижимости. В зависимости от опыта работы оценщика и использованных им предпосылок агентством корректируется размер стоимости объекта оценки, указанный в отчете оценщика. В результате скорректированная стоимость сравнивается с размером обязательств заемщика.

2.2 Надежность страховой защиты объектов залога

Цель анализа: оценить риски получения страхового возмещения от страховой компании в случае наступлении страхового случая с объектом залога.

Основным показателем, характеризующим надежность страховой защиты, среди прочих, является:

  • Рейтинг надежности страховой компании

В рамках оценки кредитоспособности заемщика и анализа качества ипотечного покрытия могут быть выделены стресс-факторы и факторы поддержки

В качестве стресс-факторов учитываются факторы, которые содержат в себе высокий риск резкого и значительного снижения кредитоспособности компании:

  • влияние долговой нагрузки
  • неопределенность/непрозрачность появления денежных потоков для обслуживания долговых обязательств
  • негативное влияние собственников (высокая вероятность вывода собственниками активов из компании, проблемы в материнском холдинге, плохая репутация конечных собственников)
  • низкая надежность страховой защиты объекта залога

В качестве фактора поддержки учитывается способность собственников оказать финансовую помощь компании.

II. Анализ инфраструктуры

Основной задачей этого раздела является оценка рисков, связанных с элементами инфраструктуры. Положительное влияние на рейтинг оказывает высокая надежность УК, которая осуществляет функции доверительного управляющего ипотечным покрытием, а также высокая надежность других контрагентов, участвующих в выпуске и обслуживании ИСУ. Ключевой характеристикой оценки надежности являются рейтинги надежности. Помимо этого внимание уделяется наличию опыта у УК по управлению ИСУ, а также оценке финансовой модели ИСУ

Основными показателями для оценки инфраструктуры, среди прочих, являются:

  • Рейтинг надежности и качества управления УК
  • Опыт УК по управлению ИСУ
  • Надежность специализированного депозитария
  • Надежность банка - оригинатора
  • Надежность расчетного банка
  • Оценка финансовой модели ИСУ

В качестве стресс-фактора рейтинговой оценки ИСУ учитывается дефолт/отзыв лицензии расчетного банка.

Методология присвоения рейтингов качества российским ипотечным сертификатам участия базируется на ряде ключевых рейтинговых предположений, на основании которых принимается решение о рейтинговом действии. Данные предположения касаются макроэкономической и политической ситуации в России и их влияния на деятельность российские ипотечные сертификаты участия в ближайшие 12 месяцев. Ключевые рейтинговые предположения подлежат пересмотру раз в год, либо чаще в случае непредвиденных шоков.

Ключевые рейтинговые предположения на 2017 год

  • Динамика ВВП России за 2017 будет находиться в диапазоне от +0,5% до +1,5%.
  • Мы ожидаем, что среднегодовая цена на нефть марки «Urals» за 2017 год будут находиться в диапазоне 40-55$ за баррель.
  • Инфляция за 2017 год будет находиться в диапазоне 4-7%.
  • Мы ожидаем сохранение до конца 2017 года политической напряженности в отношениях России с Украиной, США и странами ЕС, что предполагает сохранение введенных ранее санкций против России и ответных санкций России в отношении отдельных стран. При этом Агентство не предполагает значительного усиления экономических санкций в 2017 году.
  • Агентство ожидает сохранения политической стабильности внутри страны и отсутствие резкой смены выбранного политического курса.
  • ЦБ РФ в 2017году не допустит резкого ослабления рубля сопоставимого с концом 2014-началом 2015 гг.
  • Агентство предполагает, что российские власти и Банк России приложат максимальные усилия для поддержания финансовой стабильности системно значимых банков, а также крупных банков с государственным участием в капитале.
  • Ключевая ставка ЦБ РФ к концу 2017 года составит 8-10%.
  • Сохранение плавающего обменного курса.
  • Уровень безработицы составит от 5,5 до 6,5%.