Ипотечное кредитование в 2024 году: меньше роста – больше качества

Поделиться

VK

Резюме

• В текущем году «Эксперт РА» ожидает значительное падение ипотечных выдач на 30%, сопоставимое с сокращением рынка в 2015-м, что в свою очередь приведет к заметному замедлению динамики ипотечного портфеля.
• Сокращение объемов финансирования приведет к ослаблению главного драйвера прошлого года – субсидируемой государством ипотеки, в результате ее доля в объеме ипотечных выдач за 2024-й снизится с 60 до 45%, упав до уровня 2022-го.
• Ужесточение регулирования в текущем году позволит улучшить качество выдач ипотечных кредитов: доля выдач с ПДН заемщика более 80% сократится с 45 до 30% к концу 2024-го.

От пика к пике

В 2023-м ипотека сохранила статус драйвера розничного кредитования, обеспечив 65% прироста совокупного портфеля кредитов ФЛ, несмотря на увеличение ставок вслед за ключевой в 2-м полугодии 2023 года и ужесточение регулирования, предусматривающее повышение макронадбавок по кредитам с низким первоначальным взносом и высоким ПДН. Ипотечный сегмент установил новый рекорд по приросту выдач (+62%), при этом портфель также показал существенные темпы роста (+29%, без учета секьюритизации кредитов). Значительное влияние на динамику ипотеки оказали расширенные льготные госпрограммы за счет двукратного разрыва в стоимости льготного и рыночного ипотечного кредитов. Вместе с этим спрос на ипотеку был простимулирован новостями о дальнейшем ужесточении условий по льготным ипотечным программам в 2024 году и высокими инфляционными ожиданиями населения.

Однако новых ипотечных рекордов в текущем году мы не ожидаем, поскольку снижению объемов выдач будет способствовать существенная трансформация льготных программ. В свою очередь усиливающийся контроль со стороны регулятора за качеством выдаваемых кредитов также приведет к охлаждению рынка. Кроме того, рыночные выдачи будут восстанавливаться при установлении ставок на уровне менее 13%, что, по оценкам агентства, произойдет не раньше 2-го полугодия 2024 года по мере снижения ключевой. Согласно прогнозу агентства «Эксперт РА», по итогам текущего года объем выданных ипотечных кредитов может сократиться на 30%, что сопоставимо со сжатием рынка в 2015-м, а рост ипотечного портфеля не превысит 13%.

Льготная ипотека по новым правилам

Введенная в 2020-м с целью поддержания строительного сектора и экономики льготная ипотека в прошлом году впервые стала преобладать над рыночными сделками, обеспечив 60% ипотечных выдач по итогам 2023-го. Стоит отметить, что, по оценкам агентства «Эксперт РА», без учета продления программы на 2023-й падение ипотечных выдач по итогам прошлого года составило бы порядка 35%. В декабре 2023 года условия льготных программ были значительно скорректированы, при этом изменения затронули как заемщиков (максимальный размер кредита сократился в два раза и составил 6 млн рублей, минимальный первоначальный взнос повышен с 20 до 30% стоимости жилья), так и банки (размер субсидии по кредиту снизился на 0,5 п. п.). Данные меры ограничили круг потенциальных заемщиков, а также снизили интерес банков к льготной программе, в результате чего кредитные организации, чтобы компенсировать выпадающие доходы, установили застройщикам комиссии за участие в льготной программе. В результате снижение выдач стало заметно уже по итогам января – февраля текущего года, за которые банки предоставили на 14% меньше ипотечных кредитов в стоимостном выражении, чем за аналогичный период в 2023-м.

Окончание льготных программ предполагается 01.07.2024, тем не менее мы ожидаем, что семейная ипотека будет продлена на несколько лет. Кроме того, не исключено продление льготной ипотеки в отдельных регионах, где отмечается слабый спрос со стороны населения. Итогом подобных изменений станет более адресный характер ипотечных госпрограмм, которые будут направлены, прежде всего, на поддержку слабозащищенной части населения и снизят инвестиционную составляющую в ипотеке за счет государства. Так, в 2024-м вследствие пересмотра условий льготных программ доля льготной ипотеки в кредитных выдачах снизится до 45%, однако останется на достаточно высоком уровне ввиду частичного восстановления спроса на рыночную ипотеку только с 2-го полугодия 2024 года.

Курс на качество

Текущее качество ипотечного портфеля по-прежнему оценивается как высокое: уровень просроченной задолженности в портфеле по итогам 2023 года опустился ниже 0,4% за счет опережающего роста портфеля (+29%) над динамикой просроченной задолженности (+4%). Тем не менее на протяжении последних лет постепенно увеличивается доля потенциально проблемных выдач: доля кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%) с I квартала 2020 по IV квартал 2023 года, выросла с 26 до 45%. Кроме того, на фоне активизации сберегательной модели поведения россиян в период высоких ставок доля досрочных погашений снижается, что ведет к увеличению срока амортизации ипотечного портфеля (+1 год в 2023-м) и, как следствие, повышает кредитные риски. Для ограничения наиболее рискованных выдач, которые несут в себе будущие системные риски, в течение 2023-го и I квартала 2024 года Банк России несколько раз увеличивал размеры коэффициентов риска (макронадбавок) по ипотеке с невысоким первоначальным взносом, или LTV и низкими показателями ПДН, что несколько ограничило возможности банков по росту. Проводимая политика привела к сокращению в IV квартале 2023 года выдач кредитов с первоначальным взносом менее 20% с 49 до 12%, но в то же время доля кредитов с первоначальным взносом от 20–30% выросла с 22 до 38%. Также на горизонте года мы ожидаем постепенное снижение доли кредитов с ПДН свыше 80% с 45 до 30%. В перспективе возможно распространение ограничений на срочность кредитов, увеличение которой банки используют для занижения расчетного ПДН в целях уменьшения регуляторной нагрузки на капитал, что также несет риски ухудшения обслуживания задолженности в будущем.

В 2024 году также ожидается, что инструментарий регулятора пополнится еще одной мерой – макропруденциальными лимитами (МПЛ), предполагающими количественные ограничения выдач кредитов заемщикам с невысоким кредитным качеством. Для сохранения баланса между охлаждением рынка и активностью строительной отрасли предполагается, что размер лимитов будет согласовываться с Минстроем, заинтересованным в стимулировании возведения нового жилья и, соответственно, в увеличении ипотечных выдач. В результате применяемых мер темпы роста кредитования замедлятся, однако в структуре портфеля будет повышаться доля качественных заемщиков, что снизит риски потерь для банков в случае наступления кризиса.

Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»

Базовый сценарий агентства предполагает сохранение основных мер государственной поддержки в 2024 году с ужесточением требований их предоставления в отдельных отраслях, а также умеренное усиление внешних экономических ограничений против организаций реального и финансового секторов. Мы ожидаем среднегодовой курс рубля на уровне 92 рубля за доллар США, при этом внутри года возможны периоды повышенной волатильности. Экономика продолжит расти умеренными темпами с увеличением ВВП в 2024 году в реальном выражении на 2%. В 2-м полугодии ключевая ставка начнет снижаться относительно текущего уровня в 16% и, по оценкам агентства, к концу года составит около 12%, при этом инфляция по итогам 2024-го будет находиться в диапазоне 5,0–5,5% против 7,4% за 2023-й.

Таблица. Ключевые макроэкономические предпосылки прогноза

Источник: оценка и прогноз «Эксперт РА»

Методология

Исследование рейтингового агентства «Эксперт РА» основано на официальной статистике Банка России и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 32 банка, на которые, по оценкам агентства, приходится около 77% ипотечного рынка по объемам выдач за 2023 год.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Приложение. Рэнкинги банков, выдающих ипотечные кредиты

Таблица 1. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2024

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков

Таблица 2. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования за 2023 год

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков