«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» на уровне ruА- со стабильным прогнозом

Москва, 15 августа 2025 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «ГК «Пионер» на уровне ruА-, прогноз по рейтингу стабильный.

АО «ГК «Пионер» (далее – «ГК «Пионер», «Группа») является девелопером, который осуществляет строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве.  В 2020-2021 годах компания вышла на новый этап развития, приступив к реализации проектов в сегментах коммерческой недвижимости и жилой недвижимости премиум-класса, каждый из которых реализуется под собственным уникальным брендом.

Рейтинг кредитоспособности АО «ГК «Пионер» обусловлен слабой оценкой риск-профиля отрасли, умеренными рыночными и конкурентными позициями, комфортной долговой нагрузкой, высокой ликвидностью, сильными показателями рентабельности и низким уровнем корпоративных рисков.

Рейтинговый анализ был проведен на основе консолидированной отчетности МСФО АО «ГК «Пионер». 

Обоснование рейтинга

Слабый риск-профиль отрасли, в которой работает Группа. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около 40% текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объемы продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативной части бизнес-цикла отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Сворачивание программы безадресной льготной ипотеки с июля 2024 года оказало негативное влияние на натуральные объемы продаж участников рынка, привело к расширению продаж с использованием рассрочек.

Вместе с тем, агентство отмечает, что ГК «Пионер» осуществляет строительство преимущественно проектов премиум и бизнес-классов в сегменте жилой недвижимости, а также активно наращивает присутствие в сегменте коммерческой недвижимости, где приоритетной задачей является продажа площадей на этапе строительства. В сегментах присутствия в жилом строительстве Группа демонстрирует хорошую динамику продаж вопреки ухудшению рыночной конъюнктуры. Несмотря на рост процентных ставок в 2025 году до экстремальных значений и отмены льготных ипотечных программ, за 1 полугодие 2025 года продажи жилой недвижимости Группы увеличились на 6% г/г в стоимостном выражении, доля ипотечных продаж снизилась до 19% против 49% в 1 полугодии 2024 г. Сегменты жилья класса бизнес и премиального жилья характеризуются большей устойчивостью к внешним шокам, в сравнении с сегментом массового жилья. Проекты в нежилом строительстве представлены преимущественно офисной недвижимостью, которая пользуется в г. Москве стабильным спросом, вакантность площадей в секторе характеризуется минимальными значениями. В планах Группы также обеспечить среднесрочное управление собственной коммерческой недвижимостью с целью генерации стабильного арендного потока, расширения диверсификации формирования выручки. 

При анализе оценки барьеров для входа агентство учитывало высокий порог вхождения новых игроков для занятия сопоставимой с Группой доли на рынке московского жилья, на котором Группа располагает большим земельным банком и существенными масштабами деятельности в пределах МКАД.  Агентство также отмечает сильные конкурентные позиции Группы в сегменте коммерческой недвижимости, барьеры для входа которого выше, чем в других сегментах стройки из-за высоких необходимых капитальных затрат, ограниченности доступных площадей в г. Москве, где было бы разрешено возводить такого рода объекты.

Умеренные рыночные и конкурентные позиции. Объем строительства жилой недвижимости по состоянию на конец июня 2025 года составил 460 тыс. кв. м, что оценивается умеренно негативно по методологии агентства. Агентство приняло во внимание, что объем текущего строительства может существенно увеличиться в будущем после получения РНС по проектам в стадии проектирования, обеспеченных действующим земельным банком. Общая площадь объектов в стадии строительства и проектирования составляет около 1,5 млн кв. м по состоянию на 30.06.2025. Группа обладает существенным портфелем текущих и потенциальных проектов с общей непроданной площадью в достаточном объеме для поддержания действующих масштабов деятельности на протяжении более 6 лет без необходимости в дополнительных вложениях в земельный банк, что свидетельствует о высокой ресурсной базе. На текущий момент все реализуемые и перспективные проекты находятся в г. Москве – одном из самых инвестиционно-привлекательных регионов России ввиду высокого значения среднедушевого дохода населения, что оказывает позитивное влияние на оценку субфактора рынок сбыта.  Группа входит в топ-5 крупнейших девелоперов на рынке офисной недвижимости Москвы. Расширение масштабов бизнеса и запуск новых проектов положительно сказывается на диверсификации активов – по состоянию на 30.06.2025 на долю крупнейшего проекта приходится около 24,5% от непроданных площадей по текущему портфелю проектов в активной стадии строительства и проектирования. 

Комфортные показатели долговой нагрузки при умеренно низком уровне процентного покрытия. С учётом восстановления продаж и роста строительной готовности реализуемых проектов в 2024 году Группа отчиталась о рекордных финансовых результатах. По итогу 2024 года (далее – отчётный период) отношение долга, скорректированного на объем средств на эскроу-счетах по проектным кредитам и денежных средств (далее – скорректированный долг), на 31.12.2024 (далее – отчётная дата) к EBITDA за отчётный период составило около 3,0х. Соотношение EBITDA к процентным расходам за отчётный период, по расчётам агентства, составило менее 1,3х, что по прежнему соответствует негативным значениям по методологии агентства. Агентство ожидает, что показатели улучшатся в среднесрочной перспективе по мере увеличения стадии готовности проектов и объемов продаж на фоне смягчения денежно-кредитной политики, что должно поддержать показатель скорректированного долга к EBITDA и, в большей мере, EBITDA к процентным расходам.  Это позволит сократить уровень чистый долг к EBITDA до 2.0 – 2.5х в перспективе 2025 года. Агентство принимало во внимание умеренно высокий уровень достаточности капитала – соотношение СК / Активам составило 0,17 за 2023 г. и 0,14 за 2024 г. 

Высокий уровень ликвидности. Активное наращивание проектов в стадии строительства, реализуемых через механизм проектного финансирования, на фоне существенного увеличения масштабов бизнеса, будет способствовать формированию отрицательного сальдо операционного денежного потока в 2025 году. При этом Группа располагает большим запасом источников ликвидности в виде невыбранных кредитных линий и денежных средств, кратно превышающих потребности в финансировании проектов в перспективе 12 месяцев от отчётной даты. ГК «Пионер» имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, диверсифицированный кредитный портфель с комфортным графиком погашения долга, без пиковых погашений в среднесрочной перспективе. Таким образом, агентство не ожидает сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Уплата процентных расходов и тела долга по проектному финансированию осуществляется в конце срока строительства соответствующего объекта за счёт средств на эскроу-счетах. Все эти факторы способствуют сильной оценке агентством показателей качественной ликвидности.

Сильные показатели рентабельности и низкая подверженность рыночным рискам. За отчетный период рентабельность по EBITDA Группы, по расчётам агентства, составила около 24%, что оценивается позитивно по бенчмаркам агентства. Агентство не ожидает снижения показателя ниже 20% по мере увеличения степени готовности проектов, роста доли продаж в элитных и премиальных сегментах бизнеса. При оценке подверженности Группы к рыночным рискам агентство отмечает отсутствие валютной составляющей в составе активов и пассивов и высоко оценивает этот фактор.

Высокая оценка блока корпоративных рисков. Агентство по-прежнему позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Группа придерживается высоких стандартов раскрытия информации и стратегического планирования. Помимо обязательной к публикации информации ГК «Пионер» публикует дополнительную подробную информацию об операционных показателях деятельности. В Группе действует дивидендная политика. Организационная структура ГК «Пионер» в целом характеризуется высокой транспарентностью и прозрачным составом акционеров.     

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruА-

Оценка внешнего влияния: -

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие