Инфраструктурное строительство как неотъемлемая часть формирования предложения на рынке жилищного строительства

Поделиться

VK

Содержание

Глава 1. Жилищное строительство

Глава 2. Инфраструктурное строительство как неотъемлемая часть формирования предложения на рынке жилищного строительства

• Российский рынок жилищной инфраструктуры
• Государственно-частное партнерство как форма привлечения внебюджетных инвестиций
• Инструменты рынка капитала для финансирования инфраструктуры
• Международный опыт финансирования инфраструктуры
• Прогноз финансирования жилищной инфраструктуры

Глава 3. Банковский сектор

Глава 4. Ипотечная секьюритизация как инструмент управления структурой баланса банков

Комплексное решение задач по повышению качества и доступности коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры является одним из приоритетов развития рынка жилищного строительства. При этом, учитывая капиталоемкость необходимых инвестиций и срок их окупаемости, финансирование подобных проектов требует эффективного использования бюджетных средств и мер государственной поддержки, а также стимулирования частных инвестиций, в т. ч. привлечения долгового финансирования.  

В настоящем разделе проанализированы существующие инструменты бюджетной поддержки и действующие механизмы финансирования проектов жилищной инфраструктуры с привлечением средств частных инвесторов, представлены статистика реализованных проектов и прогноз объемов финансирования жилищной инфраструктуры.

Под жилищной инфраструктурной в рамках данного исследования подразумеваются:

• комплекс объектов ЖКХ (водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение и газоснабжение, обращение с отходами, капитальный и текущий ремонт многоквартирных домов (МКД)),
• социальные объекты (школы, детсады, спортивные и культурные комплексы),
• региональная и муниципальная дорожная сеть,
• общественный транспорт,
• общественная городская среда и благоустройство.

Российский рынок жилищной инфраструктуры

Анализ потребностей и бюджетных источников финансирования жилищной инфраструктуры в 2024–2030 годах

Экспертная оценка потребностей инвестиций до 2030 года по направлению развития жилищной инфраструктуры, основанная на анализе материалов из стратегий и проектов отдельных курирующих ведомств, составляет свыше 37 трлн рублей, в т. ч.:

• на модернизацию жилищно-коммунальной инфраструктуры и улучшение городской среды до 2030 года, требуются 14,6 трлн рублей. Потребность сформирована за счет высокой степени износа такой инфраструктуры (согласно данным Росстата, износ составляет от 40 до 80% в зависимости от региона Российской Федерации);
• на обновление и развитие общественного транспорта, региональных и муниципальных дорог требуются еще большие суммы, около 20 трлн рублей инвестиций. По разным оценкам, не менее 40% региональных дорог находятся в неудовлетворительном состоянии. Дополнительно, по данным Фонда развития территорий, проблема износа общественного транспорта стоит довольно остро, особенно для малых населенных пунктов. На сегодня около 40% существующего в России парка, а это более 65 тыс. из 160 тыс. единиц, вышло за пределы нормативного срока эксплуатации;
• на строительство и модернизацию социальных объектов до 2030 года необходимо около 3,4 трлн рублей совокупных инвестиций. По оценкам Минздрава и Минпросвещения, до 2030 года нужно построить или обновить не менее 9 тыс. школ и 2,5 тыс. детских садов, возвести или модернизировать не менее 30 тыс. объектов здравоохранения, в которых получают медицинскую помощь свыше 80 млн граждан нашей страны, в т. ч. проживающих в сельской местности, поселках городского типа и малых городах.

Национальные проекты являются ключевой формой реализации программы социально-экономического развития России, в т. ч. решения задач развития жилищной инфраструктуры. В 2024-м завершил свое действие национальный проект «Жилье и городская среда», принятый в 2018 году, целями которого являлись обеспечение доступным жильем, увеличение объемов жилищного строительства, повышение комфортности городской среды. В рамках этой цели также осуществлялась модернизация жилищно-коммунальной инфраструктуры и создание социальных объектов. Общий объем бюджетных средств на эти цели составил около 0,9 трлн рублей. Модернизация общественного транспорта, региональных и муниципальных дорог в период с 2019 по 2024 год осуществлялась в рамках национального проекта «Безопасные качественные дороги», первоначально утвержденный бюджет которого составлял 0,44 трлн рублей, но впоследствии был увеличен и совокупно за пять лет существования проекта достиг 2,4 трлн рублей.

Строительство и модернизация социальных объектов реализовывались в рамках НП «Образование», НП «Здравоохранение», НП «Культура», НП «Туризм и индустрия гостеприимства», общая сумма инвестиций по соответствующим подпроектам, связанным со строительством образовательных и лечебных учреждений, детских садов, культурных и туристических объектов в 2024 году оценивается порядка 693 млрд рублей.

Самым крупным инфраструктурным нацпроектом в ближайшие годы будет НП «Инфраструктура для жизни», который представляет собой комплекс системных мер, направленных на развитие инфраструктуры. Общая сумма инвестиций в рамках НП «Инфраструктура для жизни» за 2025–2030 годы составит 10,5 трлн рублей. Долгосрочные цели национального проекта включают в себя увеличение доли обновленного жилищного фонда на более чем 10 п. п. к 2030 году, улучшение качества коммунальных услуг для 20 млн человек, построение и реконструкция 2 тыс. объектов питьевого водоснабжения и водоподготовки, благоустройство 30 тыс. единиц территорий за пять лет, доля автомобильных дорог регионального и межмуниципального значения, соответствующих нормативным требованиям, должна увеличиться с 55% в 2025-м до 60% к 2030-му, рост доли парка общественного транспорта в агломерациях и городах, имеющего срок эксплуатации не старше нормативного на более чем 20 п. п., до 85%.

В рамках национального проекта предусмотрена реализация 12 федеральных проектов, из них реализуется семь, касающихся жилищной инфраструктуры (48,5% от общего бюджета НП «Инфраструктура для жизни» на 2025–2030 годы). Общая сумма бюджетных и внебюджетных средств, выделяемых на эти направления до 2030 года, составляет 5,1 трлн рублей.

Наибольшие средства в рамках финансирования жилищной инфраструктуры планируется направить на развитие региональной и местной дорожной сети (почти 50% от всех инвестиций по направлению). Наибольший рост ожидается по федеральному проекту развития общественного транспорта (с выделением в 2025 году 66 млрд рублей и увеличением до 220 млрд рублей к 2030-му). Почти такой же объем (порядка 810 млрд рублей) суммарного финансирования до 2030 года планируется выделить на коммунальную инфраструктуру. Новый ФП «Новый ритм строительства» направлен на повышение энергетической и ресурсной эффективности в строительстве и ЖКХ за счет технологической трансформации строительной отрасли, более эффективного использования ресурсов, сокращения инвестиционно-строительного цикла на 300 дней, внедрения новых технологий, бережливого строительства и цифровизации, планируется выделять около 0,1 млрд рублей ежегодно.

Инфраструктурные статьи будущих расходов, касающиеся создания социальных объектов (детсадов, школ, кампусов, больниц, культурных учреждений) фигурируют в других федеральных проектах (например, в ФП «Развитие туристической инфраструктуры», но не ограничиваясь этим), объем затрат на них в 2025–2030-м составит примерно 200 млрд рублей ежегодно. Общая сумма за период 2025–2030 годов составит 1,25 трлн рублей, из которых сумма внебюджетных источников – порядка 350 млрд рублей.

На реализацию целей национальных проектов также направлена инициатива правительства «Инфраструктурное меню», которая включает набор инструментов регионального развития, в т. ч. инфраструктурные бюджетные и специальные казначейские кредиты. Казначейские инфраструктурные кредиты станут продолжением инфраструктурных бюджетных кредитов – самого капиталоемкого инструмента социально-экономической инициативы правительства «Инфраструктурное меню». Целевые кредиты предоставляются федеральным бюджетом субъектам Российской Федерации на льготных условиях. Регионы смогут получить их на срок до 15 лет под 3% годовых. Кредиты будут предоставляться в приоритетном порядке на инфраструктурные проекты в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также на закупку общественного транспорта, создание объектов транспортной, инженерной, энергетической и туристической инфраструктуры, объектов инфраструктуры индустриальных парков и промышленных технопарков, особых экономических зон, территорий опережающего развития, инновационных научно-технологических центров и другие цели. Одобрять проекты будет президиум правительственной комиссии по региональному развитию.

За период 2021–2025 годов через механизм инфраструктурных бюджетных кредитов планируется выделить около 1 трлн рублей в качестве государственного финансирования на реализацию 980 объектов и мероприятий, по состоянию на 01.08.2025 было профинансировано на сумму более 690 млрд рублей, из которых около 279 млрд рублей – на модернизацию инженерно-коммунальной инфраструктуры, 647 млрд рублей – на строительство и поддержание транспортной и дорожной инфраструктуры и более 48 млрд рублей – на развитие социальной инфраструктуры¹. В 2025-м правительство продлило срок действия программы до 2030-го с ежегодным выделением 250 млрд рублей новых кредитов субъектам РФ, при этом средства будут выделяться через казначейские инфраструктурные кредиты, которые станут продолжением инфраструктурных бюджетных кредитов.

Суммарно в рамках национальных проектов, связанных с развитием жилищной инфраструктуры, планируется направить с 2025 по 2030 год 6,35 трлн рублей, а также 1,5 трлн рублей в рамках казначейских инфраструктурных кредитов субъектам РФ. По сравнению с 2024 годом фокус финансирования сместится с социальных объектов на дорожное строительство, общественный транспорт и ЖКХ. Наибольший рост инвестиций ожидается по направлениям развития общественного транспорта и региональных и местных дорог. При этом доля внебюджетных источников, заложенных на текущий момент, не превысит 20%.

Источник: «Эксперт РА» по данным федеральных проектов²

Общая сумма заложенных в бюджет средств по направлению развития жилищной инфраструктуры до 2030 года более чем в пять раз меньше сумм, необходимых для развития этих сфер. Общий размер дефицита составляет свыше 80%. Наибольший размер дефицита финансирования отмечается в сфере ЖКХ и городской среды – порядка 87%. Это формирует естественный спрос на внебюджетные источники финансирования.

Таблица 1. Оценка дефицита источников финансирования жилищной инфраструктуры

Источник: «Эксперт РА» по данным Минстроя России, Росавтодора, Минтранса России, «Электронного бюджета»

Государственно-частное партнерство как форма привлечения внебюджетных инвестиций

Стоимость капитала, в первую очередь долга оказывает ключевое влияние на критерии эффективности и инвестиционную привлекательность проектов. В свою очередь стоимость долга сильно зависит от денежно-кредитной политики ЦБ РФ, а также мер господдержки, направленных на обеспечение доступности кредитных ресурсов для реализации проектов. В условиях высоких ставок роль государства в реализации инфраструктурных проектов только усиливается.

Одной из эффективных форм привлечения частных инвестиций в инфраструктурные проекты является организация проектов по принципам государственно-частного партнерства (ГЧП). ГЧП – это форма сотрудничества между государством и бизнесом, при которой частный инвестор финансирует, строит и (или) управляет объектами, имеющими общественную значимость, а государство обеспечивает поддержку, участие, за счет чего между частным и публичным партнерами осуществляется распределение рисков в проекте. Ключевая идея ГЧП состоит в том, что частный инвестор инвестирует в проект, который нужен государству, возвращает вложения за счет долгосрочной эксплуатации объекта с определенными рисками и выгодами, которые разделяются между сторонами.

Проект ГЧП включает значительное число участников, типовая схема организации таких проектов представлена на рисунке.

Рисунок 1. Схема реализации проекта ГЧП

Источник: «Эксперт РА» на основании публичных данных

В рамках соглашений о ГЧП и концессионных соглашений предусмотрены следующие основные меры поддержки частных инвестиций:

• заключение трехстороннего прямого соглашения между частной, публичной сторонами и финансирующим лицом (кредитор), предоставляющего кредитору дополнительные гарантии и права в случае, если частный партнер не выполняет своих обязательств по соглашению ГЧП;
• выплата капитального гранта в пользу частного партнера в качестве одной из форм софинансирования части расходов на инвестиционной стадии проекта;
• плата публичного партнера в качестве возмещения (софинансирования) расходов частного партнера;
• возмещение недополученных доходов (выплата минимального гарантированного дохода) в качестве возмещения частному партнеру недополученных доходов;
• индексация платежей публичной стороны или устанавливаемых тарифов на фактическую инфляцию на этапе эксплуатации;
• защита при наступлении особых обстоятельств, например, при реконструкции конкурирующей инфраструктуры или повышении ключевой ставки.

На концессионные соглашения приходится более 90% рынка ГЧП. При этом соглашения о ГЧП преимущественно заключаются в сфере образования, здравоохранения и спорта. Количество заключаемых СГЧП не превышает двух – пяти в год.

С 2022 года наблюдается сокращение количества заключенных соглашений о ГЧП и концессионных соглашений. В 2022 году было заключено максимальное их количество за последние пять лет – 475 договоров. В 2024 году была структурирована большая сделка: реализация проекта строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва – Санкт-Петербург (ВСМ), бюджет которого оценивался в 1,8 трлн рублей. За счет него объемы инвестиций по заключенным соглашениям кратно выросли: с 955 млрд рублей в 2023 году до 2,36 трлн рублей в 2024-м. Без учета концессии ВСМ объем инвестиций в проекты ГЧП показал снижение. Частные инвестиции сохраняются на стабильном уровне и в среднем составляют около 70% от общего бюджета проектов.

Источник: «Эксперт РА» по данным Министерства экономического развития РФ, Ассоциация инфраструктурных инвесторов
и кредиторов (АИИК), «Технологии доверия»

Согласно данным платформы «РОСИНФРА», доля банковского финансирования составляет около 65% от объема инвестиций в проекты ГЧП. При этом на рынке ГЧП-финансирования есть явные банки-лидеры – государственные кредитные организации, формирующие основной объем кредитов в проекты ГЧП.

По отраслевой структуре наибольшая доля среди проектов ГЧП приходится на крупные проекты в транспортной сфере (94%). В 2024 году влияние на долю оказала крупная сделка ВСМ. Но и ранее транспортная сфера имела долю более 50%. По количеству заключенных соглашений традиционно лидирует сфера коммунально-энергетических услуг (184 из 265 шт.), за ней следует социальная сфера с 54 проектами. Средний объем бюджетов проектов в сфере ЖКХ и социальных объектов невелик и составляет до 0,5 млрд рублей.

График 5. Распределение проектов ГЧП за 2024 год по отраслям, %

Источник: «Эксперт РА» по данным Министерства экономического развития Российской Федерации

По накопленным инвестициям с 2019 года транспортная сфера также лидирует: на нее приходится около 2,4 трлн рублей (или 50% от общего объема действующих ГЧП-соглашений). По состоянию на конец 2023-го за период с 2019 года реализуются ГЧП-проекты в следующих сферах: в жилищно-коммунальной сфере (модернизация коммунальной инфраструктуры и работами на объектах энергосбережения) – около 2,7 тыс. штук совокупным объемом 1,2 трлн рублей (или 25% от общего объема действующих ГЧП-соглашений), в социальной сфере (образование и наука, здравоохранение, спорт и туризм, культура и отдых) – около 490 штук совокупным объемом 0,99 трлн рублей (или 21% от общего объема действующих ГЧП-соглашений), проекты по благоустройству территорий – 10 штук совокупным объемом 5 млрд рублей (или около 0,1% от общего объема действующих ГЧП-соглашений).

Инструменты рынка капитала для финансирования инфраструктуры

Банковское фондирование является основным источником частных инвестиций в проекты инфраструктуры, хотя при этом имеет определенные ограничения для масштабирования. Условия банковского кредита, как правило, предусматривают наличие поручительства (материнской компании или владельца компании) или обеспечения (залог земельного участка, на котором строится объект, залог возводимого объекта, залог акций заемщика и иные) и ковенантных требований к заемщику и проекту, ограничивающих риски кредитора, например, запрет на смену контроля и владения компанией, ограничения на движение денежных средств, контроль целевого использования средств и финансовых показателей компании. Выдача кредитных средств в основном осуществляется траншами по мере исполнения заемщиком отлагательных условий или в зависимости от фазы реализации проекта. Это позволяет оперативно осуществлять мониторинг реализации проекта и заблаговременно согласовывать изменения условий кредита в случае сдвига срока проекта или роста бюджета, что сложнее делать, например, при облигационном финансировании.

Проектное финансирование предполагает длительные сроки кредитования (10–30 лет). Для банковского баланса такая срочность некомфортна. Кроме того, для целей крупных проектов для соблюдения нормативов требуется часто синдикация: объединение нескольких банков в рамках кредитования одного крупного проекта. 

Облигационное финансирование является более гибким с точки зрения условий для заемщика. По облигациям могут отсутствовать поручительства, обеспечение и ковенантные ограничения, что может повышать риски для инвесторов. Также по облигациям как по публичным инструментам сложнее проводить реструктуризации как с точки зрения репутационных рисков, так и организационных. Для внесения существенных изменений в эмиссионную документацию требуется проведение общего собрания владельцев облигаций и получение необходимого количества голосов на таком собрании. Доля ГЧП-облигаций в объеме частных инвестиций по заключаемым соглашениям в рамках проектов ГЧП пока незначительна и не превышает 10% по состоянию на 31.12.2024.

Кредит и облигации также различаются по требованиям к публичному раскрытию информации. Эмитент облигаций обязан раскрывать существенные факты, публиковать отчеты эмитента, раскрывать отчетность. В кредитовании получателем информации является банк-кредитор, и отсутствуют требования по публичному раскрытию данных как по компании, так и по проекту. 

Ввиду таких ограничений проектное облигационное финансирование по состоянию на 01.06.2025 составляет порядка 319 млрд рублей, или всего 1% от рынка корпоративных облигаций РФ³. Под проектными облигациями понимаются облигации, имеющие целевой характер привлечения долгосрочных средств: эмитент направляет средства на финансирование или рефинансирование фондирования определенного проекта, поступления от реализации которого будут основным источником погашения обязательств. До недавнего времени основная доля среди таких проектов приходилась на облигации, выпущенные в рамках проектов ГЧП. Исторически высокая доля ГЧП-облигаций во многом определялась удобной формой входа в проекты ГЧП отдельного институционального игрока и не стала общей рыночной практикой.

Сам факт принадлежности проекта к ГЧП еще не является гарантией высокого кредитного качества и привлекательности облигации для рыночных инвесторов. В качестве подтверждения высокого кредитного качества может выступать ликвидное обеспечение по облигационному выпуску и (или) поддержка компании со стороны регионального или федерального бюджета в виде гарантии или механизма минимального гарантированного дохода с целью покрытия недостатка денежных средств. Помимо ГЧП-облигаций к проектным могут быть отнесены инструменты секьюритизации, а также облигации ППК «Российский экологический оператор» с общим объемом в обращении 49 млрд рублей.

До недавнего времени объемы рынка проектных облигаций были еще ниже, суммарно не превышали 250 млрд рублей. Вместе с запуском механизма инфраструктурных облигаций СОПФ ДОМ.РФ (далее – механизм инфраструктурных облигаций) в 2021 году, который был создан для выпуска долгового инструмента проектного финансирования с оптимальным уровнем риска для инвесторов, произошел значительный рост объема рынка таких облигаций и изменение структуры в пользу механизма инфраструктурных облигаций.

Ранее, до появления механизма инфраструктурных облигаций был запущен механизм Фабрики проектного финансирования ВЭБ.РФ. Фабрика ВЭБ.РФ – это механизм проектного финансирования инвестиционных проектов в приоритетных секторах российской экономики, предусматривающий предоставление денежных средств заемщикам на основании договоров синдицированного кредита (займа), реализуемых с применением мер государственной поддержки и способствующих увеличению объемов кредитования организаций, реализующих инвестиционные проекты. Механизм применяется в отношении крупных капиталоемких проектов в рамках Постановления Правительства РФ от 15 февраля 2018 года № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования».

В рамках Фабрики проектного финансирования осуществляется предоставление синдицированного кредита (несколькими траншами с различным целевым использованием) в объеме не более чем 80% от стоимости проекта. Также предусмотрено хеджирование процентных рисков заемщиков и кредиторов за счет предоставляемых правительством РФ субсидий, в рамках которого затраты, возникающие сверх установленной в документации процентной ставки, подлежат компенсации.

В качестве мер государственной поддержки по облигациям СОПФ ФПФ предусмотрены предоставление СОПФ ФПФ возобновляемой кредитной линии с целью поддержки краткосрочной ликвидности (для выплаты номинальной стоимости и накопленного купонного дохода), обратный выкуп ВЭБ.РФ дефолтных прав (требований) и предоставление гарантии Минфина РФ (по выплате номинальной стоимости).

По состоянию на конец 2024 года с использованием механизма Фабрики проектного финансирования реализуется более 30 проектов общей стоимостью не менее 2,5 трлн рублей, из которых около 0,7 трлн рублей приходится на средства, выделенные ВЭБ.РФ. При участии ВЭБ.РФ были заключены соглашения по финансированию крупных объектов транспортной и воздушной инфраструктуры, а также в энергетической сфере. При этом СОПФ ФПФ осуществил только один выпуск облигаций на 10 млрд рублей в 2019 году (кредитный рейтинг облигаций от АКРА АAA(RU)). Ограниченные возможности оперативного масштабирования во многом связаны с необходимостью выдачи федеральной гарантии под выпуски облигаций.

В целях совершенствования механизмов привлечения средств частных инвесторов в инфраструктурные проекты в 2021 году институтом развития в жилищной сфере (ДОМ.РФ) было создано дочернее финансовое общество – ООО «СОПФ ДОМ.РФ», в рамках реализации Постановления Правительства Российской Федерации № 2459 от 31 декабря 2020 года основной деятельностью которого является выпуск облигаций, средства от размещения которых направляются на финансирование строительства (проектирования и реконструкции) объектов социальной, инженерной, дорожно-транспортной, энергетической и IT-инфраструктуры, а также наемных домов через выдачу займов юридическим лицам, застройщикам, концессионерам и частным партнерам, дочерним обществам субъектов Российской Федерации, в т. ч. с последующей выдачей займов региональным застройщикам.

Ключевыми требованиям к проектам, реализуемым через механизм инфраструктурных облигаций, являются сумма займа более 300 млн рублей, срок займа 3–30 лет, срок проекта от трех лет, соблюдение требований к обеспечению по займу. По предоставленным займам осуществляется залог денежных требований, залог прав по договорам залогового счета, обеспечение займов со стороны заемщиков: в виде залога доли/земельного участка, банковской гарантии, поручительства третьих лиц; со стороны внешних участников: гарантии со стороны субъектов РФ или обязательства по обеспечению минимальной гарантированной доходности в рамках проектов ГЧП.

По выпускам облигаций СОПФ не осуществляется уступка прав требований от первоначальных кредиторов (оригинаторов), СОПФ выдает займы проектным компаниям напрямую. График погашения выпущенных облигаций не привязан к денежным потокам по финансируемым проектам, и финансирование проектов реализовано котловым методом, т. е. все средства, полученные от размещения выпусков облигаций, могут быть направлены на финансирование любых проектов из одобренного портфеля проектов СОПФ.

В отношении выпусков облигаций через механизм инфраструктурных облигаций действуют следующие меры кредитного усиления со стороны ПАО ДОМ.РФ (кредитный рейтинг ruAAA агентства «Эксперт РА», кредитный рейтинг ААА(RU) АКРА), а также государственная финансовая поддержка:

• безотзывное поручительство ПАО ДОМ.РФ, которое покрывает требования по получению номинала и купонных выплат;
• соглашение, обязывающее ПАО ДОМ.РФ выкупать у СОПФ права требования по выданным займам, которые соответствуют критериям дефолтных;
• заем (резервная кредитная линия), предоставленный СОПФ от ПАО ДОМ.РФ;
• общее залоговое обеспечение в отношении всех выпусков облигаций СОПФ в виде залога прав требования по договорам займа и по денежным средствам на залоговых счетах;
• предоставление субсидии со стороны государства на осуществление купонных выплат по облигациям СОПФ. По договорам, заключенным до 1 января 2024 года., субсидировалась ключевая ставка (КС) в полном объеме. Эффективная процентная ставка для инициатора (заемщика) достигала уровня в 3–4,5% годовых. С 1 января 2024 года на фоне роста ключевой ставки были изменены правила субсидирования, по новым условиям субсидируется ключевая ставка, но не более 8,5%.

Рисунок 2. Механизм инфраструктурных облигаций

Источник: «Эксперт РА» по данным ДОМ.РФ

С момента запуска инструмента объем одобренных инвестиций увеличился с 14 до 194 млрд рублей. На 01.07.2025 одобрено 54 инфраструктурных проекта совокупным объемом финансирования более 194 млрд рублей, из которых по 47 проектам уже предоставлено соответствующее финансирование объемом более 110 млрд рублей, при этом по состоянию на 31.12.2024 было одобрено 53 инфраструктурных проекта совокупным объемом финансирования более 190 млрд руб., из которых по 46 проектам уже предоставлено соответствующее финансирование.

По состоянию на 01.07.2025 из объема уже финансируемых проектов 54% (61 млрд руб.) проектов реализуются в форме государственно-частного партнерства, по которым публичной стороной выступает муниципалитет или субъект РФ и предусмотрен минимальный гарантированный доход или плата концедента. Остальные 46% (более 48 млрд руб.) проектов имеют гарантию компании с высоким кредитным рейтингом или субъекта РФ. Около 44% приходится на проекты в дорожной сфере, 21% – по инженерной инфраструктуре, 17% – транспортной сфере.

По состоянию на 01.07.2025 было размещено 10 выпусков облигаций, из которых девять находятся в обращении (совокупный объем эмиссии – 130 млрд рублей). Кредитные риски облигаций соответствуют условному рейтинговому классу материнской компании ПАО ДОМ.РФ (AAA по национальной рейтинговой шкале). Облигации СОПФ, находящие в обращении, имеют кредитные рейтинги ruAAA от агентства «Эксперт РА» и ААА(RU) от АКРА.

В отношении выпусков облигаций в рамках механизма инфраструктурных облигаций проведена независимая верификация агентством «Эксперт РА» на соответствие облигаций принципам социальных облигаций (SBP) Международной ассоциации рынков капитала (ICMA). На указанные облигации приходится 76% от всех облигаций, включенных в сектор устойчивого развития ПАО «Московская биржа».

В мае 2025 года размещен первый выпуск объемом 10 млрд рублей в рамках второй программы облигаций через механизм инфраструктурных облигаций. Привлеченное финансирование в соответствии с решениями Минпромторга России предполагается направить на предоставление займов лизинговым компаниям по субсидируемой процентной ставке для последующего целевого заключения лизинговых контрактов, где предметами лизинга выступают коммунальная и строительно-дорожная техника, а также сельскохозяйственная техника.

К основным критериям отбора лизинговых компаний, которым будут предоставляться займы в рамках привлеченного финансирования, относятся:

• общий объем лизингового портфеля не менее 100 млрд рублей;
• кредитный рейтинг по российской национальной шкале не ниже A или по займу предоставлено поручительство/банковская гарантия компании с рейтингом по российской национальной шкале не ниже A.

Ожидается, что лимит финансирования со стороны механизма инфраструктурных облигаций на приобретение коммунальной и строительно-дорожной техники в объеме 50 млрд рублей и на покупку сельскохозяйственной техники в объеме 330 млрд рублей будет использован до 2030 года включительно. Новая программа по коммунальной технике предусматривает предоставление субсидии исходя из КС-0,9%, по строительной сельскохозяйственной – КС-0,75%.

Резюмируя, можно выделить следующие уникальные преимущества облигаций, выпущенных через механизм инфраструктурных облигаций:

Механизм инфраструктурных облигаций, реализуемый ДОМ.РФ, представляет собой рыночный инструмент привлечения инвестиций с рынков капитала в инфраструктурные проекты, который позволяет учесть реалии и возможности российского финансового рынка, обеспечивая ресурсы для долгосрочного финансирования капиталоемких проектов, испытывающих дефицит бюджетных источников фондирования.  

Резюме основных особенностей инструментов внебюджетного привлечения финансирования в жилищную инфраструктуру представлено в таблице.

Таблица 2. Сравнение параметров по основным внебюджетным механизмам привлечения финансирования в инфраструктурные проекты

Международный опыт финансирования инфраструктуры

Задачи развития инфраструктуры, в т. ч. жилищной являются приоритетом для экономической политики многих стран. Стимулирование привлечения частных инвестиций за счет гибридных форм финансирования, включающих меры государственной поддержки и вовлечения разных институтов развития, является ключевой мерой ликвидации дефицита финансирования этих сфер. Распределение источников инвестиций сильно разнится по странам, в среднем фондирование в развитых странах между государственным бюджетом и частными инвестициями находится в соотношении 65 на 35%. Доля финансирования, осуществляемая через выпуск облигаций, составляет около 20%.

Опыт Китая

Крупнейшим банком развития в мире по объему активов является Китайский банк развития (CDB) (активы – более 2 трлн долларов США), кредитный портфель которого превышает 1,3 трлн долларов США. Финансирование инфраструктуры осуществляется за счет выпуска облигаций, инвесторами в такие бумаги являются частные китайские компании и коммерческие банки. Также дополнительным способом поддержания проекта со стороны CDB является финансирование компании через первичное размещение такой компанией акций (IPO).

Опыт Бразилии

В Бразилии институтом развития в области инфраструктуры является Banco Nacional de Desenvolvimento Economico e Social (BNDES), бразильский государственный банк, который предоставляет средства на инфраструктурные проекты, выполняя функцию якорного инвестора в выпусках облигаций проектных компаний с целью привлечения прочих частных инвесторов к вложениям.

Опыт США

Для финансирования проектов в США используется механизм инфраструктурных облигаций, эмитентами которых являются городские муниципалитеты (специальные целевые облигации): в форме General obligation bonds или Revenue bonds. Дополнительными инструментами являются корпоративные инфраструктурные облигации, выпускаемые в рамках концессий, и по которым предоставляется государственная гарантия или гарантия крупного коммерческого банка, и имеющие преференции в виде налоговой льготы по выплачиваемым купонам, а также револьверные инфраструктурные фонды, предоставляемые заемщикам льготные кредиты (вплоть до 0% годовых) или выступающие в качестве гарантов по открываемым в рамках реализации проектов кредитным линиям.

Опыт Германии

В Германии развитием инфраструктурных проектов занимается немецкий банк развития KfW, который выдает займы компаниям на энергоэффективные проекты на следующих условиях:

• осуществляется выдача кредитных средств на рыночных условиях;
• при достижении определенных в документации по проекту показателей энергоэффективности часть долга может быть списана или возвращена заемщику (cash back).

Прогноз финансирования жилищной инфраструктуры

Для целей прогнозирования динамики совокупных инвестиций в инфраструктурные проекты на период с 2025 по 2030 год могут быть выделены следующие ключевые предпосылки:

• совокупные инвестиции в жилищную инфраструктуру включают бюджетные и внебюджетные источники инвестиций по НП «Инфраструктура для жизни» до 2030 года по семи ФП (ФП «Развитие инфраструктуры в населенных пунктах», ФП «Жилье», ФП «Модернизация коммунальной инфраструктуры», ФП «Формирование комфортной городской среды», ФП «Новый ритм строительства», ФП «Развитие общественного транспорта», ФП «Региональная и местная дорожная сеть») и семи ФП, связанных со строительством и реконструкцией объектов социальной инфраструктуры (ФП «Развитие туристической инфраструктуры», ФП «Создание сети современных кампусов», ФП «Университеты для поколения лидеров», ФП «Модернизация первичного звена здравоохранения Российской Федерации», ФП «Развитие сети национальных медицинских исследовательских центров и внедрение инновационных медицинских технологий», ФП «Современная школа», ФП «Культурная среда», ФП «Создание номерного фонда, инфраструктуры и новых точек притяжения»), а также казначейские инфраструктурные кредиты в рамках инфраструктурного меню;
• для оценки фактических инвестиций 2024 года было проведено сопоставление между федеральными проектами нового НП «Инфраструктура для жизни» и старых НП «Жилье и городская среда» и «Безопасные качественные дороги»;
• для корректной оценки средней доли внебюджетных инвестиций в жилищную инфраструктуру была исключена крупная сумма внебюджетных инвестиций по ФП «Развитие туристической инфраструктуры» в 2024 году;
• для оценки будущих объемов концессионных соглашений и соглашений ГЧП учтены ужесточения требований к проектам ГЧП, которые вступают в силу с 1 сентября 2025 года Согласно принятым изменениям (Федеральные законы (№ 296-ФЗ и № 177-ФЗ)) вводится ограничение в 10% от утвержденного общего годового объема доходов субъекта РФ на затраты по участию в концессионных соглашениях (плата концедента или капитальный грант). Предусмотрено также ограничение госдолга региона и муниципалитета с учетом обязательств в рамках концессий и ГЧП – он не должен превышать 100% от доходов бюджета (для дотационных регионов – 50%);
• консервативный сценарий предоставления проектам займов через механизм инфраструктурных облигаций предполагает реализацию финансирования в рамках утвержденного на данный момент лимита 200 млрд до 2030 года в рамках первой программы облигаций, в части финансирования лизинга – в рамках текущего лимита 380 млрд рублей;
• позитивный сценарий предоставления проектам займов через механизм инфраструктурных облигаций предполагает расширение лимитов финансирования до 1 трлн рублей в рамках первой программы облигаций СОПФ.

Общая потребность в финансировании жилищной инфраструктуры до 2030 года кратно превышает суммы, заложенные в бюджете на национальные проекты и казначейские инфраструктурные кредиты: 7,85 трлн рублей относительно потребностей в 37,6 трлн рублей (20%), доля внебюджетных инвестиций, заложенная на текущий момент в национальных проектах, не превышает в среднем 20%. В таких условиях будут крайне востребованы гибридная форма финансирования, позволяющая привлечь частные инвестиции в инструменты проектного финансирования с господдержкой. Механизм инфраструктурных облигаций в силу своих уникальных характеристик будет играть ключевую роль в решении этой задачи.

ГЧП-финансирование инфраструктуры за рамками транспорта и дорожного строительства на фоне ужесточения правил регулирования не сможет показать значительную растущую динамику, хотя останется ключевой формой привлечения внебюджетных инвестиций в проекты, в т. ч. и в рамках портфеля через механизм инфраструктурных облигаций. При расширении лимитов финансирования до 1 трлн рублей в рамках первой программы облигаций механизма инфраструктурных облигаций доля внебюджетных источников может достигнуть 30%.

Таблица 3. Прогноз инвестиций в жилищную инфраструктуру на период 2025–2030 годов

Риски прогноза:

• замедление темпов роста экономики (снижение налоговых поступлений, увеличение инфляции и т. д.);
• сохранение высокой ключевой ставки Банка России на более длительный период;
• рост дефицита бюджета и/или перераспределение сумм бюджетных средств на иные направления расходов;
• снижение лимитов бюджетных средств, выделяемых на субсидирование процентной ставки в рамках программ облигаций механизма инфраструктурных облигаций, изменение формулы компенсации, существенно повышающей ставку для конечных заемщиков.

Факторы для улучшения прогноза:

• увеличение объема выделяемых бюджетных средств на развитие инфраструктуры и субсидирование процентной ставки в рамках программ облигаций механизма инфраструктурных облигаций;
• более быстрое снижение ключевой ставки Банка России;
• смягчение регуляторных требований, в частности, снижение надбавок к расчету RWA (Risk-Weighted Assets) по гарантиям субъектов РФ.