Ипотечное кредитование в 2026 году: в поисках баланса

Поделиться

VK

Резюме

• Доля льготных программ в объеме предоставленных ипотечных ссуд в 2026-м будет снижаться с уровня более 80% в 2025-м как вследствие ужесточения их условий, так и оживления рыночного кредитования, и к концу года достигнет около 50% выдач.
• В текущем году агентство «Эксперт РА» ожидает увеличения ипотечных выдач на 15–20% относительно уровня 2025-го в условиях снижения ставок в рыночном сегменте и увеличения объемов рефинансирования.
• В 2026 году на рынке ипотеки будет наблюдаться увеличение объемов досрочных погашений, тем не менее, по прогнозу агентства «Эксперт РА», ипотечный портфель вернется к двузначным темпам прироста.
• По итогам 2026 года доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле может достигнуть 1,5%, однако благодаря снижению высокорискованных выдач этот рост не будет нести критичных угроз для банковского сектора.

Льготный дисбаланс

В 2025-м выдачи ипотечных ссуд снизились на 9% преимущественно из-за сокращения рыночного кредитования на фоне фактически заградительного уровня ставок: проценты по ипотеке вне льготных программ превышали 20% в течение всего года. В итоге объем выдач в рыночном сегменте просел на 37%, показав лишь некоторое оживление во второй половине года, а доля кредитов по льготным программам стабильно превышала 80% (см. график 1). После отмены безадресной льготной ипотеки в середине 2024-го главным локомотивом для ипотечного кредитования стала программа «Семейная ипотека», благодаря которой объем выдач в 2025-м показал умеренное снижение. При этом значимое влияние на динамику рынка оказал скачок спроса на «Семейную ипотеку» в конце 2025-го на фоне ожидаемого введения с 1 февраля 2026-го требования «один льготный кредит на одну семью»: выдачи в последний месяц года стали рекордными для декабря за всю историю наблюдений. Без учета эффекта дедлайна, который стимулировал заемщиков к получению льготных ссуд до изменений условий госпрограммы, выдачи по итогам 2025 года, по нашим оценкам, просели бы на 15 вместо текущих 9%.

Как следствие высокой доли льготной ипотеки, которая выдается преимущественно на приобретение жилья в новостройках, в 2025-м продолжилось наблюдаемое с 2020-го увеличение разрыва средней стоимости квадратного метра жилья между первичным и вторичным рынком до 65% (годом ранее – 56%). По данным Росстата, в 2025-м темпы прироста цен квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках составили соответственно 21 и 14%. Удорожание недвижимости при замедлении темпов роста доходов населения способствовало увеличению среднего размера ипотечного кредита до 4,9 млн рублей в декабре 2025 года (+23% к декабрю 2024-го). При этом действующие макропруденциальные лимиты на ограничение кредитования заемщиков с значительным ПДН в сочетании с высокими ставками и ростом среднего чека по ссудам вынуждали банки и заемщиков растягивать выплаты на более длительный период для формирования комфортного графика платежей. В результате в 2025-м средний срок кредитования стабильно превышал 25 лет, преодолев к концу года отметку в 26 лет. При этом сроки кредитования менее 25 лет наблюдались только в регионах Приморского края и в ряде северных субъектов РФ, в которых действуют программы дальневосточной и арктической ипотеки со ставкой 2%.

Новое равновесие

В 2026 году зависимость ипотечного рынка от льготной поддержки будет постепенно сокращаться, в т. ч. вследствие значимых изменений в условиях «Семейной ипотеки» и оживления рыночных выдач. С 1 февраля на семью можно оформить только один льготный ипотечный кредит, при этом оба супруга должны быть созаемщиками по ссуде. Это изменение ограничит выдачи в льготном сегменте за счет сужения круга потенциальных заемщиков, однако сократит возможности использования программы для реализации инвестиционного спроса, который дополнительно разгонял цены на недвижимость на первичном рынке в отдельные периоды действия ипотечных госпрограмм. На фоне этих планируемых изменений в декабре 2025 – январе 2026 годов наблюдался эффект опережающей реализации спроса и, как следствие, в феврале – марте 2026-го произошла ожидаемая просадка по выдачам в сегменте льготной ипотеки по сравнению со средними значениями за 2025 год (более чем на 50%). Однако в последующие месяцы объем льготного кредитования будет постепенно восстанавливаться, в т. ч. по причине возможного увеличения лимитов на размер ссуды по «Семейной ипотеке».

Другим весомым сдерживающим фактором для выдач в льготном сегменте может стать обсуждаемое введение дифференцированной ставки по «Семейной ипотеке» в зависимости от количества детей. Значимое влияние данное изменение окажет на семьи с одним ребенком, на которых приходится более половины семей с детьми: обсуждается увеличение ставки до 10–12% с текущих 6% для этой категории заемщиков, что с высокой вероятностью состоится не ранее 2-го полугодия 2026-го. По нашим оценкам, увеличение ставки с 6 до 10% приведет к росту ежемесячного платежа по льготной ипотеке на новостройку на 44%, а повышение ставки с 6 до 12% – на 68% при расчете исходя из среднего размера кредита под залог прав требований по ДДУ в 5,7 млн рублей и среднего срока кредитования в этом сегменте в 27,4 года (средний платеж при таких параметрах при ставке 6% – 35,3 тыс. рублей).

В 2026 году, несмотря на ужесточение выдач по госпрограммам и рост рыночного сегмента, льготная ипотека сохранит лидирующие позиции: по нашему прогнозу, в 1-м полугодии ее доля в выдачах останется выше 50%, даже при некотором снижении объемов «Семейной ипотеки» в феврале – марте. Однако во второй половине 2026-го рынок достигнет паритета в соотношении льготной и рыночной ипотеки, с преобладанием последней в отдельные месяцы. По прогнозу агентства «Эксперт РА», выдачи по итогам 2026 года вырастут на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Более половины банков – участников нашего рэнкинга прогнозируют прирост объемов ипотечного кредитования в 2026 году в пределах 15% – такого мнения придерживаются 52% респондентов, еще 19% настроены более оптимистично и ожидают увеличения выдач более чем на 15%. Сдерживающее влияние на объем кредитов как в части льготных, так и рыночных выдач будет оказывать сохранение жестких требований к заемщикам в условиях действующих макропруденциальных лимитов.

Ипотечный портфель вернется к двузначным темпам прироста (см. график 2), при этом его увеличение будет ограничивать восстановление объемов досрочных погашений и рост рефинансирования кредитов, выданных в периоды высоких ставок. Темпы досрочных погашений существенно сократились во второй половине 2024-го и в 2025 году (см. график 3): на фоне значительного увеличения доходности сберегательных продуктов заемщикам было выгоднее размещать дополнительные средства на вкладах для получения процентов, чем погашать ссуды с опережением графика, но в IV  квартале 2025-го объем досрочных погашений начал восстанавливаться по мере снижения ключевой ставки.

Риски сбалансированы

В 2025-м объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам показал более чем двукратный рост, а ее доля увеличилась с 0,5 до 1% портфеля преимущественно вследствие вызревания кредитов, выданных клиентам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом в конце 2023 – начале 2024 годов. При этом в отдельных регионах РФ наблюдается значительно более высокий уровень просрочки, чем в среднем по стране: Республика Ингушетия (доля просрочки составила 10,6% на 01.01.2026), Республика Дагестан (4,6%), Республика Тыва (4,3%), Чеченская Республика (3,7%), Республика Северная Осетия – Алания (3,7%), Карачаево-Черкесская Республика (2,8%), Кабардино-Балкарская Республика (2,1%), Краснодарский край (1,8%). Вместе с тем, в условиях сохранения инфляционного давления и высоких процентных ставок у отдельных заемщиков даже в случае рефинансирования мы допускаем дальнейший рост просроченной задолженности. Однако по нашим ожиданиям рост объема просроченной задолженности замедлится по сравнению с 2025-м и будет управляемым благодаря существенному сокращению объемов кредитования заемщиков с низким первоначальным взносом и высоким ПДН, а ее доля не превысит 1,5% портфеля по итогам 2026 года (см. график 4). Данное мнение разделяет большинство опрошенных в рамках этого исследования кредитных организаций: 58% респондентов ожидают, что доля просроченной задолженности по итогам 2026-го составит от 1 до 1,5%, еще 19% дают более пессимистичный прогноз по увеличению до 1,5–2%. По мере возобновления активного роста ипотечного портфеля на фоне снижения ставок доля просроченной задолженности будет постепенно размываться.

Однако возможно увеличение рисков для банков в части кредитного качества заемщиков – строительных компаний, получающих проектное финансирование. Ужесточение условий по «Семейной ипотеке» и возможное введение дифференцированной ставки негативно отразятся на положении застройщиков, которые и без того находятся под давлением увеличения затрат на строительство и высоких ставок по кредитованию. Как следствие, можно ожидать сокращения вывода новых проектов на рынок в 2026 году. Однако значительный объем спроса по «Семейной ипотеке», реализовавшегося в декабре – январе, позволил девелоперам создать некоторый запас под просадку спроса в феврале – марте 2026-го. В дальнейшем по мере снижения ключевой ставки продажи новостроек и доходы застройщиков поддержит увеличение выдач в рыночном сегменте.

Методология

Исследование рейтингового агентства «Эксперт РА» основано на официальной статистике Банка России и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316.

Всего в исследовании приняли участие 30 банков, на которые, по оценкам агентства, приходится около 99% ипотечного рынка по объемам выдач за 2025 год.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Приложение. Рэнкинги банков, выдающих ипотечные кредиты

Таблица 1. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2026

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков

Таблица 2. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования за 2025 год

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков