«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг АО «Джи-групп» на уровне ruA-

Москва, 29 апреля 2025 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «Джи-групп» на уровне ruA-, прогноз по рейтингу стабильный.

Рейтинг кредитоспособности АО «Джи-групп» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли жилищного строительства, средними рыночными и конкурентными позициями, приемлемым уровнем долговой нагрузки при удовлетворительном уровне покрытия процентных расходов, высоким уровнем ликвидности, а также высокими показателями рентабельности и высокой оценкой блока корпоративных рисков.

АО «Джи-групп» (далее – «компания», «группа») является консолидирующей компанией, сферами деятельности которой является строительство жилой недвижимости под брендом «Унистрой», коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду под брендом «UD Group», а также индивидуальное жилищное строительство под брендом «My Corner by UNISTROY» в результате приобретения активов в феврале 2022 года. Компания начала вести свою деятельность в 1996 году, на сегодняшний день портфель проектов компании представлен в основном регионе присутствия, г. Казани, а также в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Махачкале, Уфе, Тольятти, Перми, Нижнем Новгороде, а также в Ташкенте. Доля доходов от бизнеса в сфере коммерческой недвижимости в составе операционной прибыли имеет волатильность и не выходила на устойчивый показатель более 20% в последние несколько лет, в связи с чем профиль бизнеса компании рассматривался агентством как девелопмент в сфере жилой недвижимости.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной отчетности МСФО АО «Джи-групп».

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли, в которой работает компания. Жилищное строительство в России – это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на протяжении последних нескольких лет выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Отмена безадресной льготной ипотеки в июле 2024 г. наряду с жесткой денежно-кредитной политикой Банка России существенно ограничили спрос населения на ипотечные продукты, что негативно отразилось на продажах девелоперов. Таким образом, на фоне ухудшения макроэкономических условий, особенно в отсутствии стимулирующих мер со стороны государства, спрос на жилую недвижимость, как правило, снижается, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. На среднесрочном горизонте поддержку спросу на жилую недвижимость будут оказывать ипотечные программы в рамках семейной ипотеки. Также девелоперы активно развивают собственные программы в виде рассрочек, скидок и пр. для стимулирования продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом в рамках оценки бизнес-профиля компании, агентство принимает во внимание наличие в портфеле компании ряда коммерческих объектов, деятельность которых меньше подвержена внешнеэкономическим шокам по сравнению с отраслью жилой недвижимости, что оказывает позитивное влияние на рейтинговую оценку. По итогам 2024 года доля доходов от эксплуатации коммерческой недвижимости в консолидированном показателе EBITDA составила 11%. Агентство ожидает, что в 2025-2026 гг. эта доля увеличится примерно до 15%.

Средние рыночные и конкурентные позиции. По данным Дом.рф, в апреле 2025 г. текущий объем строительства компании вырос до 546 тыс. кв. м., увеличившись на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тем не менее, отставание от лидеров рынка жилой недвижимости остается существенным, что сдерживает оценку бизнес-профиля компании. Компания занимает 26-е место по текущему объему строительства среди девелоперов России. По данным компании, объем земельного банка на текущий момент составляет около 3,0 млн кв. м., что свидетельствует о высокой обеспеченности компании портфелем проектов для поддержания текущих масштабов деятельности в среднесрочной перспективе без существенных инвестиций. Около 90% земельного банка находится в Казани, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде – регионах, характеризующихся высоким инвестиционным потенциалом вследствие достаточно высоких среднедушевых доходов населения, что оказывает позитивное влияние на рейтинговую оценку. Группа продолжает тренд на региональную диверсификацию портфеля продаж и снижение зависимости от домашнего региона – г. Казань. По итогам 2024 г. доля продаж в денежном выражении в г. Казань снизилась до 61% по сравнению с 76% годом ранее. Группа таргетирует снижение доли домашнего региона в структуре продаж ниже 50%. В среднесрочной перспективе запланировано начало строительства проектов жилой недвижимости в Нижнем Новгороде, Махачкале и Ташкенте. Также агентство отмечает высокий уровень диверсификации портфеля компании по текущим проектам, находящихся в стадии строительства, – доля крупнейшего проекта по итогам 2024 г. составила менее 20% от общего объема продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке.

Приемлемая долговая нагрузка при удовлетворительном уровне покрытия процентных платежей. По итогам 2024 г. Группа нарастила общий объем долга до 43,9 млрд руб., из которых 24,3 млрд руб. пришлось на проектное финансирование с механизмом эскроу счетов. По состоянию на 31.12.2024 (далее – отчётная дата) отношение скорректированного долга к EBITDA, скорректированной на финансовый компонент в выручке, за отчётный период составило 3,1х. При расчете долговой нагрузки агентство корректирует долг на объем проектного финансирования, покрытого остатками на эскроу-счетах. На отчетную дату у компании на эскроу-счетах были аккумулированы денежные средства в объеме 31,0 млрд руб., что в 1,3 раза превышало объем выборки проектного финансирования. Агентство отмечает постоянное поддержание на балансе компании значительного остатка денежных средств, отношение чистого долга к EBITDA составляло 2,6х на конец 2024 года.

В краткосрочной перспективе агентство ожидает замедления наполнения эскроу-счетов вследствие снижения темпов продаж из-за отмены безадресных ипотечных программ с господдержкой и высоких ставок по рыночной ипотеке, а также расширения практики продаж в рассрочку. В результате этого выборка по проектному финансированию может превысить объем остатков на эскроу-счетах, что наряду с ожидаемым увеличением объема текущего строительства может привести к росту долговой нагрузки, по расчетам агентства, выше 3,5х на горизонте года от отчетной даты. В среднесрочной перспективе агентство ожидает снижения долговой нагрузки в среднем до 2,4х, в том числе за счет роста объема продаж и увеличения степени готовности проектов, что в совокупности позитивно отразится на EBITDA. Поддержку рейтинговой оценке в части оценки долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На отчетную дату отношение собственных средств к активам составляло 0,31х.

Процентная нагрузка оказывает сдерживающие влияние на рейтинг компании. По итогам 2024 г. отношение EBITDA к процентным платежам (без учета процентов по проектному финансированию, признанных по рыночной ставке) снизилось до 2,3х вследствие увеличения объема долга и роста стоимости фондирования из-за жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ.

Высокий уровень ликвидности. Долговой портфель компании имеет комфортный график погашения и не предусматривает пиков погашения на среднесрочном горизонте. Также долговой портфель компании отличается высокой диверсификацией по кредиторам, по итогам марта 2025 г. доля крупнейшего кредитора в долговом портфеле составила 34%. По расчетам агентства, имеющийся объем денежных средств на балансе компании в совокупности с возможностями компании по привлечению дополнительного заемного финансирования покрывают обязательства по погашению корпоративного долга в среднесрочной перспективе.

Высокие показатели рентабельности. По итогам отчетной даты рентабельность по EBITDA, по расчётам агентства, с учетом корректировки EBITDA на финансовый компонент в выручке, составила 24% по сравнению с 26% годом ранее. Несмотря на снижение рентабельности по EBITDA в отчетном периоде, показатель по-прежнему оценивается на высоком уровне по бенчмаркам агентства. Поддержку рентабельности оказывает наличие объектов коммерческой недвижимости, деятельность которых характеризуется значительно большей рентабельностью по сравнению с отраслью жилой недвижимости.

Высокая оценка блока корпоративных рисков. В компании функционирует Совет директоров, половина из состава которого являются независимые директора. В группе функционирует коллегиальный исполнительный орган, Правление, состоящее из 5 человек. В компании развита практика стратегического планирования, финансовая модель обладает умеренно высоким уровнем детализации. Агентство позитивно оценивает предпринятые меры Группы по усовершенствованию системы риск-менеджмента. В 2024 г. Группа выделила отдельную функцию управления рисками в рамках службы внутреннего аудита, что позволит централизировать и оптимизировать процессы управления рисками. Также в компании действует Комитет по аудиту и рискам. Группа характеризуется высоким уровнем информационной прозрачности, консолидированная финансовая отчетность по МСФО публикуется на сайте центра раскрытия информации.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruA-

Оценка внешнего влияния: -

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие