«Эксперт РА» повысил кредитный рейтинг ООО «Созидание» до уровня ruBBB

Москва, 18 октября 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Созидание» до уровня ruBBB, прогноз по рейтингу стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB- со стабильным прогнозом.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Созидание» обусловлен слабой оценкой риск-профиля отрасли, в которой работает компания, сильными рыночными и конкурентными позициями, комфортная долговой нагрузкой при среднем покрытии процентных платежей, высокими показателями маржинальности, приемлемой ликвидностью и умеренно высоким качеством корпоративного управления. Повышение кредитного рейтинга обусловлено значительным ростом масштабов деятельности Группы за последние пять лет как по объемам текущего жилого строительства, по которым Группа входит в топ-20 крупнейших застройщиков России, так и по объемам строительства перспективных проектов, обеспеченным земельным банком, на фоне удержания долговой нагрузки на умеренно низком уровне.

ООО «Созидание» (далее – компания) является материнской консолидирующей компанией Группы «Талан» (далее – Группа, Талан), специализирующейся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости. Группа была основана в 2002 году в г. Ижевске. На сегодня Талан – это федеральный девелопер, работающий в 12 регионах России от Сочи до Владивостока.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности МСФО ООО «Созидание».

Обоснование рейтинга

Слабая оценка риск-профиля отрасли. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объем продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в том числе за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает большой масштаб деятельности Группы Талан, в течение последних пяти лет Группа нарастила объемы строительства и обеспеченность земельным банком более, чем в два раза, и широкую географическую диверсификацию по регионам присутствия. Агентство также позитивно оценивает широкий масштаб бизнеса на дальнем востоке, где по-прежнему продолжает действовать дальневосточная ипотека, что позволяет Группе сглаживать негативный эффект после отмены массовой льготной ипотеки.

Сильные рыночные и конкурентные позиции. По совокупному объему текущего строительства (без учета нежилого строительства и МОП) в размере 781 тыс. кв. м. на октябрь 2024 года (против 699 тыс. кв. м годом ранее) Группа находится в среднем эшелоне, входя в топ-20 крупнейших застройщиков страны. В течение последних трех лет года Группа является лидером по объемам жилищного строительства в Хабаровском крае. При этом подавляющее большинство регионов присутствия с долей в выручке 12% и выше (г. Набережные Челны, Хабаровск, Уфа), характеризуются высоким инвестиционным потенциалом, вследствие превышения среднего по стране уровня среднедушевых доходов населения, что оказывает позитивное влияние на оценку критерия рынка сбыта. Агентство оценивает на комфортном уровне обеспеченность Группы текущим земельным банком – она составляет более 3 лет при текущих темпах строительства. Для обеспечения наращивания темпов строительства на рынках присутствия Группа закладывает в свою стратегию инвестиции в новые земельные участки на ежегодной основе. Портфель проектов Группы хорошо диверсифицирован - доля крупнейшего не превышает 20% от непроданного объема площадей в стоимостном выражении, что положительно оценивается агентством.

Комфортная долговая нагрузка при среднем покрытии процентных платежей. По данным МСФО за 2023 год (далее – отчетный период) общая долговая нагрузка Группы на 31.12.2023 (далее – отчетная дата) составила 33,6 млрд руб. (против 28,8 млрд руб. годом ранее), в том числе порядка 4,3 млрд руб. пришлось на корпоративный долг и облигационные займы. Принимая во внимание остатки на аккредитивных счетах и счетах эскроу (в пределах сумм выборки проектного долга), общая долговая нагрузка Группы на отчетную дату в терминах долг/EBITDA, по расчетам агентства, составила 0,8х.  Снижение произошло на фоне двухкратного роста объема продаж в кв. метрах и в денежном выражении за отчётный период. Положительная динамика показателей продаж   наблюдалась и за 9 месяцев 2024 года в отношении аналогичного периода прошлого года, где большее влияние оказал рост цены 1 кв. м. в среднем на 22%.  По оценкам агентства, в краткосрочной перспективе показатель долговой нагрузки увеличится, но не превысит уровень 3,0х, ввиду роста привлечения финансирования под покупку активов, в том числе земельных участков. В среднесрочной перспективе ожидается снижение уровня долга до уровня 2,0х по мере приближения сроков сдачи в эксплуатацию ранее запущенных проектов. Коэффициент процентного покрытия показателем EBITDA за отчетный период составил 3,4х. По расчетам агентства, на горизонте года от отчетной даты процентное покрытие снизится до уровня 2,0х.

Приемлемая оценка ликвидности.  При анализе показателя прогнозной ликвидности на горизонте года от отчётной даты агентство учитывало тот факт, что операционные расходы будут финансироваться преимущественно проектными долгом. Группа располагает существенным объемом источников ликвидности в виде денежных средств и их эквивалентов, невыбранных кредитных линий для покрытия всех потребностей Группы в финансировании операционных и капитальных затрат, покрытия долговых обязательств на протяжении года от отчетной даты. Качественную оценку ликвидности Группы сдерживает отсутствие формализованной дивидендной политики. Учитывая опыт работы компании с кредитными организациями, диверсифицированный кредитный портфель и отсутствие пиков погашения, риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков оцениваются как низкие.

Высокая маржинальность. По итогу 2023 года рентабельность по EBITDA осталась на высоком уровне 24%, рост себестоимости был компенсирован ростом средней цены продажи площадей в среднем на 13%. Агентство ожидает, что на горизонте двух лет от отчетной даты маржа по EBITDA будет выше бенчмарка агентства в 20%.

Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. Агентство положительно оценивает концентрированную структуру собственности. В 2022-2023 гг. в периметр Группы по МСФО были введены ряд значимых связанных компаний, которые являлись владельцами земельных участков и объектов незавершенного строительства. Остальные связанные компании Группа планирует включать в периметр консолидации сразу после приобретения существенных активов. Качество стратегического планирования оценивается на высоком уровне. Однако на отчетную дату компания ООО «УК Талан», на которой сосредоточен центр принятия стратегических решений, а также единое казначейство, не находилась под контролем ООО «Созидание». С 20.03.2024 100% учредителем ООО «УК Талан» является ООО «Созидание». В Группе не создан коллегиальный орган управления – совет директоров, политики в области риск-менеджмента не регламентированы, что оказывает давление на рейтинг компании.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие