Рейтинговые действия, 04.06.2021

«Эксперт РА» присвоил рейтинг компании Деловой центр Авиатор на уровне ruBB+
Поделиться
VK

PDF  

Москва, 4 июня 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Деловой центр «Авиатор» на уровне ruBB+. Прогноз по рейтингу - стабильный.

ООО «Деловой центр «Авиатор» (далее – компания) работает на рынке коммерческой недвижимости. В декабре 2020 года компания приобрела офисное здание класса В+ в районе Аэропорт САО г. Москвы. Общая площадь центра составляет около 26 тыс. кв. м, арендопригодная площадь (GLA) 19,7 тыс. кв. м. С 2014 года на территории делового центра находится штаб-квартира компании ООО «Спортмастер», которая арендует 100% GLA. С арендатором заключен долгосрочный договор аренды до 2028 года, предполагающий поступление стабильного объема выручки с ежегодной индексацией с правом выхода арендатора в срок не ранее 2025 года. Наличие долгосрочной контрактной базы, выгодное расположение бизнес-центра, долгосрочный опыт сотрудничества с ключевым контрагентом и умеренный износ основных средств позволяют агентству позитивно оценивать рыночные позиции компании. Агентство позитивно оценивает условный рейтинговый класс ООО «Спортмастер», однако зависимость бизнеса компании от одного арендатора и отсутствие диверсификации по активам на фоне высокого уровня конкуренции на рынке офисной недвижимости оказывает сдерживающее влияние на оценку бизнес-рисков компании.

Приобретение недвижимости было профинансировано преимущественно за счет заемных средств (заемный капитал 2 млрд руб., собственный капитал 0,3 млрд руб.), вследствие чего агентство отмечает повышенный уровень долговой нагрузки компании. Сумма долга на 31.03.2021 (далее-отчетная дата) составила около 1,6 млрд руб.. При расчете объема долга на отчетную дату агентство уменьшило сумму на размер возмещаемого от покупки делового центра НДС в размере 370 млн руб. (возмещен и направлен на погашение долга в апреле 2021 года), а также не учитывало задолженность акционеру по векселям в размере 260 млн руб., так как она имеет субординированный характер. Невысокий уровень собственных средств обусловил негативное, по бенчмаркам агентства, значение показателя LTV, уровень которого оценивается в 0.53х по состоянию на 31.03.2021. Так как к последней отчётной дате компания вела операционную деятельность только в течение 4 месяцев и такой срок недостаточен для получения объективной картины кредитоспособности компании, при оценке финансовых рисков агентство использовало для расчетов прогнозные значения. Выбор прогнозных значений также обусловлен достаточной предсказуемостью законтрактованных денежных потоков, операционных затрат и долговых платежей в соответствии с кредитным соглашением. На конец первого прогнозного периода (31.03.2021-31.03.2022) отношение долга к EBITDA LTM составит около 5,1х, что характеризуется как повышенный уровень долговой нагрузки для отрасли коммерческой недвижимости. Уровень процентной нагрузки агентство оценивает как невысокий, что оказывает позитивное влияние на уровень рейтинга. В частности, по прогнозам агентства, на 31.03.2022 отношение EBITDA LTM к годовым процентным платежам составит около 2,1х.

Агентство оценивает ликвидность Компании на среднем уровне. По наиболее консервативному расчету в рамках методологии коэффициент прогнозной ликвидности составил 1х, что положительно влияет на оценку фактора. В расчет направлений использования ликвидности по наиболее консервативному расчету включаются капитальные расходы в прогнозном периоде, краткосрочный долг на отчетную дату в полном размере и процентные выплаты, что соответственно составляет около 100% от суммы денежных средств и их эквивалентов на отчетную дату, прогнозного LTM CFO до вычета процентов и сумму НДС, возмещаемую при приобретении недвижимости, в размере 370 млн руб.  Однако качественная оценка ликвидности оказывает сдерживающее влияние на оценку фактора. Это обусловлено высокой концентрацией долга на одном кредиторе и слабой предсказуемости дивидендных выплат из-за отсутствия дивидендной политики и относительно небольшого срока существования компании.

Положительное влияние на рейтинг оказывают показатели рентабельности компании. По расчетам агентства, средний уровень рентабельности по EBITDA (с учетом фактических и прогнозных данных) составляет около 80%, а показатель FCF margin около 31%. Согласно бенчмаркам агентства это соответствует высокому уровню рентабельности. Также позитивное влияние на рейтинговую оценку в блоке финансовых рисков оказывает низкая подверженность валютным рискам, так как все расчеты компании номинированы в российских рублях.

Блок корпоративных рисков оказывает умеренно положительное влияние на рейтинг. Агентство отмечает умеренно высокий уровень качества корпоративного управления и риск-менеджмента. Основные управленческие функции сосредоточены на уровне управляющей компании ООО «Альто Пропертис». Ежемесячно проводятся заседания Совета директоров, внедрены ИТ решения для аналитики, выявления и минимизации рисков. Однако вследствие непродолжительного срока осуществления деятельности компании агентство не может в полной мере оценить уровень стратегического обеспечения, что оказывает сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга. Также на данный момент агентство отмечает низкий уровень информационной транспарентности, ввиду отсутствия аудированной отчетности.

По состоянию на 31.03.2021 активы компании по отчетности РСБУ составили 2.3 млрд руб., выручка за 1 квартал 2021 года составила 81 млн руб., чистый убыток – 1 млн руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.

Кредитный рейтинг присвоен ООО «Деловой центр «Авиатор» впервые.

Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.

При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/methods/previous/ (вступила в силу 23.11.2020).

Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «Деловой центр «Авиатор», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.

Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, ООО «Деловой центр «Авиатор» принимало участие в присвоении рейтинга.

Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.

АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало ООО «Деловой центр «Авиатор» дополнительных услуг.

Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.

Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.

АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.

Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.

Публикации по тематике


Вам отказано: кому будет трудно получить ипотеку в 2022 году

РБК Недвижимость

В 2022 году дополнительные сложности могут возникнуть у потенциальных заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. В зоне риска также претенденты на жилищный кредит из наиболее пострадавших от пандемии отраслей — сферы услуг, ресторанного бизнеса.
09.01.2022

ЦБ вновь резко повысил ставку. Что будет с ипотекой и ценами на жилье

РБК Недвижимость

Как увеличение ключевой ставки сразу на 1 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье?
17.12.2021

Объем выдачи ипотеки в РФ в 2021 году может превзойти прошлогодний результат

ИНТЕРФАКС

При этом льготные программы уже не компенсируют подорожание новостроек, отмечают аналитики
23.08.2021

Москва поставила рекорд по средней ипотеке перед обновлением госпрограммы

РБК

Заемщики старались взять кредит по более низкой ставке
22.07.2021

В России завершается программа льготной ипотеки под 6,5 процентов

РИА Новости

МОСКВА, 28 июн - РИА Новости. Программа льготной ипотеки на жилье в новостройках под 6,5% завершит свое существование в прежнем виде 1 июля, ее параметры изменены: ставка повышена до 7%, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей.
02.07.2021