«Эксперт РА» присвоил кредитный рейтинг компании «Охта Групп» на уровне ruBB-

Москва, 5 ноября 2020 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Охта Групп» на уровне ruBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Охта Групп» (далее – Охта Групп, компания) – инвестиционно-девелоперская компания, которая с 2001 года ведёт свою деятельность на рынке недвижимости в г. Санкт-Петербург и его ближайшем окружении. Основной проект, реализуемый компанией в настоящее время, представлен строительством совместно с ООО «Мегалит» ЖК «Приморский квартал» в Санкт-Петербурге, предполагающий комплексное освоение территории общей площадью 25 гектар. Во втором квартале 2020 г. компания завершила строительство первой очереди этого жилого квартала, а также в 2019 г. ввела в эксплуатацию клубный дом класса De Luxe - Art View House. Компания отличается от классических девелоперов тем, что реализация большинства проектов осуществляется посредством объединения средств инвесторов, при котором за «Охта Групп» сохраняется миноритарная доля, статус управляющего партнёра и fee-девелопера. В части девелопмента компания ориентируется на строительстве высокомаржинальной жилой недвижимости и редевелопменте промзон в коммерческую недвижимость для последующей продажи.

Компания относительно недавно вышла на рынок жилого строительства, основные объекты были введены эксплуатацию в 2016 – 2020 годах. До этого компания работала только на рынке коммерческой недвижимости, включая fee development. В активной стадии строительства находится лишь строительство ЖК «Приморский квартал», в которой доля «Охта Групп» составляет 30%, а также первая очередь лофт-квартала «Скороход». По состоянию на октябрь 2020 г. объем текущего строительства в рамках проекта не превышал 320 тыс. кв. м, что, по мнению агентства, с учетом совместного контроля над проектом «Охта Групп» и «Мегалит», свидетельствует о незначительных масштабах строительства и слабых рыночных позициях компании. Тем не менее, компания располагает достаточным земельным фондом для реализации проектов в течение более 3 лет, что положительно влияет на оценку конкурентных и рыночных позиций Охта Групп. При этом агентство приняло во внимание, что компания приступила к редевелопменту одного корпуса лофт-квартала «Скороход» и находится на завершающем этапе проектирования ЖК «Речка». Агентство позитивно оценивает ведение деятельности в г. Санкт-Петербурге – одном из наиболее маржинальных регионов для отрасли, платёжеспособный спрос которого характеризуется относительно стабильными значениями на фоне хорошего уровня среднедушевого дохода населения.

При оценке бизнес-рисков компании наибольшее давление на рейтинг оказывают отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Однако, реализуемые государством меры по поддержке строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает наличие у группы бизнес-центров, сдаваемых в аренду, которые в период 2018-2019 гг. сформировали в среднем около 25% EBITDA. Наличие в группе мощностей в сегменте аренда, характеризующимися относительно высокой устойчивостью к внешним шокам, позволяет группе частично компенсировать риски концентрации деятельности на жилищном строительстве, что оказывает положительное влияние на оценку бизнес-рисков компании.

Показатели долговой нагрузки оцениваются агентством умеренно-негативно, что во многом связано с существенными инвестициями в реализацию новых проектов, которые начнут генерировать положительный финансовый результат в более отдалённой перспективе. Начальная стадия реализации некоторых проектов, требующих существенных капитальных затрат, будут способствовать поддержанию кредитного портфеля на повышенном уровне и превышению показателя долг к EBITDA над уровнем выше 4.5х в перспективе 2020-2021 гг.  Тем не менее, агентство отмечает существенный объем собственных средств компании, что выразилось в высоком уровне соотношения собственных средств к активам, которое оценивается в 26% по состоянию на 31.12.2019. Ориентация бизнеса в пользу реализации проектов с высокой маржой обусловила умеренно - высокую оценку показателей рентабельности – за период с 2018 г. по 2021 г. рентабельность по EBITDA оценивается в среднем на уровне около 20%, рентабельность по FCF на уровне около 7%. Наиболее существенное давление на рейтинговую оценку оказывают метрики общего уровня процентной нагрузки – за период 2018-2019 гг. соотношение EBITDA к процентным расходам оценивается в среднем на уровне около 2.2х. Агентство не ожидает изменения среднего значения показателя за период 2020-2021 гг.

Качественная оценка ликвидности компании оценивается умеренно и ограничивается выдачей займов связанным сторонам. При этом долговые обязательства характеризуются комфортным графиком погашения, свободная ликвидность полностью покрывает погашения долга в 2020 г.  Без учёта проектных кредитов на долю одного кредитора в кредитном портфеле по состоянию на 31.12.2019 приходится не более 16%.

Многие проекты компании реализуются посредством создания субхолдинговых компаний с участием со-инвесторов, где доля «Охта Груп» оценивается на уровне менее 50%. При этом конечные денежные потоки в рамках субхолдинговых компаний распределяются равномерно между их участниками с учётом фактических долей участия сторон, в то время как финансовые результаты и долговая нагрузка в большинстве случаев консолидируются в МСФО отчётности «Охта Групп» на уровне 100% на основании достигнутых с акционерами соглашений. По мнению агентства, специфика владения компаниями группы и различие в долях участия «Охты Групп» усложняет для кредиторов и инвесторов анализ рисков проектов в консолидированных финансовых результатах группы. Необходимость расчётов с соучастниками в рамках проектных компаний может способствовать недополучению свободных денежных средств по проектам на уровне «Охта Групп», которые могли бы быть направлены на погашение долга или накопление дополнительной ликвидности. В то же время, привлечение прямых и портфельных инвесторов в проекты позволяет «Охта Групп» поддерживать объемы собственных средств на высоком уровне.

Агентство негативно рассматривает корпоративные риски компании. Негативное влияние на качество корпоративного управления оказывает отсутствие Совета директоров. Топ-менеджмент компании полностью состоит из акционеров «Охта Групп». По мнению агентства, такая структура корпоративного управления способствует проведению сделок со связанными сторонами и снижает защищённость кредиторов компании.  Степень транспарентности оценивается положительно агентством, хотя и ограничивается отсутствием публикации необязательной к раскрытию значимой информации.

По данным консолидированной отчетности ООО «Охта Групп» по стандартам МСФО активы компании на 31.12.2019 составляли 12.2 млрд руб., капитал – 1.8 млрд руб. Выручка по итогам 2019 года составила 3.9 млрд руб., чистая прибыль – 0.3 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.