Москва, 15 июля 2020 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Бизнес-Недвижимость» на уровне ruA-. Прогноз по рейтингу – стабильный.
АО «Бизнес-Недвижимость» (далее – компания, Группа) является одним из ключевых игроков на рынке коммерческой недвижимости класса В- и С в Москве, обладая самым широким портфелем, насчитывающим более 80 объектов. Помимо этого, Группа ведет операционную деятельность на рынке малоэтажной и загородной жилой недвижимости Москвы и Московской области, имея значительное количество земельных участков, а также предоставляет сервисные услуги. По итогам 2019 года (далее – отчетный период) компания нарастила свой общий портфель, включающий в себя коммерческую и жилую недвижимость до 460 тыс. м2. Компания реализует проект «Территория», который должен объединить объекты коммерческой недвижимости под единым брендом. Высокая диверсификация как в отношении типов зданий, так и охвата территории Москвы определяет компанию с достаточно высокими рыночными и конкурентными позициями, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга.
Оценку блока бизнес профиля сдерживают риски отрасли, в которой работает компания. По итогам 2019 года на рынке офисной недвижимости наблюдался дефицит качественного предложения, а уровень вакансии находился на уровне ниже 10%. Последние несколько лет офисный рынок Москвы характеризовался низкими объемами ввода офисов при растущем поглощении, что в совокупности привело к снижению доли свободных офисов до уровней, находившихся в 2008 году. Помимо этого, в Москве по-прежнему низкая обеспеченность офисной недвижимостью по сравнению с крупными европейскими городами. Однако, распространение коронавирусной инфекции негативно повлияло на развитие рынка. В частности, арендаторы, которые были вынуждены приостановить работу во время самоизоляции, снижают издержки, в том числе и на аренде, что безусловно, по мнению Агентства, может отразиться на росте доли вакантных площадей. Арендодатели, в свою очередь, чтобы минимизировать снижение рентного дохода и удержать арендаторов, предоставили арендные каникулы и частично снизили ставки аренды. Из-за пандемии девелоперы отложили на 2021-2022 год ввод части новых офисных площадей, планируемых к вводу в 2020 году, таким образом восстановление строительной активности на офисном рынке будет зависеть от возобновления бизнес активности и улучшения финансового состояния арендаторов.
Несмотря на пандемию, Группа перевыполнила плановый показатель по выручке за 5 месяцев 2020 года на 4% за счет роста сдаваемых площадей и повышения базовой и переменной ставок аренды. По мнению Агентства, устойчивость показателей компании на фоне пандемии обусловлена сегментом недвижимости, в котором работает компания и качеством сформированного портфеля арендаторов.
Положительное влияние на уровень рейтинга оказывают высокие финансовые результаты Группы. За отчетный период выручка от рентного бизнеса и реализации инвестиционной недвижимости и земельных участков снизилась на 13% до 7,3 млрд руб., чистая прибыль выросла на 72% до 2 млрд руб. За 2019 год по скорректированной чистой прибыли рентабельность продаж составила 20%, а EBITDA margin – 53%. Агентство также выделяет отсутствие валютных рисков у Группы - ставки аренды и другие доходы, а также обязательства номинированы в рублях.
Сдерживающее влияние на рейтинг оказывает умеренно высокий уровень долговой нагрузки. На 31.12.2019 (далее – отчетная дата) долг, включая долг перед связанными сторонам, составил 11,8 млрд руб., более 40% которого погашается после 2025 года. Отношение долга на отчетную дату к EBITDA за 2019 год составило 3,04х, а операционного потока к долгу – 16%. Учитывая рыночную стоимость активов Группы, которая составляет более 40 млрд руб., показатель LTV на отчетную дату находится на уровне 0,3х, что значительно ниже среднего значения для рынка недвижимости и оказывает поддержку рейтинговой оценке. С учетом планов по дополнительной выборке кредитных линий, а также по выпуску облигационного займа агентство не ожидает роста показателя отношения долга к EBITDA выше 4,1х. Однако, несмотря на ожидаемый рост долга, агентство оценивает график погашения на 2020-2021 годы как комфортный. Отношение выплат по долгу, включая процентные платежи, в следующие 12 месяцев от отчетной даты к EBITDA составит 0,21х, а с учетом увеличения долговой нагрузки отношение выплат по долгу, которые предстоят Группе в течение 2021 года, к прогнозному показателю EBITDA за 2020 год – не более 0,85х, что оказало поддержку рейтинговой оценке. В рамках оценки текущего уровня долговой нагрузки было учтено частичное рефинансирование долга.
Положительное влияние на рейтинг оказал высокий уровень прогнозной ликвидности, ключевыми источниками которой являются дополнительные выборки кредитных линий и операционный денежный поток в размере 4,7 млрд руб. Основными направлениями использования будут являться погашения долговых обязательств, включая проценты, а также капитальные затраты и дивиденды, которые сопоставимы по суммам. Операционный поток вместе с выборкой кредитных линий превысит статьи использования ликвидности более чем на 20%.
Блок корпоративного управления оценивается агентством позитивно. Принимая во внимание, что компания является дочерней структурой ПАО АФК «Система», материнская компания активно участвует в управлении. В Группе функционирует Совет директоров, в состав которого входит один независимый директор при общем количестве 7 человек. Помимо этого, в Группе учрежден коллегиальный исполнительный орган в форме Правления. Агентство также отмечает высокое качество стратегического обеспечения, прогнозная финансовая модель обладает высокой детализацией и проработанностью. Также положительно на рейтинговую оценку влияет высокая организация управления рисками, в частности управление рисками выделено в отдельное направление, формируется регулярная отчетность, которая раз в полгода рассматривается Правлением, а затем передается в материнскую компанию для последующего анализа. На момент присвоения рейтинга компания не раскрывала финансовую отчетность в публичной плоскости, при этом компания планирует раскрытие финансовой отчетности в связи с намерением размещения биржевых облигаций.
По данным МСФО отчетности, активы АО «Бизнес-Недвижимость» на 31.12.2019 составляли 18,4 млрд руб., капитал – 2,6 млрд руб. Выручка по итогам 2019 года составила 3,8 млрд руб., чистая прибыль – 2 млрд руб.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг присвоен АО «Бизнес-Недвижимость» впервые.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 08.06.2020).
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «Бизнес-Недвижимость», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «Бизнес-Недвижимость» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «Бизнес-Недвижимость» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.