Итоги 2020-го и прогноз на 2021 год на рынке ипотеки: постковидная диета

Поделиться

VK

Содержание

• Резюме
• Методология
• Итоги 2020 года
• Участники рынка и конкуренция
• Продление господдержки: за и против
• Прогноз развития рынка
• Приложение 1. Графики и таблицы
• Приложение 2. Интервью с участниками рынка

Резюме

• В 2020-м ипотечный рынок превзошел рекорд 2018-го, достигнув 4,3 трлн рублей выдач.
• Ипотечная ставка обновила исторический минимум и опускалась до 7,2 % вследствие снижения ключевой ставки и введения новой льготной госпрограммы.
• Снижение реальных доходов населения и рост цен на жилье привели к увеличению среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования.
• Запущенная в 2020-м льготная ипотечная госпрограмма под 6,5 % поддержала рынок, однако рост цен на жилье свел на нет выгоду от низких ставок в ряде регионов.
• Продление льготной ипотеки под 6,5 % на текущих условиях усилит перегрев рынка недвижимости и приведет к росту рисков как для заемщиков, так и для банков.
• В 2-м полугодии 2021-го вероятен рост объема просроченной задолженности по ипотеке (на 12–15 %) в связи с реализацией рисков по реструктурированным в пандемию ссудам.
• В 2021-м ипотечный сегмент не достигнет рекордов 2020-го из-за снижения доходов населения и реализации части будущего спроса (в т. ч. инвестиционного) в прошлом году на фоне благоприятной ситуации по ставкам.

Методология

Выводы аналитиков АО «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2021 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 39 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95 % ипотечного рынка по объемам выдач.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Итоги 2020 года

В 2020 году, несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок поставил новый рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35 % в количественном и на 51 % в денежном выражении (см. график 1). Основными причинами роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5 %. Также значимое влияние оказал рост склонности населения рассматривать недвижимость как источник сбережения средств в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией COVID-19 и падением курса рубля.

Рекордные объемы ипотечного кредитования привели к ускорению в 2020-м темпа прироста ипотечного портфеля – до 21 против 17 % годом ранее, а объем совокупной ипотечной задолженности превысил 9 трлн рублей на 01.01.2021. В 2020-м ипотека, стимулируемая низкими ставками и господдержкой, вернула себе утраченное в прошлом году лидерство по темпам прироста (см. график 2). Рост необеспеченного потребительского кредитования в 2020 году замедлился на фоне ужесточения требований кредиторов к потенциальным заемщикам и смещения интереса банков к залоговому кредитованию в условиях пандемии и неопределенности в динамике доходов населения. Вместе с тем сдерживающее влияние на динамику объемов автокредитования оказали рост цен на автомобили, сокращение предложения и ассортимента у многих дилеров из-за ограничительных мер в России и за рубежом, а также меньшее распространение господдержки в этом сегменте в отличие от ипотечного.

В 2020 году средневзвешенная ипотечная ставка впервые в истории российского ипотечного рынка опустилась ниже 7,5 % (см. график 3). Причинами стали не только появление льготной госпрограммы под 6,5 %, которая была введена как антикризисная мера в условиях пандемии для поддержки застройщиков и населения, но и снижение ставок в рамках рыночных программ на фоне смягчения денежно-кредитной политики Банком России. По нашему прогнозу на 2021 год, в условиях повышения ключевой ставки до 4,5 % на фоне возросших инфляционных рисков потенциал для снижения стоимости ипотеки исчерпан – в 1-м полугодии 2021-го средневзвешенная ставка будет находиться в диапазоне 7–7,5 %. При этом если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021-го, как и планируется на текущий момент, или будет существенно изменена, то во второй половине года можно ожидать дальнейшего роста средней ставки – до 7,5–8 %.

Рекордно низкие ставки на рынке стимулировали ажиотажный спрос на жилье, следствием которого стал рост цен на недвижимость. Особенно ярко данная тенденция наблюдалась на первичном рынке, на который распространялась льготная госпрограмма под 6,5 % для широкого круга заемщиков (см. график 4). На фоне кризисных явлений в экономике и высокой неопределенности в 2020-м в связи с пандемией коронавируса, падением нефтяных цен и курса рубля наблюдался также инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений, что в течение года подогревало цены на жилье и спрос на ипотеку. Согласно данным Росстата, средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке в IV квартале 2020-го выросла на 23 %, на вторичном – на 14 % по сравнению с показателями за IV квартал 2019-го. В результате опережающего роста цен на первичном рынке разрыв в стоимости между готовым жильем и новостройками вырос более чем в два раза. Причины роста цен на недвижимость были не только на стороне спроса, но и на стороне предложения – продолжился переход застройщиков к более дорогому банковскому фондированию и работе через эскроу-счета, а рост затрат на импортные материалы и технику из-за скачка курсов в 2020 году увеличил себестоимость строительства.

Мы ожидаем, что рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в прошлом году. Одним из ключевых факторов динамики цен на недвижимость станет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы под 6,5 %. Данная программа пользовалась большой популярностью у заемщиков (в 2020 году по ее условиям выдавалась каждая четвертая ссуда), однако рост цен на жилье в значительной мере нивелировал выгоду от получения кредита по низкой ставке. По нашей оценке, продление госпрограммы после 1 июля 2021-го на текущих условиях несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута – на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос.

Несмотря на реализацию льготной госпрограммы на первичном рынке и активный прирост выдач в этом сегменте (+65 % у банков-участников исследования), доля ссуд на покупку «первички» увеличилась незначительно (с 31 до 33 %) за счет динамичного роста кредитования во вторичном сегменте и выдач на рефинансирование, которые стимулировались снижением рыночных ставок. В дальнейшем интерес к первичному жилью будет поддерживаться за счет нового механизма финансирования долевого строительства, который повышает доверие к рынку первичного жилья, постепенного износа вторичного жилищного фонда и кредитования в рамках различных госпрограмм, преимущественно ориентированных на первичный рынок. При этом ограничивать спрос на «первичку» будут значительно более высокие цены в данном сегменте.

На фоне рекордно низкого уровня ставок, который был достигнут в 2020 году, доля выдач на рефинансирование ипотечных кредитов, по оценке рейтингового агентства «Эксперт РА», значительно выросла – с 7 до 13 %. По нашему прогнозу, в 2021-м спрос на данный продукт сохранится на высоком уровне, однако его доля в выдачах будет постепенно уменьшаться на фоне роста ключевой ставки, а также с учетом значительного объема уже реализованного рефинансирования под более низкий процент. При этом в случае снижения активности в ипотечном сегменте в 2021-м возможны улучшения рядом банков условий по рефинансированию и запуск различных акций в данном сегменте с целью нарастить свою долю на рынке за счет заемщиков, которых кредитовали конкуренты.

Несмотря на рост интереса заемщиков к приобретению жилья в новостройках на фоне льготной госпрограммы, объем ввода жилья в многоквартирных домах снизился в 2020-м на 3,7 % против роста на 0,5 % годом ранее, в т. ч. из-за действовавших в II квартале 2020-го ограничительных мер. Общий объем ввода жилья сократился на 1,7 % и составил 80,6 млн кв. м¹ (см. график 5). Ввод жилья в рамках индивидуального жилищного строительства показал небольшой прирост (+0,5 %, до 38,7 млн кв. м). Сейчас обсуждается распространение льготной «Семейной ипотеки» на строительство индивидуальных домов – в 2020 году в условиях пандемии и ее последствий интерес к частным домам вырос. Ипотека на их строительство по льготной ставке с высокой вероятностью будет пользоваться спросом у населения, но взрывного роста и резкого изменения структуры ипотечных выдач в сторону частных домов ожидать не стоит – не все банки готовы активно кредитовать индивидуальное домостроение в связи с нестандартностью залога и сложностью его оценки в отличие от обычного залога квартиры.

Мы предполагаем, что в первой половине 2021-го возможен некоторый рост объема ввода жилья застройщиками, в связи с тем что они будут стремиться успеть реализовать часть площадей в период действия льготной ипотечной госпрограммы под 6,5 %, однако в целом по году значительного увеличения количества построенных квадратных метров жилья не ожидается.

В 2020-м строительную отрасль поддержала льготная ипотека под 6,5 %, которая обеспечила высокий спрос и увеличение цен на недвижимость на первичном рынке, что благоприятно отразилось на финансовом положении девелоперов. За 2020 год объем просроченной задолженности компаний, занимающихся строительством зданий и сооружений, снизился на 9 %, а ее доля – с 21,3 до 17,4 %. Также застройщики продолжали адаптироваться к введению эскроу-счетов, новый механизм фондирования начал набирать обороты – выдачи кредитов строительным компаниям в рамках проектного финансирования в 2020-м выросли на 196 %. Граждане в свою очередь активно увеличивали объем средств на эскроу-счетах – на 01.01.2021 он достиг 1,2 трлн против 148 млрд рублей на начало 2020-го.

В 2020-м после некоторой паузы в острую фазу пандемии продолжилась тенденция к увеличению среднего размера ипотечного кредита – плюс 12 %, с 2,2 до 2,5 млн рублей (годом ранее прибавка составила 10 %) на фоне роста цен на недвижимость и снижения реальных доходов населения. Как следствие, продолжилось также сокращение наиболее популярных кредитов размером до 3 млн рублей – с 57 до 50 % выданных ссуд (см. график 6), в 2018-м их доля составляла 64 %. Значительный рост в 2020-м показал сегмент ссуд размером от 5 до 10 млн рублей – с 14 до 18 %.

Средние сроки кредитования также продолжали расти, хотя и меньшими темпами, чем годом ранее, – за 2020-й средний срок ипотечного кредита увеличился более чем на полгода, до 18,8 года (см. график 16 в приложении 1). Более длинные сроки кредитования позволяют ограничить увеличение долговой нагрузки и сформировать комфортный график погашения на фоне роста среднего размера ссуды. При этом сегмент наиболее долгосрочных ссуд сроком свыше 25 лет, доля которого резко выросла до 17 % в 2019-м, не показал в 2020 году значительной прибавки. Однако существенно увеличилась доля кредитов сроком от 20 до 25 лет – с 23 до 28 %, в основном за счет сокращения наиболее популярного сегмента срочностью от 10 до 20 лет (см. график 7).

Несмотря на рост цен на жилье и сокращение минимального первоначального взноса по ряду госпрограмм до 15 %, доля выдач с низким первоначальным взносом по сравнению с 2019-м не увеличилась. Доля кредитов с первоначальным взносом более 20 % выросла с 59 до 63 % (см. график 8). При этом на основе данных 40 % участников исследования, на которых приходится около 60 % объема кредитования на рынке, в среднем 8 % ссуд в 2020-м были предоставлены с частичным использованием в качестве первоначального взноса средств материнского капитала. Однако у региональных кредитных организаций доля таких ссуд оказалась чуть выше – 9 %, что обусловлено в среднем более низкой стоимостью недвижимости в регионах, вследствие чего средства материнского капитала могут обеспечить существенную часть требуемого банками первоначального взноса.

На фоне рекордных темпов роста рынка в 2020-м банки не спешили смягчать требования к заемщикам в части дохода – доля клиентов с доходами свыше 100 тыс. рублей выросла с 33 до 36 %, в то время как доля заемщиков с доходами до 50 тыс. рублей сокращалась (см. график 9). Рост доли высокодоходных групп заемщиков может объясняться тем, что в 2020-м наибольший прирост выдач из топ-10 ипотечных регионов показала Москва, для которой традиционно характерен более высокий уровень зарплат и которая остается крупнейшим субъектом РФ по объему ипотечной задолженности (см. графики 12 и 13 в приложении 1).

В 2020-м объем просроченной задолженности по ипотеке показал умеренный рост – на 7 %, однако доля просроченной задолженности на фоне опережающих темпов роста портфеля продолжила снижение (см график 15 в приложении 1). Умеренный рост просрочки был обусловлен запущенными во время пандемии масштабными программами реструктуризации задолженности как по собственным программам банков, так и по 106-ФЗ. Кроме того, у ипотечных заемщиков сохранялась дополнительная возможность оформить каникулы в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ. В противном случае прирост просроченной задолженности был бы двузначным. На основании данных 72 % участников исследования (без учета Сбербанка), доля ипотечных кредитов, реструктурированных по 106-ФЗ и в рамках собственных программ банков составила около 4 % от среднего портфеля за 2020 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года, однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет некритичным.

Участники рынка и конкуренция

Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).

В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2020 году

Открыть таблицу в новом окне

Продление господдержки: за и против

На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.

Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.

Прогноз развития рынка

В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы. При предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка – завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года на текущих условиях. Наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития, по версии агентства «Эксперт РА», предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка – в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов США за баррель. При этом агентство отмечает, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения. Однако реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной.

При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. Также ограничивать спрос на жилье будет рост цен. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет варьироваться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.

Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (см. график 11), а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.

На динамику ипотечных ставок также может повлиять дальнейшее увеличение ключевой ставки Банком России, который в марте 2021-го объявил о повышении ставки на 0,25 п. п до 4,5% на фоне роста инфляционных рисков. В условиях ожидаемого дальнейшего ужесточения ДКП на среднесрочном горизонте ряд банков рассматривают возможность предложения ипотечных продуктов по плавающим ставкам, доля которых сейчас на рынке невелика (менее 0,1%). Банк России выдвинул для обсуждения несколько методов превентивного регулирования данного сегмента, чтобы избежать накопления рисков. Большинство предложенных мер направлены скорее на снижение системных рисков за счет ограничения резкого роста кредитов с плавающими ставками в экономике, но не ориентированы на снижение рисков тех заемщиков, которые все-таки примут решение о получении таких кредитов. Поэтому наиболее действенным, на наш взгляд, представляется введение законодательных ограничений на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. При этом целесообразно будет законодательно закрепить обязательное письменное информирование заемщиков о величине изменения ежемесячного платежа или срока погашения при максимальном изменении процентной ставки, которое существует в ряде стран. Понимание графика платежей, по которому будут производиться выплаты при наиболее неблагоприятном развитии ситуации, позволит заемщикам в полной мере оценить свои риски и принять взвешенное решение о выборе плавающей или фиксированной ставки. Соответственно, банки при реализации такого механизма получат частичную компенсацию процентных рисков, но значительно снизят вероятность реализации кредитных рисков, так как заемщики будут взвешенно и на основе полной информации принимать решение об условиях получения кредитного продукта.

Решение о завершении или пролонгации льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.

В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет некритичным.

Приложение 1. Графики и таблицы

Таблица 2. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2021

Открыть таблицу в новом окне

Таблица 3. Изменение среднего платежа по ипотеке на фоне снижения ставок и роста цен на жилье*

Открыть таблицу в новом окне

Приложение 2. Интервью с участниками рынка

Андрей Спиваков, управляющий директор по кредитным розничным продуктам АО «Райффайзенбанк»

– Как изменился ипотечный рынок в 2020 году? Как вы оцениваете влияние пандемии на изменение трендов на ипотечном рынке?

– Кризис для банков – всегда стимул поиска новых возможностей. 2020 год стал тестом на зрелость цифровых каналов: те, у кого они работали хорошо, смогли дать клиентам высокий уровень обслуживания. Мы прошли тест: более 70 % заявок на ипотеку мы получаем из цифровых каналов, в конце года состоялась удаленная регистрация ипотеки совместно с одним из застройщиков. Но нам есть куда расти, и свою цель в развитии цифровых каналов мы видим в том, чтобы любой запрос клиента обрабатывался и возвращался к нему мгновенно. Казалось бы, ипотека – сложнейший продукт. Но в течение одного года – двух лет она может стать полностью дистанционной. Мы активно работаем, чтобы стать лидером этого направления.

– Какие методы конкуренции и наращивания доли рынка, по вашему мнению, являются в ипотечном сегменте наиболее эффективными на текущий момент? Кого сейчас вы рассматриваете в качестве основных конкурентов? Каковы конкурентные преимущества вашего банка?

– Главным образом клиенты до сих пор ориентируются, конечно, на ставку. Далее банк первого выбора – зарплатный. И вот здесь ключевые конкурентные факторы – это скорость и охват рынка. У клиентов есть конкретная задача – им нужно решить свой квартирный вопрос. Просто и быстро. И тот банк, который предложит самое удобное решение, выиграет. И в этой ситуации кризис как раз работает на нас, поскольку он подталкивает бизнес к поиску новых решений, ускорению цифровизации всех процессов. И тот банк, который сейчас не оставит клиента, предложит ему максимально комфортную и выгодную удаленную сделку, стратегически приобретет очень много.

– Какой темп прироста ипотечных выдач в целом по рынку вы прогнозируете в 2021 году? Какие точки роста и ограничивающие факторы вы наблюдаете на рынке на текущий момент?

– В целом мы ожидаем сохранения текущей динамики выдач. Основное ограничение – рост стоимости жилья и падение покупательской способности населения. Вероятный рост ключевой ставки и снижение темпов рефинансирования также скажутся на количестве выдаваемых ипотек. При этом с постепенным спадом коронокризиса будет реализовываться отложенный спрос, банки во многом, скорее всего, будут пересматривать свои подходы к оценке рисков (многие кредитные истории даже самых привлекательных для банков клиентов после пандемии уже не будут прежними), а значит, на рынок выйдет поток новых клиентов. Плюс на прирост выдач будет работать и диджитализация ипотечных каналов.

– Считаете ли вы необходимым продление льготной ипотечной госпрограммы под 6,5 % после 1 июля 2021 года? Какие преимущества и риски вы видите в случае принятия решения о ее продлении? Какое влияние на динамику ипотечного рынка в 2021-м окажет отмена госпрограммы?

– Господдержка, безусловно, позитивно повлияла на ипотечный спрос, но с учетом исторически низких ставок по рынку в целом повышенный интерес к ипотеке сохранится даже после завершения программы. В этом случае часть спроса, вероятно, переориентируется на вторичный рынок в силу увеличения стоимости жилья на первичном и с сужением выбора, который является прямым следствием приостановки работ в марте – июне. Сейчас же рынок находится в ситуации неопределенности, и это создает застройщикам и покупателям сложности прогнозирования, вынуждает непрофессиональных участников делать необдуманные покупки в ожидании закрытия программы, способствует росту цен на первичное жилье и подогревает спрос на вторичном рынке.

– Отмечаете ли вы улучшение/ухудшение качества входящего клиентского потока в 2020 году? Ожидаете ли вы роста просрочки в 2021–2022 годах, в т. ч. на фоне последствий пандемии?

– В связи с резким удешевлением ипотеки в банки действительно пришло много заемщиков на волне эмоциональности – «бери, пока дешево». Безусловно, те, кто одобряет таким клиентам ипотеку, рискуют получить большие проблемы в будущем, но у нас совсем другая история. В наших выдачах ипотека с субсидированием процентной ставки занимает всего 15–17 %. Значительное количество альтернативных заявок дает нам возможность выбирать самых надежных клиентов: с большим первоначальным взносом и хорошей кредитной историей.

По нашим расчетам, снижение ставки на 1,5–2 п. п. приводит к тому, что в банки приходит совершенно новый пласт клиентов. А за год, с июня 2019-го по август 2020-го ключевая ставка упала аж на 3,75 п. п., то есть на рынок вышли сразу два новых потока клиентов! Среди них и те, кто до сих пор снимал квартиру, а теперь, оценив выгоду низких ставок, решил купить свою недвижимость, и те, кто копил первоначальный взнос.

И тут каждый банк решает дилемму – погнаться за выдачами и получить бонус или проявить благоразумие и осторожность. Ответственность банкира в том, чтобы выдавать кредиты, которые вернут. Если в «Райффайзенбанк» приходит клиент, и мы видим, что в моменте можно заработать, но в перспективе это большой риск, мы отказываем в одобрении кредита. Нам важны не краткосрочные финансовые цели, поэтому мы имеем смелость сказать «нет». Однако какая-то группа игроков в эту историю заиграется, и качество их портфелей ухудшится.

– Как вы оцениваете перспективы выдачи ипотечных кредитов онлайн? На каком временном горизонте возможен массовый переход на оформление ипотеки полностью в цифровом формате?

– Не совсем понятно, что значит массовый переход. В прошлом году мы проводили исследование и выяснили, что каждый четвертый заемщик готов к удаленной ипотечной сделке. Это много или мало? По-моему, это достаточно высокий показатель. Если посмотреть вообще на статистику соотношения в обществе новаторов и консерваторов, то в разных культурах число первых колеблется от 3 до 10 %. Поэтому 25 % согласных на онлайн-ипотеку говорит о том, что это уже скорее не новация, это реалия. Скорее всего, в этом году рынок уже перейдет на онлайн-сделки, вопрос только в совершенстве технологий, количестве собственных и вендорских разработок. Предположу, что за два-три года офлайн останется 15–25 % сделок, прежде всего, это будут сложные альтернативы на вторичном рынке. Основная борьба же стремительно перемещается из создания цифровых каналов как таковых в более тонкие настройки, улучшение клиентских путей и конверсии.

Илья Ткачук, начальник управления ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк»

– Как изменился ипотечный рынок в 2020 году? Как вы оцениваете влияние пандемии на изменение трендов на ипотечном рынке?

– Могу отметить, что в связи со снижением рыночных процентных ставок у нас наблюдался рост спроса на программы рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов. По итогам 2020 года их доля составила 30 % от общего объема выданных нашим банком кредитов.

Второй тренд – запуск и реализация льготных федеральных программ кредитования, таких как «Льготная ипотека на новостройки», «Дальневосточная ипотека» и «Семейная ипотека». Их запуск позволил повысить доступность ипотечного кредитования для граждан, поддержать строительную отрасль, обеспечить рост объемов ипотечного кредитования. «Примсоцбанк» активно участвовал и продолжает участвовать не только в реализации данных программ, но и в региональных социальных программах поддержки, таких как «Социальная ипотека для жителей Московской области», «Для работников областных государственных и муниципальных учреждений Иркутской области», «Для ветеранов и инвалидов боевых действий». Также начали действовать и особые условия для работников медицинских учреждений. По итогам 2020 года доля выдачи по льготным программам в нашем банке составила 15 %.

В то же время запуск льготных условий кредитования спровоцировал рост стоимости недвижимости как на новостройки, так и на готовое жилье. В отдельных регионах стоимость жилья выросла на 20 %, при этом доходы населения не увеличились. Третьим трендом стала оптимизация процесса получения кредита и сокращение списка документов. «Примсоцбанк» максимально учел пожелания граждан, требования рынка, в т. ч. ограничительные меры, связанные с пандемией. Мы упростили процедуру оформления ипотечного кредита: запустили ипотеку по двум документам, реализовали возможность подачи заявки в режиме онлайн.

В 2021 году мы продолжим совершенствовать продуктовую линейку и процессы оформления ипотечного кредита. Уже сейчас мы запустили кредитование на покупку квартиры с минимальным первоначальным взносом 10 %. При этом воспользоваться данным предложением может любой гражданин РФ, приобретающий квартиру в городе присутствия ипотечного отдела банка. Если говорить о периоде ограничений, то смело можно сказать, что в это время мы были нацелены на наших клиентов: предоставляли кредитные каникулы, отсрочки, реструктурировали кредиты – всего за весну и лето мы предоставили порядка 150 различных отсрочек и кредитных каникул.

Хотим также отметить, что в июле «Примсоцбанк» заключил соглашение об информационном взаимодействии с отделением Пенсионного фонда. И теперь получить справку об остатке средств маткапитала или подать заявление о распоряжении данными средствами можно сразу в ипотечном отделе банка.

– Какой уровень средневзвешенных ипотечных ставок, по вашему мнению, будет наблюдаться на рынке в 2021 году?

– В 2021 году мы прогнозируем рост средневзвешенной ставки на 0,5 п. п. в связи с ожиданием закрытия программы льготного кредитования или ее модернизации (программа будет доступна только для отдельных категорий граждан).

– Какие методы конкуренции и удержания доли рынка, по вашему мнению, являются в ипотечном сегменте наиболее эффективными на текущий момент? Кого сейчас вы рассматриваете в качестве основных конкурентов? Каковы конкурентные преимущества вашего банка?

– Основные конкуренты для нас – это банки, входящие в топ-30 ипотечных банков РФ. Кстати, наш банк на протяжении более 15 лет входит в эту тридцатку. Мы осуществляем ипотечное кредитование всех категорий граждан, кредитуем все виды недвижимости (комнаты, доли, квартиры, дома, машино-места), кредитуем на личные нужды населения под залог имеющегося жилья, а также участвуем в реализации льготных федеральных и региональных программ кредитования. Также мы одни из немногих, кто осуществляет кредитование как по собственным программам, так и по программам банков-партнеров (АО «Банк ДОМ.РФ» и ПАО РОСБАНК), что позволяет максимально удовлетворить потребности клиентов. Еще одно из наших преимуществ – возможность рассмотрения клиентов на индивидуальных условиях. Большая часть заявок рассматривается не роботом, а людьми, которые могут полностью оценить ситуацию клиента и принять взвешенное решение. Такой подход позволяет найти наиболее оптимальное решение. Применение роботизированного подхода, на наш взгляд, не позволяет оценивать заявку в комплексе.

– Видите ли вы рост интереса клиентов к цифровизации ипотечных сделок на фоне пандемии?

– Безусловно, в ситуации пандемии и жесткой борьбы за клиента цифровизация – один из важнейших инструментов развития ипотечного бизнеса как для нашего банка, так и для рынка в целом. Мы активно участвуем в этих процессах и упрощаем все этапы работы с клиентом – от подачи заявки до закрытия ипотечного кредита. Стоит отметить, что банк уже более двух лет активно развивает дистанционный способ взаимодействия с партнерами – агентами по недвижимости. Сервис «Личный кабинет риелтора» позволяет без обращения в банк сформировать заявку на кредит, общаться с менеджером и отслеживать статус заявок. Кроме этого, сервис реализован в формате «Рабочего стола для агента», где имеются все необходимые для их работы документы, калькулятор, описание программ, новости, изменения, полезные ссылки (РОСРЕЕСТР, ФССП, БАНКРОТСТВО и т. д.). Уже сегодня 35 % выданных кредитов – это кредиты, заявки по которым поданы через «Личный кабинет риелтора». В 2021 году мы продолжим развивать сервис и делать его более функциональным.

Для клиентов – пользователей мобильного банка мы, кстати, реализовали возможность подачи заявки дистанционно, без посещения офиса банка. На сайте это так же можно сделать: достаточно авторизоваться через «Госуслуги» и прикрепить необходимые документы.

Отметим, что «Примсоцбанк» внедряет и электронную регистрацию сделок, что значительно упрощает этап подписания документов по сделке и сокращает время регистрации сделки.

– Как вы оцениваете эффективность введения льготной ипотечной госпрограммы под 6,5 % на фоне значительного роста цен на первичном рынке? По вашей оценке, остается ли данная госпрограмма выгодной для заемщика в 1-м полугодии 2021-го с учетом роста цен?

– Если говорить про эффективность программы льготного ипотечного кредитования под 6,5 %, то, по нашему мнению, она неоднозначна. С одной стороны, на начальном этапе реализации «Льготная ипотека» позволила гражданам приобрести квартиры на первичном рынке по приемлемой стоимости. С другой – широкая доступность программы привела к росту стоимости квадратного метра, что в значительной мере нивелировало фактор низкой процентной ставки и даже, наоборот, в отдельных регионах и по отдельным классам недвижимости привело к росту совокупных расходов клиента на приобретение недвижимости. Дополнительно программа подтолкнула к росту стоимость не только недвижимости на первичном рынке, но и на вторичном. С учетом обозначенной ситуации можно говорить, что данная программа выгодна для заемщика, но только в сравнении с другими программами за счет более низкой процентной ставки.