«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» на уровне ruBBB-

Москва, 26 декабря 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» на уровне ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли жилищного строительства, ограниченными рыночными и конкурентными позициями, приемлемым уровнем долговой нагрузки, удовлетворительным уровнем ликвидности, а также средними показателями рентабельности и умеренно высокой оценкой блока корпоративных рисков. 

ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» (далее – компания) является холдинговой компанией и финансовым центром Группы RBI (далее – Группа). Группа осуществляет девелоперскую деятельность в сфере жилищного строительства и в сегменте сервисных апартаментов. Проекты возводятся в историческом центре и престижных локациях Санкт-Петербурга. Группа преимущественно сконцентрирована на бизнес и элит сегментах, но также реализовывает проекты класса комфорт плюс. За более чем 30 лет работы с 1993 года было построено 82 объекта недвижимости площадью более 2 млн кв. м., преимущественно на территории Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» и его дочерних организаций, подготовленной в соответствии с МСФО.

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объемы продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в том числе за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж. Устойчивость к внешним шокам Группы RBI частично компенсируется типом и локациями проектов Группы – продажи недвижимости в ценовом сегменте выше среднего менее подвержены колебаниям бизнес-циклов в экономике. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Средние рыночные и конкурентные позиции. В настоящий момент компания реализует девелоперские проекты в сфере жилищного строительства и сервисных апартаментов, совокупная площадь которых составляет около 157 тыс. кв. м, что по мнению агентства, характеризуется невысокими масштабами деятельности и свидетельствует об ограниченных рыночных позициях в силу большого отставания от лидеров рынка. При этом на горизонте ближайшего года планируется выведение в фазу девелопмента новых проектов, что к концу 2025 года должно увеличить объем текущего жилого строительства до уровня свыше 300 тыс. кв. м. Факторы ресурсной базы и рынка сбыта оказывают поддержку рейтингу. Объем земельного банка компании достаточен для обеспечения непрерывного строительства более чем на 3 года, согласно планам реализации строительной программы Группы. На ближайший год в планах у Группы получение РнС и начало строительства 9 новых проектов класса бизнес, элит и комфорт плюс. Группа реализует проекты в Санкт-Петербурге, где среднедушевые доходы населения являются одними из самых высоких в стране, что соответствует высокой оценке критерия рынка сбыта. Группа характеризуется высоко диверсифицированными продажами и отсутствием зависимости от труднозаменимых поставщиков и подрядчиков. Доля крупнейшего проекта в прогнозных поступлениях от продаж от текущего строительного портфеля составляет 30%, что характеризирует портфель проектов Группы как хорошо диверсифицированный и положительно оценивается агентством.

Приемлемая долговая нагрузка.  По состоянию на конец 2023 года, долговой портфель компании составлял 9,8 млрд руб., из которых 6,2 млрд. руб. приходилось на проектное финансирование c механизмом эскроу-счетов, остальная часть кредитного портфеля представлена займами на покупку земельных участков, в том числе бридж кредитами. Отношение долга, скорректированного на остатки на аккредитивных счетах и счетах эскроу, в пределах сумм выборки проектного финансирования в разрезе каждого отдельного проекта, на 31.12.2023 (далее – отчетная дата) к EBITDA составляло 3,5х, по состоянию на конец 2022 года показатель составлял 2,4х. Рост долговой нагрузки произошел на фоне снижения выручки и EBITDA в результате временного сокращения объемов строительства и количества возводимых проектов, как следствие предшествовавшей низкой закупочной деятельности земельных участков под потенциальные проекты в 2015-2017 гг. По состоянию на конец 2024 года долговая нагрузка прогнозируется на уровне 8,2х, ввиду переноса сроков начала строительства и открытия продаж 6 проектов с 2024 года на 2025 год, по которым не были получены РнС в ранее запланированные сроки в силу особенностей проведения ГрК в регионе. В перспективе на 2025 год, по расчетам агентства, отношение долга к EBITDA опустится до уровня 4,0х за счет старта продаж новых объектов, а также приближения сроков сдачи в эксплуатацию ранее запущенных проектов. Высокая достаточность капитала группы – 35% на конец 2023 года, создает дополнительный запас прочности и устойчивости.

Уровень процентной нагрузки оказывает сдерживающее влияние на рейтинг. На отчетную дату покрытие процентных платежей показателем EBITDA ухудшилось год к году и составило около 1,8х против 2,8х годом ранее. Агентство ожидает повышение процентной нагрузки компании на фоне повышения ключевой ставки, роста долгового портфеля и снижения выручки за 2024 год. Отношение EBITDA/процентные расходы ожидается на низком уровне в 2024 году около 1,0х. В 2025 году запуск новых проектов повлечет конвертацию бридж-кредитов на сумму 2,3 млрд руб. в проектное финансирование, в результате ожидается снижение ставки из-за накоплений на эскроу-счетах и увеличение EBITDA, что окажет позитивное влияние на процентную нагрузку.

Удовлетворительный уровень ликвидности. У компании сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе ввиду того, что большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию. В среднесрочной перспективе ожидается негативный операционный денежный поток, ввиду роста масштабов деятельности и запуска строительства новых проектов. Агентство отмечает отсутствие задокументированной дивидендной политики, что сдерживает оценку качественной ликвидности.

Средние показатели рентабельности. За отчетный период рентабельность по EBITDA составила 14%, что на уровне прошлого года. По расчетам агентства на конец 2024 года рентабельность снизится до 7%, как результат снижения выручки, что связано с небольшим количеством реализующихся в 2024 году проектов, был введен один проект в эксплуатацию –  сервисные апартаменты ArtStudio M-103 (14 тыс. кв. м. продаваемой площади), в то время как в 2023 году были завершены два крупных проекта: UltraCity-2 (154 тыс. кв. м.) и Созидатели (18 тыс. кв. м.). Агентство ожидает, что рентабельность Группы к концу 2025 года вернется на исторические уровни.

Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. Структура бенефициаров и организационная структура компании характеризуются высокой прозрачностью. Компания подготавливает годовую консолидированную финансовую отчетность по МСФО, которая раскрывается в неполном виде на сайте Группы. Полугодовая консолидированная отчетность не подготавливается, что оказывает давление на оценку уровня транспарентности. Оценка качества управления была улучшена. В январе 2024 года Группа создала и регламентировала совет директоров, состоящий из 5 участников без привлечения независимых директоров. В Группе отсутствует коллегиальный исполнительный орган в лице правления, что сдерживает оценку от максимальной. В компании развитая практика стратегического планирования, действует совещательный орган в лице комитета по стратегии и инвестициям, инвестиционного комитета, координационного совещания, стратегических OKR сессий, финансовая модель обладает высоким уровнем детализации. Осуществляется страхование строительно-монтажных работ, недвижимого имущества и гражданской ответственности, также созданы элементы системы управления рисками: управление внутреннего аудита, подотчетное комитету по аудиту и внутренним рискам.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие