«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг компании ООО «ПИК-Корпорация» на уровне ruA+

Москва, 9 июня 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «ПИК-Корпорация» на уровне ruA+, прогноз по рейтингу стабильный.

ООО «ПИК-Корпорация» (далее «Субхолдинг», «ПИК-Корпорация») – консолидирующая компания большей части проектов ПАО «ПИК – специализированный застройщик». ПИК-корпорация это Субхолдинг внутри периметра консолидации ПАО «ПИК – специализированный застройщик», выделенный в рамках процедуры юридической реструктуризации Группы ПИК в целях соответствия требованиям 214-ФЗ.

ПАО «ПИК – специализированный застройщик» (далее – «Группа ПИК», «компания») является крупнейшей российской девелоперской компанией, ведущей деятельность на рынках Москвы, Московской области и еще восьми регионов. Помимо консолидирующей функции материнская компания как юридическое лицо является застройщиком нескольких проектов, которые еще не завершены. Новые законодательные требования к деятельности застройщика в рамках реформы отрасли жилищного строительства помимо прочего запрещают юрлицу, осуществляющему функции застройщика, выпуск облигационных займов со своего баланса и выдачу поручительств по другим облигационным выпускам. Цель юридической реструктуризации Группы ПИК и выделения внутри нее Субхолдинга заключается в обеспечении возможности Группы ПИК по дальнейшему привлечению публичного долгового финансирования. С учетом критической значимости и дублирования Субхолдингом большей части активов и выручки компании, агентство, в соответствии с методологией, проводило оценку кредитоспособности ООО «ПИК-Корпорация» по консолидированной отчетности и иной имеющейся информации ПАО «ПИК – специализированный застройщик».

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет и основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам последние два года, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства. Однако, в основных регионах деятельности компании государственные меры поддержки строительной отрасли в виде льготной ипотеки во многом уже исчерпали свой ресурс к концу 2021 года, а экстренное повышение ключевой ставки Банком России в конце февраля 2022 года на фоне ухудшения макроэкономических условий создает высокие барьеры для развития новых ипотечных продуктов, что в свою очередь оказывает сильное давление на спрос. Тренд на снижение ключевой ставки Банком России и пересмотр условий по льготной ипотеке во 2 квартале 2022 года способны оказывать поддержку спросу на недвижимость, но, по мнению агентства, на фоне макроэкономической нестабильности остаётся высокая неопределённость спроса на недвижимость. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. За период с 2019 по 2022 год объем текущего строительства в Росси снизился примерно на 20%. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Группа ПИК является крупнейшим девелопером в РФ, значительно опережая по масштабам строительства ближайших конкурентов, более чем в два раза, что свидетельствует о крайне высоких конкурентных и рыночных позициях компании.  По состоянию на июнь 2022 года объем текущего строительства Компании находился на уровне около 5,7 млн. кв. метров. На конец 2021 года, по оценке агентства, компания обладала портфелем проектов с общей непроданной площадью 16,1 млн. кв. метров, что свидетельствует о высокой обеспеченности компании земельным банком для поддержания текущих масштабов деятельности. Около 80% этих площадей приходится на проекты, реализуемые в Московской агломерации и Санкт-Петербурге – одних из самых инвестиционно привлекательных регионах России, что оказывает поддержку рейтинговой оценке. Портфель действующих проектов компании характеризуется крайне высокой диверсификацией, вследствие чего у компании отсутствует зависимость стабильности денежного потока от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку конкурентным позициям компании.   

В 2021 году компания продолжила демонстрировать рекордные финансовые и операционные результаты, как и годом ранее. Подавляющее количество проектов компания реализует в сегменте массового жилья, где традиционно высокая доля ипотечных сделок. На фоне низких ставок по льготной ипотеке и, как следствие, повышенного спроса на квартиры по итогам 2021 года объем продаж составил 2 537 тыс кв. м., что больше аналогичного показателя годом ранее на 7,7%, а в денежном выражении объем реализации составил 451 млрд. руб, что на 33% больше по сравнению с 2020 годом. Также Группа ПИК активно наращивает деятельность в сопутствующих направлениях отрасли жилой недвижимости - участие в программе реновации, оказание строительных услуг, управление многоквартирными домами и т.д. В результате этого совокупный рост выручки компании по итогам 2021 года составит порядка 30%. Сопутствующие направления деятельности являются менее маржинальными по сравнению с девелоперской деятельностью. В результате этого агентство ожидает небольшое снижение рентабельности компании по итогам 2021 года, но сохранение показателей на высоких уровнях. По оценке агентства, по итогам 2021 года EBITDA margin составит около 18-20% по сравнению с 24% за аналогичный период годом ранее.  В течение 2020 года компания увеличивала объем проектов, которые реализовываются по новому законодательству через эскроу счета с привлечением проектного финансирования. В результате этого у компании значительно увеличился кредитный портфель до 232,1 млрд. руб. по состоянию на конец 2020 года по сравнению с 139,5 млрд. руб. на конец 2019 года. При этом по значительной части таких проектов инвестиции шли опережающим темпом по сравнению с продажами и наполнением эскроу счетов. На конец 2020 года объем выбранного проектного финансирования составлял 163,3 млрд. руб. при остатках на эскроу счетах в размере 90,3 млрд. руб. Учитывая благоприятную рыночную конъюнктуру в 2021 году компания продолжила активно привлекать финансирование для увеличения масштабов бизнеса и осуществлять инвестиции опережающими темпами по сравнению с продажами, вследствие чего по итогам 2021 года увеличился разрыв между накопленными средствами на эскроу счетах и выборкой проектного финансирования по сравнению с 2020 годом, что оказало влияние на рост долговой нагрузки. По расчетам агентства, по состоянию на конец 2021 года отношение скорректированного долга на денежные средства, находящиеся на эскроу счетах, к EBITDA за 2021 год составило около 2,8х, за аналогичный период годом ранее показатель составлял 1,6х. Несмотря на рост долговой нагрузки компания характеризуется высокими показателями обслуживания долга, покрытие процентных платежей показателем EBITDA составляет около 6,5х. При этом агентство отмечает, что общекорпоративные обязательства полностью покрываются остатками денежных средств на счетах. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. В планах компании существенно нарастить наполнение эскроу счетов по сравнению с выборкой проектных кредитных средств. В результате этого должна достигаться минимальная ставка проектного финансирования и в значительной степени нивелироваться рост показателей долговой нагрузки, что должно привести к снижению показателя долга к EBITDA до уровня 1,5х в среднесрочной перспективе. Компания имеет сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что в совокупности со значительными остатками денежных средств на балансе оказывает положительное влияние на оценку ликвидности компании. При этом в ноябре 2021 года компания выпустила облигации, номинированные в иностранной валюте в размере 525 млн. долл. Несмотря на незначительный объем привлеченных средств в масштабах компании, у Группы ПИК отсутствует регулярная валютная выручка, что свидетельствует о возникновении определённого валютного риска.  

В отношении факторов блока корпоративных рисков агентство сохраняет позитивные оценки. Группа ПИК следует принципам максимальной информационной прозрачности. Корпоративное управление в компании и организация риск-менеджмента оценены на высоких уровнях. Отдельно в качестве значимого позитивного фактора агентство выделяет высокую деловую репутацию и операционную дисциплину компании по своевременной сдаче проектов в сроки несмотря на очень значительный масштаб деятельности. В компании, реализован механизм мониторинга за состоянием проектов и продаж с ежедневной актуализацией данных. Обычно операционные результаты по проектам консолидируются на ежемесячной основе. IT система компании позволяет немедленно реагировать на изменения в темпах строительства, продаж, что, по мнению агентства, обеспечивает высокую степень управляемости на уровне координации проектов и денежных потоков. Кроме того, компания достаточно оперативно смогла настроить онлайн продажи во время ввода режима самоизоляции и на текущий момент 100% продаж осуществляет через онлайн канал. Высокая дисциплина сдачи проектов и качество IT систем увеличивает предсказуемость денежных потоков и графика раскрытия эскроу-счетов, что позитивно влияет на общую надежность и прозрачность деятельности компании для кредиторов и дольщиков.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.