«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг компании «Эталон ЛенСпецСМУ» на уровне ruA-

Москва, 25 апреля 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Эталон ЛенСпецСМУ» на уровне ruA-. Прогноз по рейтингу - стабильный. 

АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (далее – «Эталон ЛенСпецСМУ», «компания») является одним из крупнейших девелоперов жилой недвижимости в РФ, осуществляющим вместе с дочерними компаниями деятельность в г. Санкт-Петербурге и в Московском регионе. Компания входит в Группу «Эталон» (далее – ГК «Эталон», «Группа»), основанную в 1987 году.

В феврале 2019 года ГК «Эталон» выкупила у АФК «Система» 51% акций АО «Лидер-Инвест» (АО «Лидер-Инвест» был переименован в АО «Эталон-Финанс» в марте 2022 г., далее – «Эталон-Финанс»). В августе 2019 года ГК «Эталон» завершила консолидацию Эталон-Финанс, выкупив остальные 49% у АФК «Система». Оба этапа сделки были профинансированы за счет привлечения долга на уровень материнской компании. В обеспечительный пакет по привлеченным для финансирования сделки кредитам ГК «Эталон» были включены обеспечения и залоги со стороны АО «Эталон ЛенСпецСМУ» и АО «Эталон-Финанс» и их дочерних обществ, предоставленные с учетом требований и ограничений действующего законодательства, регулирующего деятельность застройщиков. АО «Эталон ЛенСпецСМУ» является одним из ключевых активов ГК «Эталон» поскольку совместно с дочерними обществами обеспечивает около 50% денежного потока Группы. Принимая во внимание критическую значимость и размер денежных потоков компании, агентство в соответствии с методологией проводило оценку кредитоспособности АО «Эталон ЛенСпецСМУ» по консолидированной отчетности ГК «Эталон».

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет и основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам последние два года, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства. Однако, в регионах деятельности Группы государственные меры поддержки строительной отрасли в виде льготной ипотеки во многом уже исчерпали свой ресурс к концу 2021 года, а экстренное повышение ключевой ставки Банком России в конце февраля 2022 года на фоне ухудшения макроэкономических условий создает высокие барьеры для развития новых ипотечных продуктов, что в свою очередь оказывает сильное давление на спрос. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. За период с 2019 по 2022 год объем текущего строительства в Росси снизился примерно на 20%. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

По состоянию на апрель 2022 объёмом текущего строительства находился на уровне около 680 тыс. кв. метров (по данным «ДОМ.РФ») по сравнению с 900 тыс. кв. м. годом ранее, что оказывает давление на рейтинговую оценку. Однако Группа активно пополняла земельный банк в 2021 и в начале 2022 года. На текущий момент Группа реализует девелоперские проекты в основном в Москве и Санкт-Петербурге – в двух наиболее инвестиционно привлекательных регионах России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что позитивно сказывается на оценке бизнес-профиля компании. Вследствие этого ГК «Эталон» демонстрирует высокие показатели рентабельности – EBITDA margin (здесь и далее EBITDA, рассчитанная по методике агентства) по итогам 2020-2021 гг в среднем составляет 20%. Общий портфель проектов Группы по данным независимого оценщика на конец 2021 года составлял 6 млн. кв. м. непроданной площади, что свидетельствует о высокой обеспеченности Группы земельным банком. При этом 2,7 млн. кв. м. непроданной площади представлено проектами в Москве и Санкт-Петербурге, а 3,3 млн. кв. м. представлены проектами в Омске, Новосибирске, Екатеринбурге и Тюмени, которые пополнили земельный банк Группы в 2021 году и в начале 2022 года. С одной стороны, приобретение ряда региональных проектов позволит Группе увеличить географическую диверсификации деятельности. С другой стороны, выход на региональные рынки может оказать давление на показатели рентабельности Группы в связи с меньшим платежеспособным спросом. Портфель проектов Группы характеризуется крайне высокой диверсификацией, доля крупнейшего проекта по итогам 2021 года составляет 17 % в общем объеме продаж в натуральном выражении.  Вследствие этого у Группы отсутствует зависимость от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку конкурентным позициям Группы. При этом агентство отмечает, что в среднесрочной перспективе по мере развития крупнейшего проекта Группы – ЗИЛ-Юг, диверсификация денежного потока Группы может незначительно уменьшиться.    

В 2021 году Группа продолжила демонстрировать сильные финансовые результаты, как и годом ранее. Несмотря на снижение объема продаж в натуральном выражении в 2021 году по сравнению с 2020 годом, новые продажи в денежном выражении увеличились на 6% на фоне повышенного спроса на недвижимость на фоне низких ставок по ипотеке и запуска новых более премиальных проектов и очередей в действующих проектах. Выручка в 2021 году увеличилась на 11% по сравнению с 2020 годом и достигла 87,1 млрд. руб. Это позволяет Группе поддерживать приемлемые показатели долговой нагрузки, как и годом ранее. По расчетам агентства, отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA Группы, скорректированной на финансовый компонент в выручке, за 2021 год составляет 3х. При этом агентство отмечает, что по состоянию на конец 2021 года на балансе Группы сформирован значительный объем денежных средств, образовавшийся как за счет сильных финансовых результатов, так и вследствие проведения Группой SPO в мае 2021 года и размещением облигационного займа в сентябре 2021 года при ограниченных инвестиционных вложениях на протяжении 2021 года. В результате этого отношение чистого долга к EBITDA составляет 0,2х, что характеризуется крайне низким уровнем долговой нагрузки. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На конец 2021 года отношение собственных средств к активам составляло 0,28. Процентная нагрузка  Группы сохраняется на стабильном уровне, отношение EBITDA за 2021 год к процентным платежам составляет 3,3х,  улучшившись относительно 2020 года, по итогам которого отношение EBITDA к процентным платежам составило 3,0х.  

Значительный объем денежных средств на балансе по состоянию на конец 2021 года также оказывает положительное влияние на показатели ликвидности компании. По расчетам агентства, имеющийся запас свободных денежных средств на конец 2021 года в совокупности с темпом продаж Группы, позволяющим наполнять эскроу-счета быстрее, чем происходит выборка проектных кредитных средств (по состоянию на конец 2021 года объем проектного финансирования составлял порядка 36,2 млрд. руб. при накопленных средствах на эскроу-счетах в размере 59,8 млрд. руб.) с запасом покрывают обязательство по погашению проектного финансирования и корпоративного долга в среднесрочной перспективе, а также затраты по имеющимся обязательствам за земельные участки.           

Компания придерживается принципов максимальной публичности и информационной транспарентности. Положительно оценивается высокий уровень стандартов корпоративного управления. В составе совета более половины членов являются независимыми директорами.  Также позитивно оценивается действующая в Группе многоуровневая система контролей и управления рисками, что повышает уровень надежности компании для кредиторов. Отдельно в качестве положительного фактора агентство отмечает, что согласно публичным данным компания характеризуется высокой дисциплиной по своевременной сдаче проектов в сроки.

По данным консолидированной отчетности Группы «Эталон» по стандартам МСФО, на 31.12.2021 активы компании составляли 222,1 млрд руб., капитал – 61,4 млрд руб. Выручка за 2021 год составила 87,1 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.