«Эксперт РА» подтвердил рейтинг компании «ГК «Самолет» на уровне ruА-

Москва, 7 октября 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «ГК «Самолет» на уровне ruА-. Прогноз по рейтингу - стабильный

ПАО «ГК «Самолет» (далее – «ГК Самолет», «компания») является одной из крупнейших девелоперских компаний России, осуществляющей свою деятельность преимущественно в Москве, Новой Москве и Московской области.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет, а распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий оказывает дополнительное давление на платежеспособный спрос. Реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, существенно подстегнувшие спрос на квартиры в течение 2020 года и 1-го полугодия 2021 года, уже в значительной степени исчерпали свой ресурс. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, что ГК Самолет является одним из лидеров рынка и входит в ТОП-3 крупнейших компаний по текущему объему строительства, что свидетельствует о высоких рыночных позициях компании.

В течение последних двух лет ГК Самолет активно наращивала масштабы бизнеса. С начала 2020 года по середину 2021 года земельный банк компании увеличился более чем в 2 раза. По состоянию на 30.06.2021 согласно отчету независимого оценщика компания обладала портфелем проектов с общей непроданной площадью порядка 24,6 млн. кв. м., что является одним из самых больших земельных банков среди девелоперских компаний.  В результате этого за последний год компания запустила значительный объем новых очередей строительства как в текущих, так и новых проектах, что привело к росту объема текущего строительства в 1,5 раза, который достиг 1,9 млн. кв. м. по состоянию на конец сентября 2021 года. Почти все проекты компании находятся в Московской агломерации - одном из самых инвестиционно привлекательных регионах России ввиду высокого значения среднедушевых доходов населения, что оказывает позитивное влияние на оценку конкурентных позиций компании. Портфель действующих проектов компании характеризуется крайне высокой диверсификацией, вследствие чего у компании отсутствует зависимость стабильности денежного потока от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку конкурентным позициям компании. Подавляющее количество проектов компания реализует в сегменте массового жилья, где традиционно высокая доля ипотечных сделок. На фоне эффекта масштаба вследствие увеличения объема бизнеса, а также низких ставок по льготной ипотеке и, как следствие, повышенного спроса на квартиры компании удалось увеличить показатели рентабельности, которые и до этого находились на высоком уровне - EBITDA margin за период 30.06.2020-.30.06.2021 составила 17%, за аналогичный период годом ранее – 15%.

В течение 2019-2020 гг у компании значительно увеличилась долговая нагрузка, связанная, главным образом, с досрочными расчетами по приобретению земельных участков, которые позволили приобрести землю компании с дисконтом, а также в целом с приобретением новых площадок для реализации проектов. Вследствие этого отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, на 30.06.2020 к EBITDA составляло 2,9х, что характеризовалось относительно высоким уровнем долговой нагрузки. Однако, в результате запуска значительного количества новых проектов в течение 2020-2021 гг, сопровождавшегося повышенным спросом на недвижимость на фоне низких ставок по ипотеке и, как следствие, увеличением средней цены реализации квадратного метра, компании удалось существенно улучшить финансовые результаты. В результате этого по состоянию на 30.06.2021 отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA опустилось до уровня 2,2х, что является комфортным уровнем долговой нагрузки.  При этом отношение чистого долга к скорректированному, по расчетам компании, показателю EBITDA с учетом дохода от участия в инвестициях, учитываемых методом долевого участия, составляет 1,6х. Отношение EBITDA к годовым процентным платежам на 30.06.2021 составляет 2,1х. В соответствие со стратегией развития в среднесрочной перспективе компания планирует продолжать наращивать объемы бизнеса и усиливать финансовые результаты. В результате этого, по расчетам агентства, отношение долга к EBITDA может опуститься ниже уровня 1,5х на горизонте 2 лет, а покрытие процентных платежей показателем EBITDA увеличится до 3-4х. При этом, по мнению агентства, финансовые результаты компаний строительного сектора в среднесрочной перспективе могут оказаться под давлением после изменения условий государственной программы субсидирования ипотечной ставки с 1 июля 2021 года, а также в целом появившегося тренда на повышение ключевой ставки Банком России и, как следствие, повышением ставок по ипотечным программам. Вследствие наращивания количества проектов, реализуемых через механизм эскроу-счетов, в среднесрочной перспективе у компании будет значительно увеличиваться долговой портфель. При этом темпы продаж компании позволяют наполнять эскроу-счета быстрее, чем происходит выборка проектных кредитных средств, в результате чего достигается минимальная ставка проектного финансирования и в значительной степени нивелируется рост показателей долговой нагрузки. По состоянию на 30.06.2021 года объем проектного финансирования с учетом накопленных процентов составлял порядка 34 млрд. руб. при накопленных средствах на эскроу-счетах в размере 65,8 млрд. руб.   

Также вследствие активного наращивания проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, у компании будет наблюдаться отрицательный операционный денежный поток в среднесрочной перспективе. При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Дополнительную поддержку ликвидности компании оказывает сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе.

Агентство позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Компания придерживается высоких стандартов раскрытия информации и стратегического планирования. В компании действует Совет директоров, в составе которого присутствуют независимые директора, что свидетельствует о высоком качестве корпоративного управления. Организационная структура ГК Самолет в целом характеризуется высокой прозрачностью и прозрачным составом акционеров. Несколько проектов компания реализует через совместные предприятия с партнерами, которые на текущий момент, в том числе, финансируются через выданные займы. Вследствие этого финансовые риски этих проектов могут не в полной мере отражаться в финансовой отчетности.     

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО, на 30.06.2020 активы компании составляли 126,8 млрд руб., капитал – 11,1 млрд руб. Выручка за 2020 год составила 60,2 млрд руб., чистая прибыль – 4,5 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.