«Эксперт РА» повысил рейтинг компании «Лидер-Инвест» до уровня ruА- и изменил прогноз на стабильный

Москва, 17 мая 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Лидер-Инвест» до уровня ruА- и изменило прогноз по рейтингу на стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruВВВ+ с негативным прогнозом.

АО «Лидер-Инвест» (далее – «компания», «Лидер-Инвест») является одним из крупнейших московских девелоперов, реализующих жилье в бизнес и комфорт сегментах. Компания входит в Группу «Эталон» (далее – ГК «Эталон», «Группа»), основанную в 1987 году, ГДР которой торгуются на Лондонской фондовой бирже, а также включены в котировальный список Первого уровня на Московской Бирже.

В феврале 2019 года ГК «Эталон» выкупила у АФК «Система» 51% акций АО «Лидер-Инвест». В августе 2019 года ГК «Эталон» завершила консолидацию Лидер-Инвеста, выкупив остальные 49% у АФК «Система». Оба этапа сделки были профинансированы за счет привлечения долга на уровень материнской компании. В обеспечительный пакет по привлеченным для финансирования сделки кредитам ГК «Эталон» были включены обеспечения и залоги со стороны АО «Эталон ЛенСпецСМУ» и АО «Лидер-Инвест» и их дочерних обществ, предоставленные с учетом требований и ограничений действующего законодательства, регулирующего деятельность застройщиков. По состоянию на 31.12.2020 года активы АО «Лидер-Инвест» и его дочерних обществ составляли более 30% от консолидированных активов ГК «Эталон» по стандартам отчётности МСФО. Кроме того, все проекты компания реализует под брендом Группы. Принимая во внимание критическую значимость и размер активов компании, агентство в соответствии с методологией проводило оценку кредитоспособности АО «Лидер-Инвест» по консолидированной отчетности ГК «Эталон».

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков.  Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Однако, реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Кроме того, вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что также поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. Тем не менее, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

По состоянию на апрель 2021 года Группа входит в десятку крупнейших девелоперских компаний России с общим объёмом текущего строительства на уровне около 900 тыс. кв. метров (по данным «ДОМ.РФ»), что свидетельствует о высоких рыночных позициях ГК «Эталон». Группа реализует девелоперские проекты в Москве и Санкт-Петербурге – в двух наиболее инвестиционно привлекательных регионах России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что позитивно сказывается на оценке бизнес-профиля компании. Вследствие этого ГК «Эталон» демонстрирует высокие показатели рентабельности – EBITDA margin (здесь и далее EBITDA, рассчитанная по методике агентства) за 2020 год составила 20%, что существенно превышает аналогичный показатель годом ранее. Общий портфель проектов Группы по данным независимого оценщика на конец 2020 года составлял 2,8 млн. кв. м. непроданной площади, что свидетельствует о высокой обеспеченности Группы земельным банком. Портфель проектов Группы характеризуется крайне высокой диверсификацией, доля крупнейшего проекта по итогам 2020 года составляет 17 % в общем объеме продаж в натуральном выражении.  Вследствие этого у Группы отсутствует зависимость от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку конкурентным позициям Группы. При этом агентство отмечает, что в среднесрочной перспективе по мере развития крупнейшего проекта Группы – ЗИЛ-Юг, диверсификация денежного потока Группы может незначительно уменьшиться.    

Повышение рейтинга компании и изменение прогноза обусловлено существенным улучшением финансового профиля ГК «Эталон» вследствие снижения уровня долговой нагрузки на фоне сильных финансовых результатов, связанных с повышенным спросом на недвижимость в течение 2020 года и достижением ранее запланированного синергетического эффекта от покупки АО «Лидер-Инвест». В течение 2019 года у Группы значительно вырос уровень долговой нагрузки, обусловленный главным образом приобретением компании «Лидер-Инвест» за счет заемных средств в размере 30 млрд. руб.  По состоянию на конец 2019 года отношение долга к EBITDA за 2019 год составляло около 5х, а отношение EBITDA к процентным платежам составляло 2х, что характеризуется повышенным уровнем долговой нагрузки. Однако, в течение 2020 года Группе удалось существенно улучшить финансовые результаты. Вследствие повышенного спроса на недвижимость на фоне низких ставок по ипотеке Группе удалось увеличить среднюю цену реализации квадратного метра в течение 2020 года на 25%. Также Группе удалось снизить административные и управленческие расходы в результате повышения внутренней эффективности, обусловленной в том числе завершением интеграции АО «Лидер-Инвест» в ГК «Эталон». В результате этого, по расчетам агентства, EBITDA Группы, скорректированная на финансовый компонент в выручке, за 2020 год увеличилась до 15,2 млрд. руб. по сравнению с 10,9 млрд. руб. годом ранее. Вследствие этого, отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA за 2020 год снизилось до уровня 3х, покрытие процентных платежей показателем EBITDA улучшилось до 3х, что характеризуется приемлемым уровнем долговой нагрузки. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На конец 2020 года отношение собственных средств к активам составляло 0,28.

Вследствие наращивания количества проектов, реализуемых через механизм эскроу-счетов, в среднесрочной перспективе у компании будет значительно увеличиваться долговой портфель. При этом темпы продаж Компании позволяют наполнять эскроу-счета быстрее, чем происходит выборка проектных кредитных средств, в результате чего достигается минимальная ставка проектного финансирования и в значительной степени нивелируется рост показателей долговой нагрузки. По состоянию на конец 2020 года объем проектного финансирования составлял порядка 5 млрд. руб. при накопленных средствах на эскроу-счетах в размере 23,6 млрд. руб. Кроме того, по ожиданиям агентства, Группа в ближайшей перспективе продолжит наращивать финансовые результаты, что в совокупности с постепенным погашением корпоративных долговых обязательств может привести к дальнейшему улучшению показателей долговой нагрузки и снижению показателя долга к EBITDA до уровня 2-2,5х.         

Вследствие перехода на новую схему у Группы прогнозируется отрицательный операционный денежный поток в среднесрочной перспективе, что оказывает определенное давление на показатели ликвидности компании. При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на комфортном уровне. Дополнительную поддержку ликвидности компании оказывает значительный объем денежных средств на балансе компании на конец 2020 года в размере 25,9 млрд. руб. и сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе.         

Компания придерживается принципов максимальной публичности и информационной транспарентности. Положительно оценивается высокий уровень стандартов корпоративного управления. В составе совета директоров 6 из 9 членов являются независимыми директорами.  Также позитивно оценивается действующая в Группе многоуровневая система контролей и управления рисками, что повышает уровень надежности компании для кредиторов. Отдельно в качестве положительного фактора агентство отмечает, что согласно публичным данным компания характеризуется высокой дисциплиной по своевременной сдаче проектов в сроки.

По данным консолидированной отчетности Группы «Эталон» по стандартам МСФО, на 31.12.2020 активы компании составляли 186,5 млрд руб., капитал – 51,1 млрд руб. Выручка за 2020 год составила 78,7 млрд руб. 

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.