«Эксперт РА» повысил рейтинг компании «ПИК-Корпорация» до уровня ruА+

Москва, 15 июня 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «ПИК-Корпорация» до уровня ruА+. Прогноз по рейтингу – стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruA со стабильным прогнозом.

ООО «ПИК-Корпорация» (далее «Субхолдинг», «ПИК-Корпорация») – консолидирующая компания большей части проектов ПАО «ПИК – специализированный застройщик». ПИК-корпорация это Субхолдинг внутри периметра консолидации ПАО «ПИК – специализированный застройщик», выделенный в рамках процедуры юридической реструктуризации Группы ПИК в целях соответствия требованиям 214-ФЗ.

ПАО «ПИК – специализированный застройщик» (далее – «Группа ПИК», «компания») является крупнейшей российской девелоперской компанией, ведущей деятельность на рынках Москвы, Московской области и еще восьми регионов. Помимо консолидирующей функции материнская компания как юридическое лицо является застройщиком нескольких проектов, которые еще не завершены. Новые законодательные требования к деятельности застройщика в рамках реформы отрасли жилищного строительства помимо прочего запрещают юрлицу, осуществляющему функции застройщика, выпуск облигационных займов со своего баланса и выдачу поручительств по другим облигационным выпускам. Цель юридической реструктуризации Группы ПИК и выделения внутри нее Субхолдинга заключается в обеспечении возможности Группы ПИК по дальнейшему привлечению публичного долгового финансирования.

По МСФО отчетности Субхолдинг консолидирует 94% выручки за 2020 год (далее – «отчетный период») и 92% активов материнской компании на 31.12.2020 (далее – «отчетная дата») с учетом элиминации оборотов между Субхолдингом и материнской компанией. С учетом критической значимости и дублирования Субхолдингом большей части активов и выручки компании, агентство, в соответствии с методологией, проводило оценку кредитоспособности ООО «ПИК-Корпорация» по консолидированной отчетности и иной имеющейся информации ПАО «ПИК – специализированный застройщик».

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков.  Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Однако, реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Кроме того, вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что также поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. С учетом этого по итогам 2020 года компания продемонстрировала рекордные для себя финансовые результаты. Объем продаж по итогам 2020 года составил 341 млрд руб., что выше аналогично показателя годом ранее на 42%, выручка в тоже время увеличилась на 36% и достигла 380 млрд. руб.  При этом, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Группа ПИК является крупнейшим девелопером в РФ, значительно опережая по масштабам строительства ближайших конкурентов, более чем в два раза, что свидетельствует о крайне высоких конкурентных и рыночных позициях компании.  По состоянию на июнь 2021 года объем текущего строительства Компании находился на уровне около 6 млн. кв. метров. На конец 2020 года компания обладала портфелем проектов с общей непроданной площадью 16.5 млн. кв. метров, что свидетельствует о высокой обеспеченности компании земельным банком для поддержания текущих масштабов деятельности. Около 75% этих площадей приходится на проекты, реализуемые в Московской агломерации – одном из самых инвестиционно привлекательных регионах России, что оказывает поддержку рейтинговой оценке. Портфель действующих проектов компании характеризуется крайне высокой диверсификацией, вследствие чего у компании отсутствует зависимость стабильности денежного потока от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку конкурентным позициям компании. Подавляющее количество проектов компания реализует в сегменте массового жилья, где традиционно высокая доля ипотечных сделок. На фоне низких ставок по льготной ипотеке и, как следствие, повышенного спроса на квартиры Компании удалось увеличить показатели рентабельности, которые и до этого находились на высоком уровне - EBITDA margin по итогам 2020 года составила 24%, за аналогичный период годом ранее – 20%.

Повышение рейтинга компании обусловлено существенным снижением уровня долговой нагрузки на фоне сильных финансовых результатов, связанных с повышенным спросом на недвижимость в течение 2020 года и ростом показателей сопутствующих направлений отрасли жилой недвижимости. В течение 2020 года компания продолжила увеличивать объем проектов, которые реализовываются по новому законодательству через эскроу счета с привлечением проектного финансирования. В результате этого у компании значительно увеличился кредитный портфель со 139,5 млрд. руб. на конец 2019 года до 232,1 млрд. руб. по состоянию на конец 2020 года. При этом по значительной части таких проектов инвестиции шли опережающим темпом по сравнению с продажами и наполнением эскроу счетов. На конец 2020 года объем выбранного проектного финансирования составлял 163,3 млрд. руб. при остатках на эксроу счетах в размере 90,3 млрд. руб. При этом в течение 2020 года Компании удалось существенно улучшить финансовые результаты. Вследствие повышенного спроса на недвижимость на фоне низких ставок по ипотеке компании удалось увеличить среднюю цену реализации квадратного метра в течение 2020 года примерно на 15%. Также Группа ПИК активно наращивает деятельность в сопутствующих направлениях отрасли жилой недвижимости - участие в программе реновации, оказание строительных услуг, управление многоквартирными домами и т.д. По итогам 2020 года выручка и валовая прибыль, не связанные с реализацией собственных проектов, составили 80,9 млрд руб. и 16,5 млрд руб., соответственно. В результате этого, по расчетам агентства, скорректированная EBITDA компании, за 2020 год увеличилась до 90 млрд. руб. по сравнению с 55,8 млрд. руб. годом ранее. Таким образом, даже с учетом существенного отставания наполнения эксроу счетов по сравнению с выборкой проектного финансирования компания характеризуется невысоким уровнем долговой нагрузки. По состоянию на конец 2020 года отношение скорректированного долга на денежные средства, находящиеся на эскроу счетах, к EBITDA за 2020 год составляло 1,6х. При этом общекорпоративные обязательства полностью покрываются остатками денежных средств на счетах. Также компания характеризуется высокими показателями обслуживания долга, покрытие процентных платежей показателем EBITDA составляет 7х. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На конец 2020 года отношение собственных средств к активам составляло 0,28.

Вследствие наращивания количества проектов, реализуемых через механизм эскроу-счетов, в среднесрочной перспективе у компании будет значительно увеличиваться долговой портфель. В планах компании существенно нарастить наполнение эскроу счетов по сравнению с выборкой проектных кредитных средств. В результате этого должна достигаться минимальная ставка проектного финансирования и в значительной степени нивелироваться рост показателей долговой нагрузки. Кроме того, по ожиданиям агентства, Группа в ближайшей перспективе продолжит наращивать финансовые результаты, что в совокупности с опережающим темпом наполнения эскроу счетов по сравнению с выборкой проектного финансирования может привести к дальнейшему улучшению показателей долговой нагрузки и снижению показателя долга к EBITDA до уровня меньше 1х.                 

В отношении факторов блока корпоративных рисков агентство сохраняет позитивные оценки. Группа ПИК как публичный эмитент следует принципам максимальной информационной прозрачности. Корпоративное управление в компании и организация риск-менеджмента оценены на высоких уровнях. Отдельно в качестве значимого позитивного фактора агентство выделяет высокую деловую репутацию и операционную дисциплину компании по своевременной сдаче проектов в сроки несмотря на очень значительный масштаб деятельности. В компании, реализован механизм мониторинга за состоянием проектов и продаж с ежедневной актуализацией данных. Обычно операционные результаты по проектам консолидируются на ежемесячной основе. IT система компании позволяет немедленно реагировать на изменения в темпах строительства, продаж, что, по мнению агентства, обеспечивает высокую степень управляемости на уровне координации проектов и денежных потоков. Кроме того, компания достаточно оперативно смогла настроить онлайн продажи во время ввода режима самоизоляции и на текущий момент 100% продаж осуществляет через онлайн канал. Высокая дисциплина сдачи проектов и качество IT систем увеличивает предсказуемость денежных потоков и графика раскрытия эскроу-счетов, что позитивно влияет на общую надежность и прозрачность деятельности компании для кредиторов и дольщиков.

По данным консолидированной отчетности Группы ПИК по стандартам МСФО, на 31.12.2020 активы компании составляли 648,8 млрд руб., капитал – 182,3 млрд руб. Выручка за 2020 год составила 380,1 млрд руб. 

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.