«Эксперт РА» подтвердил рейтинг Группы ЛСР на уровне ruA

Москва, 21 января 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании Группа ЛСР на уровне ruA. Прогноз по рейтингу - стабильный.

ПАО «Группа ЛСР» (далее «Группа ЛСР», «компания») - диверсифицированная строительная компания, работающая на рынке с 1993 года и являющаяся одним из крупнейших девелоперов жилой недвижимости в РФ.  

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков.  Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Однако, реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, что Группа ЛСР является второй компанией в России по масштабам текущего объема строительства, уступая по этому показателю только Группе ПИК и опережая конкурентов за пределами ТОП-3 более, чем в два раза. В настоящий момент в различных стадиях строительства находятся проекты, совокупная площадь которых составляет около 2,7 млн. кв. м., что свидетельствует о крайне сильных конкурентных позициях компании и оказывает положительное влияние на рейтинговую оценку.

На конец 2019 года компания обладала портфелем проектов с общей непроданной площадью порядка 7,6 млн. кв. м., что свидетельствует о высокой обеспеченности компании земельным банком, позволяющим поддерживать текущие масштабы деятельности компании без существенных инвестиций на горизонте более 5 лет. Группа ЛСР осуществляет строительство объектов в Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге. При этом порядка 90% выручки приходится на Москву и Санкт-Петербург - одних из самых инвестиционно привлекательных регионов России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что позитивно сказывается на оценке бизнес-профиля компании. Группа ЛСР демонстрирует высокие показатели рентабельности – EBITDA margin за период 30.06.2019-30.06.2020 (далее – отчетный период) составила 18%, за аналогичный период годом ранее – 21%. Портфель проектов компании характеризуется крайне высокой диверсификацией - доля крупнейшего проекта ЗИЛАРТ составляет около 20 % в общем объеме продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке.    

С середины 2019 года в соответствии с законодательством застройщики должны реализовывать проекты, не достигшие необходимого процента строительной готовности и процента продаж, а также новые проекты через механизм проектного финансирования с участием банков. Однако для крупнейших системообразующих игроков отрасли, которым является Группа ЛСР, были сделаны существенные смягчения критериев, позволяющие достраивать проекты по «старым» правилам. В результате этого на текущий момент подавляющее большинство проектов Группа ЛСР реализует без проектного финансирования, а с привлечением средств дольщиков, а также за счет долгового корпоративного финансирования. Вследствие этого объем долгового портфеля компании не снижался в последнее время, а находился на стабильном уровне. Кроме того, в течение 2 полугодия 2019 года и 1 первого полугодия 2020 года у компании снижался объем строительства и, как следствие, объем продаж и EBITDA. В результате этого отношение долга на 30.06.2020 (далее – отчетная дата) к EBITDA LTM увеличилось до 4,0х по сравнению с 2,5х годом ранее. В тоже время реализация проектов по старым правилам с прямым привлечением средств дольщиков позволила компании саккумулировать значительный объем денежных средств на счетах, покрывающих более половины долгового портфеля компании. На отчетную дату отношение чистого долга к EBITDA LTM составляет 1,4х, что является позитивным показателем долговой нагрузки. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На отчетную дату отношение собственных средств к активам составляло 0,31. При этом компания характеризуется средними показателями обслуживания долговых обязательств. За отчетный период отношение EBITDA к процентным платежам составляет 2,2х, за аналогичный период годом ранее – 3,1х. В 2021 году компания начнет наращивать объем проектов, реализуемых по новому законодательству через эскроу-счета с привлечением проектного финансирования, и доля таких продаж уже достигнет 50%. Вследствие этого у Группы ЛСР будет увеличиваться долговой портфель. Однако, учитывая успешный многолетний опыт работы, по мнению агентства, Группа ЛСР сможет поддерживать продажи по этим проектам и аккумулировать на счетах объем средств на сопоставимом уровне с выборкой кредитных средств. В результате этого будет применяться пониженная процентная ставка, что не должно существенно ухудшить показатели обслуживания долговой нагрузки, а также в значительной степени нивелировать рост общего уровня долговой нагрузки. Кроме того, по мере завершения реализации текущих проектов с использованием средств дольщиков и перехода на механизм проектного финансирования агентство ожидает снижение корпоративного долгового портфеля. В результате этого, по расчетам агентства, с учетом органического роста масштабов деятельности компании на горизонте двух лет отношение долга к EBITDA снизится до уровня 2,5х, а покрытие показателем EBITDA процентных платежей составит около 3х.    

Вследствие наращивания проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, у компании будет наблюдаться отрицательный операционный денежный поток в среднесрочной перспективе. Кроме того, долговой портфель компании характеризуется невысокой дюрацией. В 2021-22 гг компании необходимо погасить около половины кредитного портфеля. При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. 

Агентство позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Компания придерживается максимальных стандартов раскрытия информации и стратегического планирования. Корпоративное управление в Группе ЛСР и организация риск-менеджмента оценены на высоких уровнях. В составе совета директоров 4 из 9 членов являются независимыми директорами, а топ-менеджмент имеет многолетний опыт работы в компании. Организационная структура Группы ЛСР в целом характеризуется высокой прозрачностью и прозрачным составом акционеров. Отдельно в качестве значимого позитивного фактора агентство выделяет высокую деловую репутацию и операционную дисциплину компании по своевременной сдаче проектов в сроки несмотря на очень значительный масштаб деятельности.

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО, на 30.06.2020 активы компании составляли 266,4 млрд руб., капитал – 83,5 млрд руб. Выручка за период 30.06.2019-30.06.2020 составила 111,9 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.