«Эксперт РА» повысил рейтинг компании «АСПЭК-Домстрой» до уровня ruB

Москва, 23 августа 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «АСПЭК-Домстрой» до уровня ruB. Прогноз по рейтингу стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruB- со стабильным прогнозом.

ООО «АСПЭК-Домстрой» (далее – Компания, Группа) является девелоперской компанией, осуществляющей строительство жилой и коммерческой недвижимости в г. Ижевске. Компания входит в ГК АСПЭК, которая помимо строительного бизнеса, занимается управлением коммерческой недвижимостью, автомобильным бизнесом, а также присутствует в сельском хозяйстве. 

Агентство проводило анализ Компании по МСФО по итогам 2020 года, что является первым применением. Агентство считает, что консолидированная отчётность лучше отражает риски девелоперского бизнеса. При этом негативно отмечается, что ряд ключевых дочерних организаций, ведущих девелоперскую деятельность и консолидирующихся в данную отчетность Группы, только на 51% принадлежат объекту рейтинга, а остальные доли контролирует или материнская компания объекта рейтинга, или иные акционеры. Также отмечается, что генеральным подрядчиком всех проектов Группы с долей порядка 92% от себестоимости выступает аффилированная компания, не входящая в периметр консолидации, которая контролируется материнской компанией и иными акционерами. Это снижает возможности по контролю себестоимости со стороны Группы и снижает оценку агентством структуры собственности и структуры Группы.

Агентство отмечает улучшение качества финансового моделирования своего бизнеса Группой, которое включает прогнозную модель всех текущих и планируемых проектов. Таким образом, появление аудированной консолидированной финансовой отчетности вкупе с улучшением бизнес-планирования и финансового моделирования дало возможность снять ряд операционных рисков, выделенных ранее агентством на этапе присвоения рейтинга, и позволило повысить рейтинг.

В рамках оценки бизнес-рисков агентство консервативно оценивает отрасль жилищного строительства, отмечая низкую устойчивость к внешним шокам в экономике, низкие барьеры для входа на рынок и высокий уровень просрочки в отрасли. Рыночные и конкурентные позиции Компании были оценены как низкие: с 2018 по 2020 годы Группа вводила чуть менее 50 тыс. квадратных метров жилья; на момент рейтинговой оценки занимает четвертое место среди крупнейших застройщиков в Удмуртской области, в инвестиционной фазе находится около 80 тыс. квадратных метров жилья; в 2021 году ожидается введение в эксплуатацию как минимум 22 тыс. квадратных метров жилья. Компания работает над расширением своей деятельности, включая земельный банк, который увеличился с момента присвоения рейтинга за счет получения прав на собственность и аренду. Также Компания работает над расширением географии деятельности в других регионах РФ. Однако на данный момент все проекты Группы находятся в Удмуртской области, при этом отмечается высокая концентрация строительных площадок, две крупнейшие из которых сформировали 54% и 37% общей выручки, что оказывает давление на оцениваемый параметр концентрации бизнеса.

В рамках финансовых рисков агентство отмечает существенное сокращение EBITDA Группы: показатель по расчетам агентства составил 396 млн рублей в 2019 году, 181 млн рублей в 2020 году и ожидается порядка 132 млн рублей в 2021 году. Дополнительным сдерживающим фактором выступает сокращение маржинальности по EBITDA с 17% в 2019 году до 9% в 2020 году с ожиданием роста до 11% по итогам 2021 года. Значимое восстановление выручки и EBITDA ожидается в 2022 году на базе расширения портфеля проектов. На снижении маржинальности по EBITDA в 2020 году по сравнению с 2019 годом сказался переход на проектное финансирование с ДДУ, продажа квартир в домах премиум-класса до момента сдачи и иных объектов с более низкой маржинальностью, а также сложности, вызванные влиянием пандемии, включая рост цен на материалы, дефицит рабочей силы, логистические трудности.

В оценке долговой нагрузки агентство учитывает только долг, относящийся к проектному финансированию, по которому нет полного покрытия деньгами на эскроу счетах, а также иные источники долга, который привлекается на собственное участие в проектах, выкуп земли и иные операционных расходы на начало проектов. На конец 2020 года вышеуказанный долг составлял порядка 300 млн рублей, что по отношению к EBITDA за 2020 год давало умеренный коэффициент Долг/EBITDA в размере 1.7х.  Группа планирует выпуск облигаций на общую сумму 400 млн рублей в краткосрочной перспективе. Средства от выпуска пойдут на реконструкцию коммуникаций, выполнение первоначальных проектных работ, подключение к сетям новых строительных объектов, а также собственное участие в проектах и общее усиление ликвидности Группы. На фоне роста учитываемого долга и сокращения EBITDA в 2021 году ожидается, что показатель отношения долга к EBITDA достигнет уровня 4.2х, а в 2022 году в результате планируемого роста EBITDA долговой коэффициент может снизиться до уровня ниже 2х.

По мере наполнения эскроу счетов процентные расходы по проектным кредитам сводятся к минимуму, отношение EBITDA к процентам c учетом капитализированных процентов по итогам 2020 года составило 5.1х, по итогам 2021 года ожидается 4.0х и рост покрытия в 2022 году. Такое процентное покрытие оценивается агентством как высокое и положительно влияет на уровень рейтинга.

Уровень прогнозной ликвидности Группы оказывает положительное влияние на рейтинг и подкрепляется готовностью банков-кредиторов участвовать как в проектном финансировании, так и в кредитовании Группы, не связанном с проектным финансированием. При этом в оценке качественной ликвидности давление на оценку оказывает низкая диверсификация кредиторов, наличие практики выдачи займов связанным сторонам и отсутствие дивидендной политики. По итогам 2020 года Группа приняла решение о распределении акционерам дивидендов на сумму 2.1 млрд рублей, что составляло две трети её капитала по МСФО, при этом денежными средствами была выплачена только пятая часть, а остальное было зачтено в счет погашения займов связанным сторонам, которые практически отсутствуют на конец 2020 года.

В рамках оценки корпоративных рисков агентство негативно оценивает отсутствие Совета директоров и коллегиального исполнительного органа. Полномочия генерального директора Компании были переданы в управляющую организацию, контролируемую собственником Компании. Отсутствие публикации МСФО отчетности снижает оцениваемый уровень транспарентности Компании, также не публикуется и РСБУ отчетность. В рамках стратегического планирования агентство отмечает, что финансовое моделирование в Компании может не вполне соответствовать стандартам МСФО и содержит также некоторые иные недостатки. Строительно-монтажные риски контролируются на уровне генерального подрядчика, Группа страхует только залоговое имущество.

По данным МСФО отчетности активы ООО «АСПЭК-Домстрой» на 31.12.2020 составляли 5.0 млрд руб., капитал – 1.4 млрд руб. Объём выручки по итогам 2020 года составил 1.9 млрд рублей, чистая прибыль – 450 млн рублей.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.