«Эксперт РА» присвоил кредитный рейтинг компании «Проект-Град» на уровне ruA-

Москва, 11 декабря 2020 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Проект-Град» на уровне ruA-. Прогноз по рейтингу - стабильный.

ООО «Проект-Град» явялется 100% дочерней компанией ООО «А101». В рамках Группы «А101» (далее – «Группа») компания «Проект-Град» выступает крупнейшим держателем земельных участков, признаваемых инвестиционной недвижимостью по МСФО. В ближайшем будущем «Проект-Град»  также планирует выступить эмитентом дебютного выпуска биржевых облигаций. Компания входит в периметр консолидации Группы «А101», доля активов «Проект-Град» и его дочерних обществ в консолидированной отчетности Группы составляет более 30%, кроме того на уровне материнской компании действует система единого казначества, позволяющая оптимизировать управление внутригрупповыми денежными потоками. Учитывая эти факторы, агентство в соответствии с действующей методологией использовало консолидированную отчетность Группы «А101» по стандартам МСФО для присвоения кредитного рейтинга «Проект-Град».

ООО «А101» (далее - «компания», «А101») является головной консолидирующей компанией всех активов Группы «А101» (далее – «Группа») – крупного российского девелопера жилья. Все объекты компании строятся на территории Новой Москвы вблизи новых станций метро.

Отличительной особенностью компании является наличие очень большого по рыночным меркам запаса земельного банка. Общая площадь земельных участков в собственности составляет 2,3 тыс. га, в том числе признаваемых в качестве инвестиционной недвижимости по МСФО - 2,0 тыс. га, из которых 62 участка на 1,4 тыс. га с видом разрешенного использования под многоэтажное жилищное строительство, инфраструктурные объекты социального и коммерческого назначения. Средняя плотность застройки по планируемым проектам компании – 12-17 тыс. кв. м./га., а средний коэффициент конвертации общей площади в габаритах наружных стен в коммерческую площадь жилья не менее 70%. Это означает обеспеченность компании земельными участками под непрерывную застройку и продажу на горизонте более 10-ти лет при сохранении текущих темпов строительства, которые составили 750 тыс. кв. м. жилой площади на начало декабря 2020 года (суммарно – более 1 млн кв. м. с учетом коммерческих площадей и мест общего пользования), что положительно оценивается агентством. По данному показателю компания входит в ТОП-3 среди всех застройщиков Москвы, что оказывает поддержку рейтингу.

Строящиеся проекты находятся в одной локации - в Троицком и Новомосковском административных округах города Москвы, что по мнению агентства, несколько ограничивает конкурентные позиции компании по сравнению с аналогичными по масштабам компаниями, имеющими высокую географическую диверсификацию проектов. В то же время Московский регион является одним из наиболее инвестиционно привлекательных регионов России ввиду высокого значения среднедушевых доходов населения, что значительно поддерживает бизнес-профиль компании. Доля крупнейшего проекта нового жилого комплекса Группы - «Прокшино» составляет 33% плановых поступлений на 2021 год, что положительно оценивается агентством. Проект реализуется вблизи одноименной станции метро. Продажи осуществляются с августа текущего года в рамках нового законодательства с использованием счетов эскроу. Также компания продолжит выводить в продажи новые объекты в ЖК «Скандинавия».

Агентство продолжает консервативно оценивать риск-профиль отрасли жилищного строительства. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Устойчивость к внешним шокам оценивается как низкая прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ожидаемой отдачи на фоне неопределенности будущего роста реальных располагаемых доходов населения. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий в России сокращает платежеспособный спрос на жилье.  Однако, реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, в значительной степени нивелируют снижение спроса на жилье из-за макроэкономических изменений. Девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Качественную оценку ликвидности компании сдерживает отсутствие диверсификации кредиторов - на 31.12.2019 (далее – «отчетная дата») весь долг Группы был представлен одним долгосрочным кредитом от системообразующего банка с государственным участием. Задолженность по кредиту на отчетную дату составляла 27,8 млрд руб. В то же время поддержку ликвидности компании оказывает отсутствие пиков погашения долга. В сентябре 2020 г. корпоративный кредит был реструктуризирован: амортизация тела долга была перенесена на начало 2023 года - период после планового раскрытия счетов эскроу, а ставка по кредиту снижена, что позитивно оценивается агентством. Кроме того, для Группы было одобрено проектное финансирование позволяющее осуществить реализацию строительства, как на уже утвержденных технико-экономических показателях (ТЭП) на 1,2 млн кв. м. жилой недвижимости (в габаритах наружных стен), так и на потенциальных к получению ТЭП. Учитывая накопленный запас свободной ликвидности на балансе, который планируется направить на финансирование текущего строительства, компания имеет возможность не осуществлять выборку проектных кредитов как минимум вплоть до второго квартала следующего года. Общий уровень процентной нагрузки Группы находится на комфортном уровне; принимая во внимание тот факт, что продажи по счетам эскроу опережают выборку по проектному финансированию, показатель Долг/EBITDA LTM по оценкам агентства на горизонте ближайших двух лет от отчетной даты не превысит 1.5х.

Поддержу рейтингу продолжает оказывать высокий уровень рентабельности деятельности по EBITDA: средний показатель за период 2018 - 2021 гг. составляет порядка 40% и существенно превышает среднеотраслевые значения. Земельные участки под первую волну застройки в ближайшие несколько лет находятся вблизи новых станций Сокольнической ветки метрополитена и новых строящихся и модернизирующихся дорог. Этот район активно развивается с точки зрения инфраструктуры, что создает драйверы для повышения рентабельности, что обеспечивает компании дополнительную маржинальность продаж.

По итогам 2020 года суммарный объем продаж Группы ожидается в целом на уровне прошлого года, который составил 314 тыс. кв. м. При этом поддержку финансовым показателям продолжит оказывать государственная программа льготной ипотеки, которая была продлена до середины 2021 года. В текущем году Группа пересмотрела стратегию по агрессивному наращиванию продаж, которая предусматривала выход на 800 тыс. кв. м. продаж в год к 2023 году. Прогноз на следующий год составляет 350 тыс. кв. м. Компания планирует сконцентрироваться на максимизации прибыли и качественном комплексном освоении локаций в рамках уже полученных ТЭПов. В этой связи был существенно скорректирован в меньшую сторону план по получению разрешений на строительство по новым объектам на 2021 год. В то же время, учитывая имеющийся земельный банк в собственности и полученные ТЭПы компания имеет потенциальную возможность существенно нарастить объем продаж. Агентство также ожидает, что полученные в текущем году разрешения на строительство (план – 531 тыс. кв. м.)  поддержат продажи компании в ближайшей перспективе.

В блоке корпоративных рисков, агентство положительно оценивает стабильную структуру собственности. В текущем году была создана Служба внутреннего аудита, подотчетная контролирующему акционеру Группе «Сафмар», что также поддерживает уровень рейтинга в части оценки качества риск-менеджмента. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывает отсутствие в Совете Директоров независимых директоров. Группа также не составляет промежуточную отчетность по МСФО на уровне материнской компании, при этом годовая МСФО имеет положительное аудиторское заключение одного из ведущих мировых аудиторов. Агентство ожидает, что по мере планового выхода Группы на рынок публичного долга степень ее информационной прозрачности повысится.

Объем активов компании по консолидированной финансовой отчетности по МСФО по состоянию на 31.12.2019 составил 114,2 млрд руб., капитал – 36,0 млрд руб., выручка компании за 2019 год составила 38,0 млрд руб., чистая прибыль за тот же период – 10,3 млрд рублей.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.