Рейтинговые действия, 08.12.2020

«Эксперт РА» присвоил рейтинг компании «АСПЭК-Домстрой» на уровне ruB-
Поделиться
VK

PDF  

Москва, 8 декабря 2020 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «АСПЭК-Домстрой» на уровне ruB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «АСПЭК-Домстрой» (далее – компания) является девелоперской компанией, осуществляющей строительство жилой и коммерческой недвижимости в г. Ижевске. Компания входит в ГК АСПЭК, которая помимо строительного бизнеса, занимается управлением коммерческой недвижимостью, автомобильным бизнесом, а также присутствует в медицинской сфере и сельском хозяйстве. 

Агентство негативно оценивает практику корпоративного управления в компании. В АСПЭК-Домстрой отсутствует Совет директоров, также нет коллегиального органа управления. При этом компания характеризуется прозрачной структурой акционеров. Девелоперская деятельность, как правило, сопряжена с созданием большого количества юридических лиц, в том числе в силу законодательных ограничений – проектные компании, специализированные застройщики, генеральные подрядчики и другие вспомогательные организации. Среди дочерних организаций АСПЭК-Домстрой есть генеральный проектировщик, компания для консолидированной закупки материалов, компании, созданные для реализации отдельных проектов (специализированные застройщики), а также генеральный подрядчик. При этом около половины капитала генерального подрядчика принадлежит лицам, не связанным с АСПЭК-Домстрой. Учитывая важную роль генерального подрядчика в девелоперской деятельности, наличие сторонних собственников в капитале со значительной долей может приводить к повышению рисков в части организационного управления генеральным подрядчиком со стороны АСПЭК-Домстрой и искажению финансовых результатов. Поэтому, по мнению агентства, наличие аудированной консолидированной финансовой отчетности по МСФО является критично важным для оценки компаний, осуществляющих девелоперскую деятельность. Также МСФО отчетность, по мнению агентства, значительно репрезентативнее отражает финансовые результаты и денежные потоки компаний-застройщиков.  Отсутствие у компании такой отчетности создает высокие риски в отношении достоверности полученной информации, снижает ее прозрачность, усложняет оценку рисков кредиторами и внешними пользователями, и повышает корпоративные риски. При этом агентство оценивает качество финансовой модели как низкое, поскольку она не позволяет детально проанализировать предпосылки и оценить достоверность ожидаемых ключевых показателей, а именно объем и темпы продаж, темпы наполнения эскроу-счетов и, как следствие, размер процентных платежей. Агентство считает, что высокие риски, связанные с качеством бизнес-планирования и финансового моделирования, в сочетании с отсутствием консолидированной отчетности по стандартам МСФО, снижают возможность эффективного управления рисками, существенно повышают операционные риски и негативно влияют на кредитоспособность компании.

На текущий момент компания реализует проекты, общая площадь которых составляет порядка 75 тыс. кв. метров, что, по мнению агентства, свидетельствует о небольших масштабах деятельности компании. При этом компания входит в тройку крупнейших застройщиков Удмуртской республики, что характеризует конкурентные позиции компании, как достаточно сильные для региона и положительно влияет на оценку бизнес-профиля компании. Компания реализует пять проектов на текущий момент и доля крупнейшего проекта не превышает 35%, что свидетельствует о высокой диверсификации девелоперского портфеля и снижает зависимость денежного потока компании от успешной реализации отдельного проекта. В тоже время все проекты компании реализуются в г. Ижевске, где среднедушевой доход населения ниже среднего уровня по стране, что свидетельствует об ограниченном платежеспособном спросе и, как следствие, оказывает давление на ценовую политику компании и маржинальность деятельности.  Агентство сдержанно оценивает обеспеченность компании земельным банком. Компания реализует проекты на земельных участках, принадлежащих ей на праве собственности, на арендованных земельных участках, а также через дочерние компании, где соинвесторами являются собственники земельных участков. В среднесрочной перспективе компания планирует продолжить практику реализации проектов в партнерстве с собственниками земельных участков, а также пополнить земельный банк через операции со связанными сторонами. Однако, агентство не может в полной мере оценить вероятность реализации этих планов. В результате этого, по расчетам агентства, земельный банк, находящийся в собственности компании на текущий момент или на основании прав аренды, позволит поддерживать текущие темпы строительства и объемы продаж на горизонте до 2 лет.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков.  Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Однако, реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

На текущий момент все проекты компании реализуются через механизм проектного финансирования с использованием эксроу-счетов. В результате этого долговая нагрузка компании увеличилась с 560 млн. руб. по состоянию на 30.06.2019 до 1,3 млрд. руб. по состоянию на середину 2020 года. При этом кредитный портфель практически полностью представлен проектным финансированием и, по данным компании, объем накопленных средств на эксроу-счетах покрывает объем выбранного проектного финансирования. Отношение долга на 30.06.2020 к EBITDA LTM составляет 3,5x. Также компания планирует привлечение корпоративного финансирования в ближайшей перспективе для расширения деятельности. Вследствие этого долговая нагрузка компании будет увеличиться на горизонте 2 лет, а среднее значение отношения долга к EBITDA может превысить значение 4,5х. При этом компания характеризуется высокими показателями обслуживания долговых обязательств. На 30.06.2020 отношение EBITDA к годовым процентным платежам превышает значение 4,5x и не будет опускаться ниже в ближайшей перспективе несмотря на планы по увеличению долговой нагрузки, что позитивно отражается на рейтинговой оценке. Согласно финансовой отчетности компания характеризуется высоким объемом собственных средств, по состоянию на 30.06.2020 отношение собственных средств к активам составляло около 0,5. При этом у компании наблюдается значительный объем операций со связанными сторонами. До конца 2020 года компания планирует закрыть сделки со связанными сторонами в размере 2 млрд. руб. за счет нераспределённой прибыли. Однако, помимо этих операций у компании останется существенный объем активов, связанный с аффилированными лицами, кредитоспособность которых агентство не может высоко оценить и, как следствие, оценить вероятность возврат этих активов. Вследствие закрытия операций со связанными сторонами и аналитических корректировок агентства на объем активов, связанных с аффилированными лицами, скорректированный по расчетам агентства капитал компании значительно уменьшается по сравнению с балансовым значением, что негативно сказывается на рейтинговой оценке.

По данным отчетности, активы ООО «АСПЭК-Домстрой» на 30.06.2020 составляли 7,7 млрд руб., капитал – 3,7 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.

Кредитный рейтинг присвоен ООО «АСПЭК-Домстрой» впервые.

Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.

При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям  https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 23.11.2020).

Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «АСПЭК-Домстрой», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.

Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, ООО «АСПЭК-Домстрой» принимало участие в присвоении рейтинга.

Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.

АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало ООО «АСПЭК-Домстрой» дополнительных услуг.

Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.

Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.

АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.

Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.

Публикации по тематике


Кому будет трудно получить ипотеку в 2024 году

РБК Недвижимость

Чтобы получить одобрение по ипотеке, в 2024 году необходимо иметь средства для уплаты первого взноса размером около 30%, высокие доходы (от 100 тыс. руб. по стране) и невысокую долговую нагрузку, считают эксперты
31.01.2024

Спрос сократится: подешевеют ли новостройки в 2024 году

РБК

На фоне ужесточения выдачи льготной ипотеки и вероятной отмены программы на новостройки эксперты ожидают снижения спроса до 5 0%. Несмотря на это, цены в реальном выражении будут стоять на месте.
26.12.2023

ИЖС нужно больше ипотеки

Коммерсантъ

Индивидуальные дома – драйвер рынка строительства
07.12.2023

Долги не сразу строились

КоммерсантЪ

Застройщики сократили выпуск облигаций
11.10.2023

Жаль площадь

Известия

Ипотека подорожала до 14% - половина из топ-30 банков уже подняла ставки
23.08.2023