Рейтинговые действия, 26.12.2019

«Эксперт РА» подтвердил рейтинг компании «Лидер-Инвест» на уровне ruBBВ+ и установил статус «под наблюдением»
Поделиться
Facebook Twitter VK

PDF  

Москва, 26 декабря 2019 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Лидер-Инвест» на уровне ruВВB+ со стабильным прогнозом и установило статус «под наблюдением», что означает высокую вероятность рейтинговых действий в ближайшие 3 месяца.

АО «Лидер-Инвест» (далее – «компания», «Лидер-Инвест») – один из крупнейших московских девелоперов, реализующих жилье в бизнес и комфорт сегментах. В настоящее время компания входит в Группу «Эталон», основанную в 1987 году, акции которой торгуются на Лондонской фондовой бирже.

В 2019 году у компании сменились собственники, сделка по изменению структуры акционеров прошла в два этапа. В феврале 2019 года АО «ГК «Эталон» (далее – ГК «Эталон», «материнская компания»), выкупила у АФК «Система» (ruA, стаб.) 51% акций Лидер-Инвеста. В августе 2019 года ГК «Эталон» завершила консолидацию Лидер-Инвеста, выкупив остальные 49% у АФК «Система». Оба этапа сделки были профинансированы за счет привлечения долга на уровень материнской компании. В обеспечительный пакет по привлеченным для финансирования сделки кредитам ГК «Эталон» с остатком задолженности на начало декабря 2019 г. в 29,7 млрд руб. были включены залоги и поручительства со стороны АО «Лидер-Инвест» и его дочерних обществ, предоставленные с учетом требований и ограничений действующего законодательства, регулирующего деятельность застройщиков. Помимо этого, обеспечения и залоги были предоставлены со стороны другой дочерней компании Группы - АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (ruA, стаб.) и ее дочерних обществ. Предоставление этого обеспечения также учитывало ограничения, продиктованные действующим законодательством. График погашения нового долга материнской компании рассчитан до 2027 года, эти обязательства будут обслуживаться и погашаться из свободного денежного потока Группы «Эталон», формирование которого в значительной степени основано на денежных потоках АО «Лидер-Инвест», АО «Эталон ЛенСпецСМУ» и их дочерних обществ.

В рамках детального анализа консолидированной финансовой модели Группы «Эталон» агентство планирует провести оценку кредитоспособности материнской компании с учетом всех ее обязательств и денежных потоков. По результатам этой оценки планируется осуществить пересмотр действующих рейтингов дочерних компаний Группы «Эталон», в том числе и Лидер-Инвеста. Поэтому текущее рейтинговое действие основывается на оценке Лидер-Инвеста в самостоятельном периметре обязательств и денежных потоков с учетом плановых дивидендных выплат на уровень материнской компании.

Агентство не делало изменений в оценках профиля бизнес-рисков компании. Риски отрасли жилищного строительства являются повышенными, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ожидаемой отдачи на фоне неопределенности будущего роста реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Поэтому текущее состояние и перспективы будущей динамики рынка первичного жилья оцениваются агентством консервативно, что оказывает давление на рейтинговую оценку в части профиля бизнес-рисков застройщика. Все проекты Лидер-Инвеста реализуются на территории Москвы, их местоположение, технико-экономические параметры и условия приобретения обеспечивают компании высокую маржинальность, что продолжает позитивно отражаться на рейтинговой оценке.

Планы развития компании предусматривают завершение уже запущенных проектов, запуск и реализацию находящихся на ранней стадии проектов с использованием новых форм проектного финансирования, применяемого к проектам со счетами эскроу, и плановое погашение существующих корпоративных обязательств. Крупнейший перспективный проект Лидер-Инвеста – ЗИЛ-Юг, застройка части территорий бывшего автомобильного завода ЗИЛ, находящихся в очень привлекательной локации Москвы. В течение 2019 года компания за 4,5 млрд руб. выкупила 100% ООО «РАЗВИТИЕ» - юридического лица, ранее получившего право на приобретение долей в уставном капитале ООО «ЗИЛ-Юг». На текущий момент ООО «РАЗВИТИЕ» оплачена и принадлежит доля в размере 12% в уставном капитале ООО «ЗИЛ-Юг». ЗИЛ-Юг является одним из крупнейших проектов редевелопмента территорий в Москве. На земельных участках площадью 57 га Группа «Эталон» планирует возвести многофункциональный комплекс площадью более 1,2 млн кв.м.

На 30.06.2019 (далее- «отчетная дата») отношение балансового долга к EBITDA по расчетам агентства составляло 2,4x, а рентабельность по EBITDA – 18%. При расчете EBITDA агентство элиминирует эффект IFRS 15 в виде значительных компонентов финансирования. В 2019 году ожидается улучшение рентабельности компании в связи с ростом выручки из-за запуска новых проектов и увеличения цен. Также ожидается положительное влияние на рентабельность из-за сокращения административных расходов на уровне Лидер-Инвест.

В 2020 году компания входит в длительный цикл проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Это должно оказать временное негативное влияние на операционные денежные потоки компании, и рост проектного долга, обеспеченного эскроу-счетами. В связи с этим прогнозная ликвидность на горизонте следующих 18-ти месяцев оказывает негативное влияние на рейтинговую оценку из-за сокращения источников свободной ликвидности компании. При этом по расчетам агентства отношение чистого долга с учетом денежных средств на эскроу-счетах к EBITDA не должно возрасти выше уровня 1x.

Полная консолидация Лидер-Инвеста Группой «Эталон» влечет за собой включение компании в централизованную систему принятия ключевых решений, действующую на уровне Группы. На уровне менеджмента материнской компании и Группы в целом будут утверждаться управленческие решения в отношении компании, в том числе в финансовой политике по привлечению долга и планировании реализации новых проектов, от чего зависят будущие изменения денежного потока. Долгосрочное развитие компании определяется стратегией и бюджетом, разрабатываемыми менеджментом Группы «Эталон» и утверждаемыми на уровне органов корпоративного управления головной компании. В этой связи качество корпоративного управления оценивается на уровне Группы «Эталон» в целом. В Группе «Эталон» выстроена система управления и информационного раскрытия с учетом лучших практик. Из 10-ти членов совета директоров головной компании 6 - независимые. При Совете директоров Группы «Эталон» функционируют комитеты по аудиту, стратегии, вознаграждениям и информационному раскрытию.

По консолидированной финансовой отчетности выручка компании по итогам периода 30.06.2018-30.06.2019, составила 14,7 млрд рублей, чистая прибыль – 812 млн рублей. На 30.06.2019 собственный капитал компании составлял 8,7 млрд рублей, активы – 28,3 млрд рублей.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.

Кредитный рейтинг АО «Лидер-Инвест» был впервые опубликован 22.12.2016. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 26.12.2018.

Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее 3 месяцев с даты выпуска настоящего пресс-релиза.

При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 10.09.2019).

Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «Лидер-Инвест», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.

Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «Лидер-Инвест» принимало участие в присвоении рейтинга.

Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.

АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «Лидер-Инвест» дополнительных услуг.

Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.

Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.

АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.

Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.

Дополнительные материалы по тематике


Кризис ускорит процесс консолидации в жилом строительстве

Площадки выбывающих игроков будут застраиваться крупными игроками, считает младший директор по корпоративным рейтингам агентства "Эксперт РА". 12.03.2020

Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля

Ведомости

Российская экономика 1999–2019 гг. Спецпроект «Ведомостей» и «Эксперт РА»
04.11.2019

ВТБ увеличил долю в Группе ПИК в три раза

Business FM

Для девелопера это страховка в условиях новых правил для застройщиков, для банка — источник фондирования в виде средств дольщиков
08.07.2019

Системе проектного финансирования новостроек не хватает 1 трлн рублей

ИЗВЕСТИЯ

Для перехода на проектное финансирование новостроек по системе эскроу-счетов строительной отрасли потребуется господдержка в триллион рублей до 2022 года, считают специалисты рейтингового агентства «Эксперт РА».
08.04.2019

Для перехода на проектное финансирование не хватает 1 трлн рублей

РБК

Такую сумму государство должно будет выделить до 2022 года, подсчитали эксперты.
08.04.2019