«Эксперт РА» присвоил рейтинг компании «Брусника. Строительство и девелопмент» на уровне ruBBB+

Москва, 2 августа 2019 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Брусника. Строительство и девелопмент» на уровне ruВВВ+. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (далее – «Брусника», «компания») является материнской компанией, совместно с дочерними обществами образующей компанию Брусника и осуществляющей строительство жилых домов на территории городов Тюмени, Сургута, Екатеринбурга, Новосибирска, Ставрополя и г. Видное Московской области. С учетом большого количества участников рынок девелопмента в России оценивается как деконцентрированный. На начало июля 2019 года Брусника входит в топ-30 крупнейших застройщиков страны по объему текущего строительства, а также входит в пятерку по объемам строительства и вводимым площадям в Тюмени, Новосибирске и Екатеринбурге. В апреле 2018 года Брусника совместно с ПАО «Сбербанк РФ» первой среди девелоперов страны перешла на новый механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ожидаемой отдачи на фоне неопределенности будущего роста реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Поэтому текущее состояние и перспективы будущей динамики рынка первичного жилья оцениваются агентством консервативно, что оказывает давление на рейтинговую оценку в части профиля бизнес-рисков застройщика.

Брусника обладает высокодиверсифицированным портфелем проектов: в настоящий момент на различных стадиях строительства находятся 22 проекта, совокупный объем строящихся площадей по публичным источникам оценивается на уровне 538 тыс. кв. м. По итогам 2018 года (далее – отчетный период) компанией было продано 225 тыс. кв. м., из которых 37% площадей реализовано в строительных проектах городов Тюмень и Сургут. Высокая диверсификация денежных поступлений по проектам на фоне относительно низкого уровня долга на текущем этапе, по мнению агентства, является одним из ключевых обстоятельств, обеспечивающих финансовую устойчивость Брусники в условиях постепенного перевода всех проектов на систему эскроу-счетов. В настоящий момент в портфеле компании имеются как проекты, финансируемые по старой системе с использованием средств дольщиков (большая часть), так и проекты, реализуемые в системе эскроу-счетов. Сочетание различных механизмов привлечения средств дольщиков для финансирования строительства, по мнению агентства, будет сглаживать ожидаемое снижение операционного денежного потока из-за опережающих инвестиций на время переходного периода, после завершения которого все новые проекты будут строиться исключительно с использованием системы эскроу-счетов. По состоянию на 1 июля 2019 года порядка 30% проектов компании переведены на эскроу-счета, к концу года эта цифра составит 50%. С учетом того, что средний срок строительства Брусникой одной очереди проекта составляет около 2-х лет, и с учетом перехода всех новых проектов на систему эскроу-счетов с 1 июля 2019 года, стабилизацию денежных потоков можно ожидать не ранее 2021 года, когда произойдет высвобождение денежных средств от первой части проектов в новой системе финансирования после их ввода в эксплуатацию.

Брусника демонстрирует высокие показатели рентабельности по EBITDA за счет того, что компания эффективно удерживает себестоимость строительства в запланированных параметрах, а также эффективно выстраивает систему продаж. Это позволяет добиваться показателей рентабельности выше, чем в среднем по отрасли. Среднее значение по отрасли оценивается на уровне 15-22% среди сопоставимых компаний.

По состоянию на 31.12.2018 (далее – отчетная дата) совокупный долг компании оценивался в размере 2,2 млрд руб., Отношение долга на отчетную дату к EBITDA за отчетный период составило 0,3х, а CFO и FFO за отчетный период покрывали долг в 1,2х и 3,6х раза, соответственно, что является метриками низкого уровня долговой нагрузки, по мнению агентства. Со второго полугодия 2019 года в компании начнет нарастать доля проектов с финансированием через систему эскроу счетов. Это означает постепенное наращивание долговой нагрузки на финансирование инвестиций в такие проекты, поскольку поступления по ним будут замораживаться на эскроу-счетах. Ожидаемый уровень долговой нагрузки на конец 2019 года, по оценкам агентства, составит 11,4 млрд руб., а значения операционного и свободного денежных потоков временно окажутся в зоне отрицательных значений до раскрытия эскроу-счетов первой волны новых проектов в конце 2020 – начале 2021 годов. Ввиду этого метрики факторов общей и текущей долговой нагрузки были рассчитаны на основе ожидаемых значений по итогам 2019 года, в результате чего их оценки оказали сдерживающее влияние на уровень рейтинга. При этом, компания планирует сохранять отношение долга к EBITDA в зоне умеренных значений. По оценкам агентства, этот показатель не превысит 1,8х на конец 2019 года, и на горизонте до 2021 года агентство не ожидает его превышения выше уровня 2,5x с учетом финансовых планов компании.

На уровень долга компании существенное влияние оказывает инвестиционная политика по приобретению земельных участков для обеспечения бесперебойности темпов строительства и поддержания финансовых результатов в будущих периодах. Брусника проводит регулярную работу по восполнению земельного банка в каждом из регионов присутствия. Помимо самостоятельного поиска, приобретение площадок также осуществляется путем участия в аукционах муниципалитетов, за счет освобождения земли после сноса ветхих зданий и инвестирования в развитие территорий. Основным источником средств на пополнение земельного банка в ближайшие два года будут являться заемные средства, для чего компания планирует привлечь общекорпоративный долг, в том числе за счет выхода на публичный долговой рынок. По планам компании, на горизонте следующих после отчетной даты полутора лет объем таких затрат составит минимум 3,9 млрд руб. Агентство отмечает, что несмотря на значительное наращивание долговой нагрузки по проектам объем ожидаемых поступлений денежных средств после раскрытия эскроу-счетов первой очереди проектов, начиная с конца 2020 года должен в полном объеме покрывать будущие затраты компании на приобретение земельных участков для долгосрочного развития. Ожидаемые на сопоставимом временном горизонте располагаемые поступления от продаж без учета средств, блокирующихся на эскроу счетах, оцениваются на уровне 14,5 млрд руб. Дополнительными источниками ликвидности являются скорректированные денежные средства в размере 1,8 млрд руб., а также средства внешнего финансирования, объем которых позволит полностью покрыть затраты на инвестиции в земельный банк. С учетом вхождения компании в проекты с эскроу-счетами, которые будут финансироваться проектным долгом, агентство на горизонте следующих полутора лет от отчетной даты оценивает входящие и исходящие денежные потоки как паритетные.

Факторы блока корпоративных рисков оказывают сдерживающее влияние на уровень рейтинговой оценки. В настоящий момент в компании отсутствует Совет Директоров, а процесс коллегиального принятия решений не регламентирован в полном объеме, что может привести к реализации риска концентрации принятия решений на собственнике. Решения в области корпоративного управления и риск-менеджмента принимаются коллегиальными совещательными органами в виде отраслевых комитетов, институтов и наблюдательных советов, в которые входят исполнительные директора регионов и отраслевые директора, а также управляющего комитета.

У компании исторически очень высокая дисциплина сдачи объектов в заявленные сроки, прошлые прецеденты переносов сроков были незначительными. Это положительно сказывается на оценке корпоративных рисков компании и прогнозируемости денежных потоков на обслуживание общекорпоративного долга.

Объем активов компании по МСФО отчетности по состоянию на 31.12.2018 составил 19 млрд руб., капитал – 6,1 млрд руб., выручка компании по итогам 2018 года составила 27 млрд руб., чистая прибыль за тот же период – 5 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.