Это исторический рекорд, но в 2019 году рост ипотеки замедлится
В прошлом году, впервые за историю наблюдений с 2006 г., банки выдали 1,47 млн ипотечных кредитов на 3,012 трлн руб. – в 1,5 раза больше, чем в 2017 г., следует из данных ЦБ. Максимального значения достиг и портфель ипотеки – 6,38 трлн руб. Среднегодовая ставка выдачи ипотеки составила 9,56% годовых против 10,64% в 2017 г.
Минимума за все время наблюдений – 9,41% годовых – средневзвешенная ставка выдаваемых за месяц кредитов достигала в октябре 2018 г. Однако в декабре она увеличилась на 0,14 процентного пункта (п. п.) до 9,66% годовых, оказавшись на уровне апреля, – все равно это на 0,13 п. п. ниже, чем годом ранее.
Среди основных причин ипотечного бума аналитики «Дом.РФ» в обзоре называют снижение ставок до исторического минимума. Рынок растет прежде всего за счет новых заемщиков – доля рефинансирования составила около 11%, за ее вычетом выдано «новой» ипотеки примерно на 2,67 трлн руб. (+40% к 2018 г.). По данным «Дом.РФ», в последние месяцы доля сделок с ипотекой в новостройках составляет 56%, на вторичном рынке – 49%.
Средний размер взятой ипотеки за год вырос с 1,86 млн до 2 млн руб., по подсчетам «Дом.РФ».
Эксперты не ждут продолжения бума. Главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова считает потенциал роста выдач ипотеки в этом году «более ограниченным, чем в прошлом». Руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко ждет, что выдачи ипотеки за 2019 г. вырастут до 3,3 трлн руб. Рост, скорее всего, будет, но гораздо меньший, чем был в прошлом году, согласен гендиректор агентства «Бизнесдром» Павел Самиев. Выдачи ипотеки в 2019 г. будут сопоставимы с 2018 г., считают аналитики «Дом.РФ».
Некоторые ждут результатов ниже прошлогодних. В базовом сценарии «Эксперт РА» выдачи не превысят 2,5 трлн руб., но если инфляционные риски реализуются полностью и ЦБ придется существенно повысить ключевую ставку, то могут упасть до уровня 2017 г. – около 2 трлн руб., предупреждает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Отдельные застройщики уже отмечают сокращение доли ипотеки в продажах. По словам директора департамента маркетинга и разработки продукта А101 Дмитрия Цветова, в 2018 г. доля ипотеки в продажах компании составляла 65%, а в 2019 г. – пока 55–60%.
За первое полугодие 2019 г. ставки ипотеки вырастут в среднем на 0,5–1 п. п., прогнозирует Щурихина. Средневзвешенная ставка выданных ипотечных кредитов в 2019 г. достигнет 10,3–10,5% годовых, полагает зампред правления «Дельтакредита» Елена Кудлик. Гордейко ожидает 10%.
Крупнейшие игроки повышают ставки. В 2019 г. это сделали Сбербанк, ВТБ, «Дельтакредит», Газпромбанк, «Дом.РФ», «Абсолют банк», «ФК Открытие» – на 0,25–1 п. п. Средние ставки в них – 10–11% годовых при комплексном страховании.
Ипотечный бум в прошлом году обеспокоил ЦБ. В сентябре он заявлял о том, что 44% ипотечных кредитов банки выдают с первоначальным взносом менее 20%, а год назад их доля не превышала 20%. С этого года требования ужесточены: для ипотеки с первым взносом менее 20% банки применяют повышенный коэффициент риска – 200% вместо 150%. Это требует от банка больше капитала для выдачи таких кредитов. При этом ипотека – не самый доходный для банков продукт. «0,1 п. п. – чистая процентная маржа ипотеки Сбербанка сейчас, это на грани рентабельности», – говорил в декабре 2018 г. предправления Сбербанка Герман Греф.
Ухудшения ипотечных портфелей банков пока не видно: по данным ЦБ, доля просроченной задолженности в 2018 г. сократилась до 0,96% с 1,06% годом ранее. Однако, по словам замдиректора по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Владимира Шикина, средний скоринговый балл ипотечных заемщиков, чьи данные переданы в НБКИ, в прошлом году снизился по сравнению с 2017 г. с 718 до 705 баллов. Это говорит о возможном ухудшении портфеля в будущем, считает Шикин. Самиев также полагает, что в 2019 г. из-за увеличения выдач просрочка может вырасти – правда, «незначительно».
Источник: Ведомости
Эмма Терченко
