«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг АО «ДОМ.РФ» на уровне ruAAA

Москва, 24 июня 2025 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности финансовой компании АО «ДОМ.РФ» на уровне ruAAA. Прогноз по рейтингу - стабильный.

Рейтинг кредитоспособности обусловлен высокой оценкой собственной кредитоспособности и внешнего влияния.

АО «ДОМ.РФ» (далее – ДОМ.РФ) является единым институтом развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №225-ФЗ. Стратегической целью ДОМ.РФ является повышение качества и доступности жилья в России, развитие рынков жилищного и инфраструктурного строительства, ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг, развитие рынка арендного жилья и развитие единой информационной системы жилищного строительства, создание условий для формирования комфортной среды, в том числе за счет механизмов вовлечения земельных участков, комплексного развития территорий и мастер-планирования.

Оценка внешнего влияния

В соответствии с методологией оценки внешнего влияния кредитный рейтинг Группы присваивается на уровне условного рейтингового класса государства по совокупности следующих критериев:

• В оценке возможностей поддержки агентство учитывает, что государство оказывает сильное влияние на компанию, что подтверждается полным стратегическим и операционным контролем. Правительство Российской Федерации в рамках своих решений подтверждает стратегический курс на развитие жилищного и инфраструктурного строительства и сохранение высоких темпов строительства в отрасли. Агентство отмечает высокую значимость Группы для государства и полный контроль деятельности со стороны государства, включая утверждение стратегии, назначение наблюдательного совета и ревизионной комиссии, а также аудит со стороны Счетной палаты. Национальный совет по обеспечению финансовой стабильности и межведомственная рабочая группа при Банке России осуществляют контроль финансовой устойчивости ДОМ.РФ и качества системы управления рисками. Особый статус ДОМ.РФ также обусловлен вхождением в список стратегических предприятий и наличием иммунитета от банкротства. В отношении ДОМ.РФ установлены специальные нормативы финансовой устойчивости, значения которых на 31.03.2025 составляют: достаточности собственных средств (капитала) – 13,8 % (мин. 11,5%), максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков – 17,6% (макс. 25%) и финансового рычага – 6,9% (мин. 2,5%).
• В ограничениях поддержки агентство отмечает, что ограничения юридического, экономического и иного характера для оказания поддержки отсутствуют, при этом поддержка осуществляется в рамках бюджетного кодекса.
• Агентство принимает во внимание полный контроль со стороны государства (100% акций принадлежит государству) как поддерживающей структуры и его способность влиять на ключевые решения в компании. Полный государственный контроль над деятельностью компании сохранится и после проведения первичного размещения акций (IPO), запланированного на 2025 г.
• Агентство отмечает высокую системную и социальную значимость ДОМ.РФ как института развития в жилищной сфере и полагает, что потенциальное ухудшение финансового положения объекта рейтинга может негативно повлиять на функционирование рынка ипотеки, строительства жилой недвижимости и смежных индустрий.
• В оценке поддержки бюджета агентство учитывает историю предоставления поддержки компании. В частности, в 2023 г. акционерный капитал ДОМ.РФ был увеличен на сумму 87 млрд руб. в 2022 году – на сумму 50 млрд руб. Также агентство учитывает, что часть облигаций, выпущенных ДОМ.РФ обеспечены безотзывными государственными гарантиями РФ.

Обоснование рейтинга

Агентство отмечает высокий уровень собственной кредитоспособности ДОМ.РФ, обусловленный высоким качеством активов и корпоративного управления, комфортным уровнем достаточности капитала, адекватной рентабельностью и широким профилем фондирования.

Агентство отмечает продолжающийся рост масштабов бизнеса Группы: за 2024 г. активы выросли на 36% и достигли 5,6 трлн руб. При этом агентство высоко оценивает качество активов и их диверсификацию. Отношение скорректированных на качество активов к балансовой стоимости активов составляет 0,93 на 31.12.2024. Отношение показателя скорректированной стоимости активов к обязательствам компании составляет на 31.12.24 около 1,0. Большая часть активов (порядка 41% на 31.03.2025) Группы сформирована закладными по ипотечным жилищным кредитам. Их объем на балансе увеличился на 19% за 2024 г. и составил 2,2 трлн руб. При этом более 60% в общем объеме закладных Группы приходится на ипотечные портфели топ-3 банков по ипотечному кредитованию в РФ, приобретенные компанией Группы, выступающей эмитентом ипотечных облигаций (ипотечный агент) в рамках сделок секьюритизации.

На 31.03.2025 доля закладных на балансе Группы, имеющих просроченную задолженность свыше 90 дней, составляла 0,6% до вычета резервов, по всему портфелю сформированы резервы в размере 0,9%. Уровень обеспеченности закладных оценивается как адекватный, показатель отношения долга к стоимости залога по ипотечным кредитам LTV менее 50% – у 24% портфеля закладных, LTV от 51% до 80% – у 67% в соответствии с консолидированной МСФО отчетностью Группы по состоянию на 31.03.2025. ДОМ.РФ, выступая поручителем по ИЦБ, имеет обязательство по выкупу дефолтных закладных из ипотечных покрытий облигаций ипотечного агента, при этом часть объема дефолтных закладных с баланса ипотечного агента выкупается банками-оригинаторами, как несоответствующие условиям транзакционной документации при продаже их ипотечному агенту.

Кроме того, в 2024 г. на 43% увеличился объем проектного финансирования жилищного строительства на балансе Группы, который достиг 1,5 трлн руб. Согласно данным ДОМ.РФ на конец 2024 г., средний показатель LLCR по портфелю проектного финансирования, характеризующий обеспеченность кредитов будущими ожидаемыми денежными потоками от проектов, составил 1,18. Покрытие задолженности по проектам в строительной фазе средствами на эскроу-счетах составило 89% на 31.12.2024. За 2024 г. объем портфеля бридж-кредитов по финансированию жилищного строительства на стадии получения разрешения на строительство, кредитные риски которых оцениваются агентством более консервативно, сократился на 10% до 0,2 трлн руб., при этом доля таких кредитов в портфеле проектного финансирования снизилась до 17%.

Уровень диверсификации активов оценивается как высокий – крупнейший актив (группа связанных активов) в рамках проектного финансирования составляет около 1% от совокупных активов Группы. Концентрация кредитов и займов юридическим лицам, выданных Группой десяти крупнейшим независимым заемщикам или группам заемщиков, составила 0,5 трлн руб. или около 10% активов Группы на 31.12.2024.

Агентство отмечает рост рентабельности капитала ДОМ.РФ: по расчетам Эксперт РА, по итогам за 2024 г. показатель ROE составил 18,6% против 17,3% за 2023 г. Чистая прибыль Группы в 2024 г. превысила 65 млрд рублей, увеличившись на 39% по сравнению с прошлым годом на фоне существенного роста процентных активов, который во многом был обеспечен ростом объемов секьюритизированных ипотечных закладных и проектного финансирования.

Агентство отмечает сохранение показателя рентабельности активов ROA на уровне 1,4% и умеренный рост показателя чистой процентной маржи без учета секьюритизированных активов NIM на 0,1 п.п. до 3,2% (против 3,1% за 2023 г.). Агентство также отмечает повышенное отношение расходов на обслуживание долга, скорректированных на процентные расходы по ипотечным облигациям, к чистым доходам от операционной деятельности, которое в 2024 г. составило 0,8. В рамках стратегии Группа прогнозирует последовательное увеличение процентной маржи за счет сокращения стоимости фондирования при диверсификации пассивов за счет роста доли средств физических лиц.

Структура финансовых обязательств ДОМ.РФ на консолидированном уровне главным образом представлена срочными депозитами физических и юридических лиц (33%), рост которых за 2024 г. составил 46%. Также значимую долю в структуре обязательств составляют однотраншевые выпуски ипотечных ценных бумаг, эмитентом которых выступает ипотечный агент, погашение которых осуществляется за счет ипотечных портфелей, обеспечивающих соответствующие выпуски (30% от совокупных обязательств), и счета эскроу физических лиц (13%) на 31.12.2024. Большая часть выпущенных Группой долговых обязательств имеет переменную или плавающую процентную ставку (67%), рост которых за 2024 г. составил 49%. Агентство высоко оценивает диверсификацию пассивов Группы: на 31.12.2024 совокупная доля средств десяти крупнейших клиентов в пассивах составила 6,9%.

До конца 2025 г. по корпоративным облигациям Группы предстоят погашения и оферты по 17 выпускам номинальным объемом около 214 млрд руб., из них на облигации, удерживаемые внешними инвесторами, приходится около 73 млрд руб. Агентство оценивает возможности рефинансирования как высокие. Отношение суммы краткосрочных активов и долгосрочных активов, под которые возможно привлечь залоговое финансирование, к краткосрочным обязательствам, составляет 1,1x на 31.12.2024. При расчете показателя агентство использовало данные управленческой отчетности Группы при учете срочности портфеля инвестиционных ценных бумаг, кредитов на проектное финансирование и клиентских средств, поскольку разбивка по контрактным срокам в соответствии с методологией МСФО не в полной мере учитывают ожидаемой срочности указанных статей активов и обязательств. Также агентство учитывало возможность привлечения ликвидности под портфель ценных бумаг, находящихся на балансе ДОМ.РФ и возможность привлечения в рамках кредитной линии от Банка России под залог высококачественных нерыночных активов. В целом уровень балансовой текущей ликвидности оценивается агентством как приемлемый, принимая во внимание широкий профиль фондирования Группы и стабильно высокий потенциал привлечения дополнительной ликвидности за счет доступных лимитов на рынке межбанковских кредитов, операций посредством сделок прямого РЕПО, а также заимствований на рынках капитала через выпуск облигаций. Агентство положительно оценивает низкую подверженность ДОМ.РФ валютному риску.

Агентство отмечает высокий уровень организации риск-менеджмента, связанный с оценкой кредитного качества ипотечных активов и проектного финансирования строительства через систему внутренних рейтингов и сценарным моделированием процентного риска, рисков досрочных погашений и ликвидности. Степень регламентации риск-менеджмента также оценивается высоко. Функции управления рисками возложены на Наблюдательный совет, Правление, систему профильных комитетов, а также на подразделения организации в рамках полномочий. В 2023 г. ДОМ.РФ возобновил публичное раскрытие обобщенной консолидированной отчетности по стандартам МСФО.

На 31.03.2025 активы ДОМ.РФ по консолидированной МСФО отчетности составили 5,5 трлн руб., капитал – 393,0 млрд руб., чистая прибыль по итогам 2024 г. – 65,75 млрд руб.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruAA-

Оценка внешнего влияния: паритет с РФ

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие