Москва, 31 июля 2024 г.
Резюме
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО Фабрика «Снежка» на уровне ruA-, прогноз по рейтингу стабильный.
Рейтинг кредитоспособности АО Фабрика «Снежка» обусловлен приемлемым бизнес-профилем компании, в которой работает компания, низкой долговой нагрузкой, средним уровнем ликвидности, сильными показателями рентабельности, умеренно низким уровнем корпоративных рисков.
АО Фабрика «Снежка» (далее – компания) специализируется на сдаче коммерческой недвижимости в аренду. Компания владеет зданием бизнес-центра Marr Plaza, расположенным в Пресненском районе г. Москвы.
Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по отчетности РСБУ АО Фабрика «Снежка».
Обоснование рейтинга
Приемлемая оценка бизнес-профиля компании. Рынки офисной недвижимости характеризуются средней устойчивостью к внешним шокам и высокой конкуренцией. Однако, наличие долгосрочной контрактной базы, долгосрочный опыт сотрудничества с ключевыми контрагентами, а также высокая степень законтрактованности площадей (100% от общего объема) позволяют агентству позитивно оценивать рыночные позиции компании.
Компания ведет деятельность в Москве – в регионе с высоким среднедушевым доходом населения. Выгодное расположение объекта, а также умеренная степень износа основных средств оказывают положительное влияние на рыночные позиции компании. Степень диверсификации выручки по контрагентам оценивается как умеренно низкая, доля поступлений от двух крупнейших арендаторов ООО «Юнилевер Русь» и ООО «ФИЛИПС» за 2023 год составила 48%. Сдерживающее влияние на оценку бизнес-рисков компании оказывает низкая степень диверсификации по активам. Бизнес компании ограничивается полной зависимостью от одного бизнес-центра, однако, агентство принимает во внимание высокое качество страхового покрытия, обеспеченного страховой компанией с рейтингом ruAAA.
Низкая долговая нагрузка. Поддержку рейтингу оказывает низкая долговая нагрузка, представленная исключительно обязательствами по арендной плате за право пользования земельными участками, а также отсутствие планов по ее увеличению в среднесрочной перспективе. Это позволило агентству оценить факторы общей долговой и процентной нагрузок позитивно. По состоянию на 31.12.2023 (далее – «отчетная дата») отношение долга к EBITDA не превышает минимальных бенчмарков агентства. Подверженность компании валютным рискам оценивается агентством как умеренная. Часть выручки по договорам с вышеуказанными ключевыми арендаторами номинирована в валюте, при этом валютные расходы и обязательства у компании отсутствуют, а в договоре с ООО «Юнилевер Русь» утвержден валютный коридор для нивелирования возможных колебаний курса.
Средний уровень ликвидности. Агентство также высоко оценивает показатель прогнозной ликвидности компании. Ранее ключевым источником ликвидности на горизонте года от отчетной даты являлся остаток свободных денежных средств на депозитах в банках и на брокерских счетах. В 2023 году компанией за счет основного объема свободных денежных средств были приобретены акции одного из крупных банков с высоким рейтингом кредитоспособности для целей долгосрочного владения. Тем не менее, даже без учёта этого актива ожидаемые денежные потоки в полной мере покрывают все потребности в ликвидности. Оценку качественной ликвидности ограничивает практика выдачи займов третьим сторонам, а также отсутствие прозрачной дивидендной политики.
Сильные показатели рентабельности. Положительное влияние на рейтинг оказывают высокие показатели рентабельности. Рентабельность по EBITDA за отчетный период составила около 64%, уровень FCF margin составил 49%, что по бенчмаркам агентства соответствует высокому уровню рентабельности для отрасли аренды коммерческой недвижимости. Агентство не ожидает снижения показателей рентабельности в прогнозных периодах.
Приемлемый уровень корпоративных рисков. Давление на рейтинг оказывает невысокая оценка блока корпоративных рисков компании. Агентство отмечает отсутствие рисков, связанных с структурой собственности и высокую степень страхового покрытия активов. Однако отсутствие совета директоров и формализованной стратегии, слабая организация корпоративного управления, низкая степень информационной транспарентности, обусловленная отсутствием отчетности по МСФО, оказывают давление на рейтинг.
Оценка внешнего влияния
Факторы внешнего влияния отсутствуют
Прогноз по рейтингу
По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО Фабрика «Снежка» был впервые опубликован 05.09.2018. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 11.08.2023.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты последнего рейтингового действия.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям (вступила в силу 01.08.2023) и методология оценки внешнего влияния на кредитный рейтинг (вступила в силу 05.02.2024) https://raexpert.ru/ratings/methods/current.
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО Фабрика «Снежка», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО Фабрика «Снежка» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО Фабрика «Снежка» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.