«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» на уровне ruА- и изменил прогноз на негативный

Москва, 31 октября 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «ГК «Пионер» на уровне ruА- и изменил прогноз на негативный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruA- со стабильным прогнозом.

АО «ГК «Пионер» (далее – «ГК «Пионер», «Группа») является девелопером, который осуществляет строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве.  В 2020-2021 годах компания вышла на новый этап развития, приступив к реализации проектов в сегментах коммерческой недвижимости и жилой недвижимости премиум-класса, каждый из которых реализуется под собственным уникальным брендом.

Изменение прогноза на негативный обусловлено ухудшением показателей общей долговой и процентной нагрузок по итогу отчётного периода на фоне более медленного восстановления темпов роста продаж после шоков 2022 года и переноса старта части проектов, а также повышенной неопределенностью относительно дальнейших темпов роста продаж с использованием ипотеки из-за ужесточения денежно-кредитных условий ЦБ РФ. Тем не менее, Агентство отмечает позитивную динамику контрактации по итогам 9 месяцев 2023 года, которая восстановилась до значений 2021 года, и стабильные темпы застройки проданных площадей, что создаёт благоприятные предпосылки для улучшения финансовых результатов в будущем.

В течение 2023 года Группа продолжила расширение масштаба бизнеса, в результате чего объем строительства по состоянию на конец сентября увеличился до 736 тыс. кв. м по сравнению с 547 тыс. кв. м. годом ранее. Полезная продаваемая площадь проектов в стадии строительства на 30.09.2023 составляет 526 тыс. кв. м. Агентство также приняло во внимание, что объем текущего строительства может существенно увеличиться к середине 2024 года после получения РНС по проектам в стадии проектирования, обеспеченных действующим земельным банком. Общая площадь объектов в стадии проектирования составляет около 1,0 млн кв. м по состоянию на 30.09.2023, при том, что площадь завершенных проектов в Москве за время существования Группы составляет 2,0 млн кв. м. ГК «Пионер» осуществляет строительство преимущественно проектов комфорт, премиум и бизнес-классов в сегменте жилой недвижимости, а также активно наращивает присутствие в сегменте коммерческой недвижимости, где приоритетной задачей является продажа площадей на этапе строительства. В планах Группы также обеспечить среднесрочное управление собственной коммерческой недвижимостью с целью генерации стабильного арендного потока, расширения диверсификации формирования выручки.  Все реализуемые проекты на текущий момент, а также планируемые проекты находятся в г. Москве – одном из самых инвестиционно-привлекательных регионов России ввиду высокого значения среднедушевого дохода населения, что оказывает позитивное влияние на оценку конкурентных позиций Группы.  Вследствие этого ГК «Пионер» демонстрирует высокие показатели рентабельности, превышающие среднеотраслевые значения. Исторически Группа поддерживала среднее значение EBITDA margin на уровне около 30%, за период 30.06.2022-30.06.2023 (далее – отчётный период) размер показателя составил около 21%, что по-прежнему оценивается агентством как сильный уровень рентабельности. Расширение масштабов бизнеса и запуск новых проектов положительно сказывается на диверсификации активов – доля крупнейшего проекта ЖК Life-Варшавская составляет около 30% от непроданных площадей по текущему портфелю проектов в активной стадии строительства и проектирования. Агентство позитивно оценивает обеспеченность Группы земельным банком. Действующий объем земельного банка позволяет ГК «Пионер» формировать стабильный уровень продаж в перспективе более 3 лет без новых капиталовложений.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски Группы. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. В последние годы основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Несмотря на меры по поддержанию продаж, число заключенных ДДУ за 2022 год сократилось на 20%, в 1 полугодии 2023 года сократилось на 3%. Продажи Группы по итогу 2022 года также оказались под сильным давлением, однако в 2023 году их стоимостной объем вернулся к уровням докризисного 2021 года. Сохранению благоприятной динамики продаж способен помешать рост ставки ЦБ РФ в 3 квартале 2023 года и сохранение жестких денежно-кредитных условий в 2024 году – средняя ставка ЦБ РФ прогнозируется регулятором на уровне около 12% на 2024 год. Этот фактор способен охладить рынок ипотечных покупок недвижимости, что создаёт повышенную неопределённость в отношении будущей динамики продаж как рынка в целом, так и Группы в частности. Вместе с тем, агентство отмечает пониженную зависимость продаж ГК «Пионер» от ипотечных продуктов по сравнению с среднеотраслевыми показателями – средняя доля ипотеки в структуре продаж за 9 месяцев 2023 года составила 66%. 

По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает сильные позиции Группы в сегменте элитной недвижимости в г. Москве, высокую диверсификацию портфеля реализуемых проектов, устойчивость ценовой конъюнктуры на рынке элитной недвижимости в период неблагоприятных макроэкономических условий, наблюдаемых ранее.

Блок показателей финансовых рисков продолжил ухудшаться в отчётном периоде из-за негативных результатов продаж в 2022 году на фоне неблагоприятных рыночных условий и низкой степени готовности проектов в стадии реализации. Поддержание стабильных объемов строительства объектов недвижимости при снижающихся продажах способствовали расширению дисбаланса между объемом привлекаемых проектных кредитов и накоплением средств на эскроу-счетах. Это привело к более высокому уровню долга, скорректированного на объем средств на эскроу-счетах по проектным кредитам и денежных средств (далее – скорректированный долг), а также ограничило потенциал для снижения стоимости проектного финансирования через аккумулирование большего объема денежных средств на счетах эскроу. В результате этих факторов скорректированный долг на 30.06.2023 (далее – отчётная дата) к EBITDA за отчётный период составил около 5,4х, соотношение EBITDA к процентным расходам за отчётный период, по расчётам агентства, составило 1,2х, что соответствует негативным значениям по методологии агентства. Агентство ожидает, что показатели вернутся к позитивным уровням в среднесрочной перспективе по мере увеличения стадии готовности проектов и восстановления объемов продаж, о чём отчасти свидетельствуют данные за 9 месяцев 2023 года. Если за 2022 год объем продаж в стоимостном выражении снизился на 60%, то за 9 месяцев 2023 года объем контрактации увеличился на 175%, вернувшись к уровням докризисного 2021 года. Таким образом, агентство ожидает снижения скорректированного долга к EBITDA до уровней 2,5х и ниже в перспективе 2 лет от отчётной даты, улучшения общего уровня процентной нагрузки до 2,0х и выше. Основным фактором риска неисполнения будущих прогнозов служит жесткость денежно-кредитных условий на российском рынке с 3 кв. 2023 года, что выражается в сохранении ставки ЦБ РФ на высоком уровне. Это создаёт неопределённость в отношении темпов восстановления продаж Группы в случае продолжительной длительности цикла высоких процентных ставок, что способно оказать давление как на объем формируемой EBITDA, так и общего объема процентных затрат и скорректированного долга. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств ГК «Пионер». По состоянию на 30.06.2023 отношение собственных средств к активам составляло 0,16.

Вследствие активного наращивания проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, на фоне существенного увеличения масштабов бизнеса, операционный денежный поток в среднесрочной перспективе будет отрицательным. При этом Группа располагает большим запасом источников ликвидности в виде невыбранных кредитных линий и денежных средств, кратно превышающих потребности в финансировании в перспективе 12 месяцев от отчётной даты. ГК «Пионер» имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, диверсифицированный кредитный портфель с комфортным графиком погашения долга, без пиковых погашений в среднесрочной перспективе. Таким образом, агентство не ожидает сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Уплата процентных расходов и тела долга по проектному финансированию осуществляется в конце срока строительства соответствующего объекта за счёт средств на эскроу-счетах. Все эти факторы способствуют сильной оценке агентством показателей ликвидности.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Группа придерживается высоких стандартов раскрытия информации и стратегического планирования. Помимо обязательной к публикации информации ГК «Пионер» публикует дополнительную подробную информацию об операционных показателях деятельности. В Группе действует дивидендная политика. Организационная структура ГК «Пионер» в целом характеризуется высокой транспарентностью и прозрачным составом акционеров.     

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО, на 30.06.2023 активы Группы составляли 111,4 млрд руб., капитал – 18,0 млрд руб. Выручка за 2022 год составила 24,2 млрд руб., чистая прибыль – 1,5 млрд руб. 

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.