«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг компании ООО «ПИК-Корпорация» на уровне ruA+

Москва, 8 июня 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «ПИК-Корпорация» на уровне ruA+, прогноз по рейтингу стабильный.

ООО «ПИК-Корпорация» (далее «Субхолдинг», «ПИК-Корпорация») – консолидирующая компания большей части проектов ПАО «ПИК – специализированный застройщик». ПИК-корпорация это Субхолдинг внутри периметра консолидации ПАО «ПИК – специализированный застройщик», выделенный в рамках процедуры юридической реструктуризации Группы ПИК в целях соответствия требованиям 214-ФЗ.

ПАО «ПИК – специализированный застройщик» (далее – Группа) является крупнейшей российской девелоперской компанией, ведущей деятельность на рынках Москвы, Московской области и еще восьми регионов. Помимо консолидирующей функции материнская компания как юридическое лицо является застройщиком нескольких проектов, которые еще не завершены. Новые законодательные требования к деятельности застройщика в рамках реформы отрасли жилищного строительства помимо прочего запрещают юрлицу, осуществляющему функции застройщика, выпуск облигационных займов со своего баланса и выдачу поручительств по другим облигационным выпускам. Цель юридической реструктуризации Группы ПИК и выделения внутри нее Субхолдинга заключается в обеспечении возможности Группы ПИК по дальнейшему привлечению публичного долгового финансирования. С учетом критической значимости и дублирования Субхолдингом большей части активов и выручки компании, агентство, в соответствии с методологией, проводило оценку кредитоспособности ООО «ПИК-Корпорация» по консолидированной отчетности и иной имеющейся информации ПАО «ПИК – специализированный застройщик».

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски Группы. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Последние три года основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Несмотря на меры по поддержанию продаж многими игроками в отрасли через предоставление ипотечных продуктов по около нулевым ставкам, которые способствовали снижению среднего значения стоимости финансирования по ИЖК ДДУ по стране до рекордных минимумов в 3-4% в 2022 году (далее – отчётный период), число заключенных ДДУ за год сократилось на 20%, количество выданных ИЖК по ДДУ на 14%. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в т.ч. за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж в отрасли.  В основных регионах присутствия Группы – Москве и Санкт-Петербурге – государственные меры поддержки строительной отрасли во многом уже исчерпали свой ресурс. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Группа по-прежнему сохраняет абсолютное лидерство в отношении объемов текущего строительства по стране. По состоянию на май 2023 года объём текущего строительства остался практически без изменений, на уровне 5,3 млн кв. м жилья, что почти в полтора раза выше показателя у ближайшего конкурента. На конец 2022 года Группа обладала существенным портфелем проектов с общей непроданной площадью в достаточном объеме для поддержания текущих масштабов деятельности на протяжении более 3 лет. Около 80% этих площадей приходится на проекты, реализуемые в Московской агломерации и Санкт-Петербурге – одних из самых инвестиционно-привлекательных регионов России, что оказывает поддержку рейтинговой оценке. Портфель действующих проектов Группы характеризуется крайне высокой диверсификацией, вследствие чего у Группы отсутствует зависимость денежного потока от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку конкурентным позициям Группы.  

В 2022 году Группа продолжила демонстрировать сильные финансовые результаты, как и годом ранее, что позволило поддерживать позитивные относительные показатели долговой нагрузки. По расчетам агентства, отношение долга, скорректированного на денежные средства и объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах (далее – чистый долг) на 31.12.2022, к EBITDA Группы за отчётный период составляет около 1,5х, что свидетельствует о низком уровне долговой нагрузки. Агентство не ожидает ухудшения метрики по итогу 2023 г. благодаря более высокой стадии готовности стартовавших ранее проектов, сохранению объемов продаж на уровне 2022 года и выше на фоне более высокой базы числа проектов, отсутствия планов по существенным запускам новых проектов в 2023 году. Относительно низкая заполненность эскроу-счетов денежными средствами по новым проектам способствовали повышенным уровням процентной ставки по проектному финансированию в отчётном периоде. Этот фактор, а также волатильность ключевой ставки ЦБ РФ в течение 2022 года, способствовали ухудшению показателя процентной нагрузки до 3,2х при бенчмарке для максимальной оценки фактора в 3,3х, что по-прежнему оценивается агентством положительно. Агентство ожидает, что по итогу 2023 года значение соотношения EBITDA к процентным расходам вернётся к уровням выше 3.3х в силу сокращения эффективной процентной ставки по проектным кредитам по мере дальнейшего наполнения эскроу счетов денежными средствами в течение года и снижения доли новых проектов. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств Группы. На конец 2022 года отношение собственных средств к активам составляло 0,24х. По итогу отчётного периода рентабельность Группы по EBITDA составила порядка 21%, что высоко оценивается агентством.

Показатели ликвидности Группы характеризуются положительно благодаря сбалансированному долговому портфелю. График долговых платежей характеризуется отсутствием пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что в совокупности со значительными остатками денежных средств на балансе оказывает положительное влияние на оценку ликвидности Группы. При этом в ноябре 2021 года Группа выпустила облигации, номинированные в иностранной валюте в размере 525 млн. долл. В рамках этого выпуска в 2022 году Группа разместила замещающие облигации с привязкой к иностранной валюте. Несмотря на незначительный объем привлеченных средств в масштабах компании, у Группы ПИК отсутствует регулярная валютная выручка, что свидетельствует о возникновении определённого валютного риска.

В отношении факторов блока корпоративных рисков агентство сохраняет позитивные оценки. Группа ПИК следует принципам максимальной информационной прозрачности. Корпоративное управление в компании и организация риск-менеджмента оценены на высоких уровнях. Отдельно в качестве значимого позитивного фактора агентство выделяет высокую деловую репутацию и операционную дисциплину Группы по своевременной сдаче проектов в сроки несмотря на очень значительный масштаб деятельности. В Группе реализован механизм мониторинга за состоянием проектов и продаж с ежедневной актуализацией данных. Обычно операционные результаты по проектам консолидируются на ежемесячной основе. IT система Группы позволяет немедленно реагировать на изменения в темпах строительства, продаж, что, по мнению агентства, обеспечивает высокую степень управляемости на уровне координации проектов и денежных потоков. Кроме того, Группа достаточно оперативно смогла настроить онлайн продажи во время ввода режима самоизоляции и на текущий момент 100% продаж осуществляет через онлайн канал. Высокая дисциплина сдачи проектов и качество IT систем увеличивает предсказуемость денежных потоков и графика раскрытия эскроу-счетов, что позитивно влияет на общую надежность и прозрачность деятельности Группы для кредиторов и дольщиков.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.