«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг ООО «Главстрой» на уровне ruBB+

Москва, 11 июля 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Главстрой» на уровне ruBB+. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Главстрой» (далее – «компания», Главстрой) является девелопером на рынке г. Москвы с опытом комплексного развития территорий, строительства жилой и коммерческой недвижимости с 1995 г. В настоящее время компания реализует четыре проекта, в том числе ЖК «Береговой» в районе «Филевский парк» и ЖК Balance на Рязанском проспекте, апарт-отель премиум-класса: «Сретенка 13/26» и жилой комплекс премиум-класса «Соймоновский» в Центральном административном округе. Так же компания готовится к запуску новых проектов: Новые академики, Высоки, М54.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет и основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Тем не менее, на фоне ухудшения макроэкономических условий в 2022 году число заключенных ДДУ за год сократилось на 20%, количество выданных ипотечных жилищных кредитов по ДДУ на 14%, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Агентство умеренно позитивно оценивает рыночные и конкурентные позиции компании. По данным компании в настоящий момент текущий объем строительства Главстрой составляет 523 тыс. м². При этом в планах компании в течение ближайшего полугодия получение разрешения на строительство и начало реализации ряда новых проектов, вследствие чего масштабы бизнеса компании увеличатся более чем в 1,5 раза. Агентство отмечает высокую обеспеченность компании земельным банком. На текущий момент портфель проектов составляет 2,7 млн. м². При поддержании текущих темпов строительства компания может вести деятельность более 3 лет без дополнительных инвестиций в земельный банк. Портфель проектов компании характеризуется средней степенью диверсификации, доля крупнейшего проекта по итогам 2022 года составляет 53 %. Ожидается рост диверсификации денежного потока в среднесрочной перспективе по мере старта продаж новых проектов.  Компания реализует девелоперские проекты в Москве – в наиболее инвестиционно-привлекательном регионе России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что положительно сказывается на оценке бизнес-профиля компании.

Агентство крайне негативно оценивает блок финансовых рисков компании. Стратегия компании подразумевает продажу площадей на более поздних этапах реализации проектов с целью увеличения уровня рентабельности. По этой причине компания придерживала реализацию площадей 2-й очереди в своем крупнейшем проекте ЖК «Береговой» в течение 2021-2022 гг. Из-за большого объема проектов, находящихся в продвинутой инвестиционной стадии и невысокого темпа продаж возникает  неравномерное распределение выручки и EBITDA по отношению к объему заемных средств между периодами, что приводит к росту долговой и процентной нагрузки. Отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA по итогам 2022 года значительно превышает уровень в 4,5х, отношение EBITDA к процентным расходам составило менее 1х. При этом агентство отмечает, что с учетом капитализации большей части процентных платежей по данным управленческого учета компании, показатель процентной нагрузки находится на приемлемом уровне в 2,8х по итогам 2022 года. Поддержку рейтинговой оценке в части оценки долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На конец 2022 года отношение собственных средств к активам составляло 0,4х. При этом большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Таким образом, у компании отмечается сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию в размере около 140 млрд. руб., предусматривающие специфику продаж компании на более поздних сроках реализации проектов. В результате неравномерного распределения затрат на строительство и темпов продаж компания демонстрирует низкие показатели рентабельности по итогам 2021-2022 годов, что оказывает негативное влияние на рейтинговую оценку.

Агентство умеренно позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Организационная структура компании в целом характеризуется высокой прозрачностью и прозрачной структурой собственников. В компании действует Совет директоров, что свидетельствует о высоком качестве корпоративного управления. Однако отсутствие в Совете директоров независимых участников ограничивает оценку фактора от максимального значения. Риск-менеджмент положительно оценивается агентством благодаря наличию собственного подразделения по управлению рисками в компании, а также аудита трех видов: внутреннего, внешнего и со стороны собственника. Агентство также отмечает высокий уровень информационной прозрачности. При этом сдерживающее влияние на блок корпоративных рисков оказывает оценка качества стратегического обеспечения, обусловленная не полным выполнением обозначенных планов в прошлые периоды.  

По данным консолидированной отчетности ООО «Главстрой» по стандартам МСФО активы компании на 31.12.2022 составляли 44,9 млрд руб., капитал – 18,3 млрд руб. Выручка по итогам 2022 года составила 8,4 млрд. руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.