«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг ООО «Элит Строй» на уровне ruBBB

Москва, 1 декабря 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Элит Строй» на уровне ruBBB, прогноз по рейтингу стабильный.

ООО «Элит Строй» (далее – Группа, «ГК Страна Девелопмент») является материнской компанией для специализированных застройщиков, входящих в группу компаний «Страна Девелопмент». Группа осуществляет свою деятельность в г. Тюмени, Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на протяжении последних нескольких лет выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Тем не менее, на фоне ухудшения макроэкономических условий в 2022 году число заключенных ДДУ за год сократилось на 20%, количество выданных ипотечных жилищных кредитов по ДДУ на 14%, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, в течение последнего года ГК Страна Девелопмент значительно увеличила масштабы деятельности. В настоящий момент в различных стадиях строительства находятся проекты, совокупная площадь которых составляет около 740 тыс. кв. метров. Группа занимает лидирующие позиции на рынке Тюменской области и входит в топ-20 крупнейших компаний России по текущему объему строительства, что свидетельствует о значительных рыночных позициях компании и оказывает положительное влияние на рейтинговую оценку.

Земельный фонд в собственности по данным Группы составляет около 5,4 млн кв. м, увеличившись более, чем в 1,5 раза в течение последнего года. Это свидетельствует о высокой обеспеченности Группы земельным банком, позволяющим поддерживать текущие масштабы деятельности компании без существенных инвестиций на горизонте более 5 лет. Портфель проектов компании характеризуется высокой диверсификацией - доля крупнейшего проекта составляет менее 20 % в общем объеме продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке. Группа осуществляет строительство объектов в Тюмени, Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге. Во всех регионах, где работает Группа, среднедушевой доход выше среднего уровня по стране, что оказывает поддержку ценовой политике ГК Страна Девелопмент и приводит к высокой оценке фактора рынка сбыта. Показатель EBITDA margin за период с 2020 по 2023 гг. составляет порядка 30%.

За период с 30.06.2022 по 30.06.2023 (далее – отчетный период) у Группы значительно увеличилась долговая нагрузка, связанная, главным образом, с инвестициями в расширение земельного банка и запуском новых проектов. В результате этого объем долгового портфеля по состоянию на 30.06.2023 (далее – отчетная дата) увеличился до 65 млрд. руб. по сравнению с 29 млрд. руб.  годом ранее. Отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA за предшествовавшие 12 месяцев увеличилось с 1,7х по состоянию на 30.06.2022 года до 3,7х на 30.06.2023, что свидетельствует об относительно высоком уровне долговой нагрузки. При этом в среднесрочной перспективе агентство ожидает снижение уровня долговой нагрузки в связи с запуском новых проектов и выходом действующих проектов в более высокую стадию готовности. По расчетам агентства, отношение долга, за исключением объема проектного финансирования, покрытого денежными средствами на эскроу-счетах, к EBITDA будет в диапазоне 2,5-3,0х в течение 2024-2025 гг. Вследствие роста долговой нагрузки у компании отмечается ухудшение показателей процентной нагрузки. За отчетный период отношение EBITDA/процентные выплаты составило в среднем 1,3х, за аналогичный период прошлого года – 3,5х.

Большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Таким образом, у компании отмечается сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию.

Агентство умеренно позитивно оценивает практику корпоративного управления в Группе. Структура акционеров и организационная структура Группы в целом характеризуются высокой прозрачностью. Степень транспарентности также оценивается умеренно положительно агентством, но ограничивается отсутствием публикации операционных результатов деятельности Группы. В то же время Группа готовит и публикует аудированную годовую и полугодовую отчетность по МСФО в открытом доступе. В Группе действует Совет директоров, что свидетельствует о высоком качестве корпоративного управления. Однако, численность совета директоров составляет 3 человека, что, по мнению агентства, не в полной мерее соответствует текущим существенным масштабам деятельности Группы.

По данным консолидированной отчетности ООО «Элит Строй» по стандартам МСФО активы компании на 30.06.2023 составляли 100,8 млрд руб., капитал – 11,7 млрд руб. Выручка за период с 30.06.2022 по 30.06.2023 составила 31,7 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.