«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг АО «Бизнес-Недвижимость» на уровне ruBBB+ и отозвал его

Москва, 3 августа 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «Бизнес-Недвижимость» на уровне ruBBB+ с развивающимся прогнозом и отозвало его по просьбе рейтингуемого лица.

АО «Бизнес-Недвижимость» (далее – компания, группа) является одним из ключевых игроков на рынке коммерческой недвижимости класса В- и С в Москве. Компания владеет и управляет уникальным портфелем недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, насчитывающим 78 объектов коммерческой недвижимости. Помимо этого, группа оказывает услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию коммерческой и жилой недвижимости, а также развивает фитнес-клуб «Олимпик Стар» в Москве. По итогам 2022 года (далее – отчетный период) общая площадь коммерческой недвижимости группы составила около 360 тыс. м2. В мае 2023 г. в группу вернулся ранее выделенный сегмент жилой недвижимости в составе группы Серебряный бор (ООО «Серебряный Бор», АО «Мосдачтрест» и другие дочерние общества) в Хорошевском Серебряном бору, а также вошел отель «Изумрудный лес» в Московской области. С учетом присоединенных активов рыночная стоимость портфеля недвижимого имущества группы выросла в 3,2 раза и составила 43 млрд руб.

Изменение прогноза по рейтингу на развивающийся связано с неопределенностью относительно реализации новой стратегии развития в сегменте жилой недвижимости, а также выхода нового сегмента бизнеса на положительный показатель EBITDA и высокие показатели рентабельности в среднесрочной перспективе. В связи со сменой стратегии и завершения развития проекта officeless прогнозные показатели долговой нагрузки группы на 2023 год ухудшились. Отношение долга к EBITDA выросло до уровня 6,0х с ранее прогнозируемого значения 4,0х, покрытие EBITDA процентных платежей снизилось до 1,3х с 2,0х. Показатель EBITDA приведен с учетом прогнозных поступлений от реализации инвестиционной недвижимости. Согласно обновленной стратегии, группа планирует запуск нескольких новых проектов индивидуального жилищного строительства в Московской области, а также реструктуризацию портфеля коммерческой недвижимости путем изменения структуры портфеля и повышения класса значительной доли объектов до B+/A. Генерация положительного денежного потока бизнесом группы в совокупности с увеличением рыночной стоимости активов в портфеле компании могут привести в среднесрочной перспективе к улучшению оценки показателя долговой нагрузки и обеспечить позитивное движение уровня рейтинга группы.

За 2022 год выручка от рентного бизнеса выросла на 2% по сравнению с прошлым периодом и составила 3,1 млрд руб. (здесь и далее за 2022 год используются данные без учета группы Серебряный бор). По итогам 2022 года EBITDA выросла на 60% до 1,7 млрд руб. В первую очередь это связано со значительными объемами реализации непрофильных объектов недвижимости. В отчетном периоде EBITDA margin составила 41% при 34% годом ранее. В прогнозном периоде с учетом финансовых результатов группы Серебряный бор уровень рентабельности снизится ниже 20%. При этом агентство отмечает, что текущий уровень рентабельности не является высоким значением для арендного бизнеса согласно бенчмаркам агентства, что ограничивает оценку рентабельности компании.

Долговой портфель компании на конец 2022 года включает два облигационных займа на 6,7 млрд руб. и задолженность перед связанной стороной за приобретенные активы (более 40% долгового портфеля), полное погашение по которому в 2028 году. Отношение долга с учетом задолженности перед связанной стороной к EBITDA за 2022 г. снизилось до 7,4х. В апреле 2023 г. в результате докапитализации акционером группы на 4,2 млрд руб. заемные средства перед связанной стороной снизились на соответствующую сумму. Благодаря чему, в прогнозе на конец 2023г. показатель долговой нагрузки может опуститься до уровня ниже 6,0х с учетом сокращения долга и результатов группы Серебряный бор, а также при условии успешной реализации коммерческой инвестиционной недвижимости. Показатель отношения долга к EBITDA без учета обязательств перед связанной стороной по итогам 2022 года составил 4,4х при 6,7х годом ранее. Покрытие EBITDA процентных платежей по итогам 2022 года выросло до 1,3х при 1,0х в 2021 году, в 2023 году процентное покрытие будет поддерживаться на уровне не ниже достигнутого, ввиду снижения расходов на выплату процентов в абсолютном выражении в 1,5 раза как результат докапитализации. Покрытие долгового портфеля активами компании с учетом присоединенных активов составило 0,29х, что оценивается на уровне выше среднего по бенчмаркам агентства и оказывает поддержку рейтингу.

Агентство позитивно оценивает прогнозную ликвидность компании. Ключевыми источниками ликвидности на горизонте года от 31.12.2022 являются денежный поток от операционной деятельности в размере 2,0 млрд руб., остаток свободных денежных средств и невыбранные кредитные линии на отчетную дату, которые позволят компании комфортно погашать и обслуживать долг, осуществлять капитальные затраты на поддержание и развитие бизнеса. Риски рефинансирования, ввиду начала амортизационных выплат по облигационным займам в 2023 году, оцениваются как низкие. Вместе с тем качественная оценка ликвидности группы оценивается на среднем уровне: сдерживающим фактором выступает низкая диверсификация источников фондирования.

Блок бизнес-рисков оказывает поддержку уровню рейтинга. Уровень вакансии на отчетную дату составил 17,5% при 15% в прошлом году, что говорит о достаточной устойчивости группы к внешним факторам. По мнению агентства, устойчивость компании обусловлена сегментом недвижимости, в котором работает группа, а также качеством сформированного портфеля арендаторов. Высокая диверсификация компании в сегменте коммерческой недвижимости как в отношении типов зданий, так и охвата территории г. Москва определяет компанию как сильного игрока на рынке с достаточно высокими рыночными и конкурентными позициями, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга.

Агентство высоко оценивает финансовые возможности материнской структуры, позволяющие оказать поддержку компании в соответствии со стратегией ее развития. В результате этого агентство выделяет сильный фактор поддержки со стороны собственника.

Блок корпоративного управления оценивается агентством умеренно-позитивно. В группе функционирует Совет директоров, в состав которого входит один независимый директор при общем количестве 9 человек. Помимо этого, в группе учрежден коллегиальный исполнительный орган в форме Правления. В 2023 году произошли существенные изменения как в составе Совета директоров, так и в составе топ-менеджмента группы, что обусловлено изменениями в стратегии развития. Также положительно на рейтинговую оценку группы влияет высокая организация управления рисками, формирование регулярной отчетности как для целей рассмотрения на Правлении и Совете директоров самой компании, так и для дальнейшего анализа и включения в консолидированную отчетность материнской структуры.

По данным МСФО отчетности, выручка по итогам 2022 года составила 4,1 млрд руб., чистая прибыль – 0,1 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.