«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» на уровне ruА-

Москва, 10 ноября 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «ГК «Пионер» на уровне ruА-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

АО «ГК «Пионер» (далее – «ГК «Пионер», «компания») является классическим девелопером, который осуществляет строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве. Основные проекты компания реализует под брендами «YES» и «LIFE».  

В течение 2022 года компания продолжила расширение масштаба бизнеса, в результате чего объем строительства по состоянию на конец октября увеличился до 547 тыс. кв. м по сравнению с 470 тыс. кв. м. годом ранее. При этом текущие масштабы бизнеса существенно отстают от показателей лидеров рынка, что продолжает оказывать давление на оценку рыночных позиций компании. Агентство также приняло во внимание, что объем текущего строительства может существенно увеличиться к концу 2022 года, поскольку компания планирует старт новых проектов. ГК «Пионер» осуществляет строительство преимущественно проектов комфорт, премиум и бизнес классов в сегменте жилой недвижимости, а также активно наращивает присутствие в сегменте коммерческой недвижимости, где приоритетной задачей является продажа площадей на этапе строительства. Все реализуемые проекты на текущий момент, а также планируемые проекты находятся в Москве – одном из самых инвестиционно привлекательных регионов России ввиду высокого значения среднедушевого дохода населения, что оказывает позитивное влияние на оценку конкурентных позиций компании.  Вследствие этого компания демонстрирует высокие показатели рентабельности, превышающие среднеотраслевые значения, среднее значение EBITDA margin составляет около 30%. Расширение масштабов бизнеса и запуск новых проектов положительно сказывается на диверсификации активов – доля крупнейшего проекта High Life составляет около 20% от плановых поступлений по текущему портфелю проектов. Агентство позитивно оценивает обеспеченность компании земельным банком. Действующий объем земельного банка позволяет компании формировать стабильный уровень продаж в перспективе более 3 лет. По данным компании, площадь объектов в стадии проектирования составляет 1.4 млн кв. м., при том, что площадь завершенных проектов в Москве за время существования компании составляет 1.8 млн кв. м.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам в последние два года, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства. Тренд на снижение ключевой ставки Банком России и пересмотр условий по льготной ипотеке в 3 квартале 2022 года способны оказывать поддержку спросу на недвижимость, но, по мнению агентства, на фоне макроэкономической нестабильности неопределённость остаётся высокой. Риски для снижения цен в отрасли остаются высокими на фоне растущего дисбаланса спроса и предложения, нестабильных макроэкономических условий. По данным аналитического центра ИРН, с мая по октябрь 2022 г. столичные квартиры подешевели на 5.9%.  Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Тем не менее, фактическая стоимость реализации жилых проектов компании росла в течение 2022 года вследствие изменения ценовой структуры портфеля реализуемых проектов – с 297 тыс. руб/кв. м в 1 кв. 2022 г. до 362 тыс.  руб/кв. м в 3 кв. 2022 г. Девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Блок показателей финансовых рисков претерпел негативные изменения вследствие неблагоприятных рыночных условий первой половины 2022 года, при которых объем продаж в стоимостном выражении сократился более чем втрое, выручка сократилась на 40% относительно сопоставимого периода предыдущего года. Снижение финансовых результатов было обусловлено как низкими объемами продаж, так и низкой степенью готовности реализуемых проектов. Агентство рассматривает подобные результаты как временный эффект от макроэкономического шока и резкого ужесточения денежно-кредитной политики в 1 кв. 2022 г., которое во многом закрыло возможности для продаж ипотечных продуктов из-за высоких процентных ставок. В 4 кв. 2021 - 3 кв. 2022 гг. на долю продаж по ипотеке приходилось более 70% продаж в натуральном выражении. Комбинация из слабых финансовых результатов и резкого роста стоимости фондирования новых проектных кредитов после увеличения ставки ЦБ РФ до 20% привели к росту процентной нагрузки. По расчётам агентства, соотношение EBITDA к процентным расходам, с учетом капитализированных процентов, за период 30.06.2021-30.06.2022 составило 1,5х против 6,1х за сопоставимый период предыдущего года.  Агентство ожидает, что показатель вернётся к высоким значениям на уровне выше 3,0х по мере адаптации спроса и денежно-кредитных условий к новым экономическим реалиям. Весомую роль способен внести отложенный спрос, по мере возвращения которого группа сможет реализовывать проекты на более высокой стадии готовности по актуальным рыночным ценам, что усилит эффект от продаж на показатели выручки и рентабельности. Это обусловлено тем, что статьи затрат будут признаваться по старым ценам, а статьи доходов от отложенных продаж будут признаваться по новым. В то же время эффективная стоимость фондирования по новым проектам будет органически снижаться по мере пополнения счетов эскроу. Агентство отмечает позитивную динамику продаж по итогу октября текущего года. В экспресс-обзоре банковского сектора ЦБ РФ также отмечает заметный рост поступления средств на счета эскроу по всему рынку в сентябре на фоне активизации ипотечного кредитования.

Несмотря на продолжающийся рост масштабов бизнеса и снижение финансовых результатов в отчетном периоде, компании по-прежнему удаётся поддерживать низкий уровень долговой нагрузки. Отношение долга на 30.06.2022 за исключением объема проектного финансирования, покрытого денежными средствами на эскроу-счетах, к EBITDA за отчётный период составляет 1,9х, годом ранее аналогичный показатель составлял 1,1х. Агентство не ожидает ухудшения показателя в среднесрочной перспективе. По состоянию на 30.06.2022 объем проектного финансирования составлял порядка 31.6 млрд руб. (против 20 млрд. руб. годом ранее) при накопленных средствах на эскроу-счетах в размере 27,9 млрд. руб. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. По состоянию на 30.06.2022 отношение собственных средств к активам составляло 0,20.

Вследствие активного наращивания проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, на фоне существенного увеличения масштабов бизнеса операционный денежный поток в среднесрочной перспективе будет отрицательным. При этом компания располагает большим запасом источников ликвидности в виде невыбранных кредитных линий и денежных средств, кратно превышающих потребности в финансировании в перспективе 12 месяцев от отчётной даты. ГК «Пионер» имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, диверсифицированный кредитный портфель с комфортным графиком погашения долга, без пиковых погашений в среднесрочной перспективе. Вследствие этого агентство не ожидает сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Компания придерживается высоких стандартов раскрытия информации и стратегического планирования. Помимо обязательной к публикации информации компания публикует дополнительную подробную информацию об операционных показателях деятельности. В компании действует дивидендная политика. Организационная структура ГК «Пионер в целом характеризуется высокой прозрачностью и прозрачным составом акционеров.      

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО, на 30.06.2022 активы компании составляли 85,4 млрд руб., капитал – 17,0 млрд руб. Выручка за 2021 год составила 37,7 млрд руб., чистая прибыль – 5,8 млрд руб. 

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.