Рейтинговые действия, 14.07.2022

«Эксперт РА» понизил рейтинг ООО «Главстрой» до уровня ruBB+

Москва, 14 июля 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Главстрой» до уровня ruBB+. Прогноз по рейтингу – стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB- со стабильным прогнозом.

ООО «Главстрой» является девелопером на рынке г. Москвы с опытом комплексного развития территорий, строительства жилой и коммерческой недвижимости с 1995 г. В настоящее время компания реализует четыре проекта, в том числе ЖК «Береговой» в районе «Филевский парк» и ЖК Balance на Рязанском проспекте, два апарт-отеля премиум-класса: «Сретенка 13/26» и «Соймоновский». Небольшое количество проектов на текущий момент ограничивает оценку уровня концентрации активов.

Понижение рейтинга обусловлено ухудшением финансовых показателей. Агентство отмечает снижение уровня рентабельности в 2021 году (далее - «отчетный период») и уменьшение объемов продаж в кв. метрах на 67% по сравнению с уровнем прошлого года. Это обусловлено политикой компании по сдерживанию реализации площадей с целью удержания приемлемого уровня рентабельности, по этой причине компания сдвинула сроки старта продаж 2 очереди ЖК «Береговой». Также позднее было завершено строительство 1 очереди Balance. В результате этого долговая и процентная нагрузки стали формироваться быстрее темпов роста продаж, вследствие чего профиль финансовых рисков компании претерпел негативную переоценку.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет и основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам последние два года, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства. Однако экстренное повышение ключевой ставки Банком России в конце февраля 2022 года на фоне ухудшения макроэкономических условий создает высокие барьеры для развития новых ипотечных продуктов, что в свою очередь оказывает сильное давление на спрос. Хотя постепенное снижение ключевой ставки и продление программы льготной ипотеки до конца 2022 года несколько сглаживают негативный эффект. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. За период с 2019 по 2022 год объем текущего строительства в России снизился примерно на 20%. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Оценка рыночных и конкурентных позиций компании оказывает умеренно позитивное влияние на рейтинг. В настоящий момент портфель проектов составляет 2,7 млн кв. м, в том числе: в стадии ввода в эксплуатацию и начала передачи квартир покупателям – 148,6 тыс. кв. м., в стадии строительства - около 494 тыс. кв. м. При этом агентство отмечает, что в 1 кв. 2023 года запланирован старт строительства по нескольким новым проектам, в частности К31 на ул. Кржижановского, и Д8 на Даниловской набережной, Kampus на 1-ой Магистральной, что приведет к значительному росту объема строительства в краткосрочной перспективе - объем строительства составит 887 тыс. кв. м. Также компания и Мэрия Москвы подписали в 2021 году договор о комплексном развитии территории «Кунцево» площадью 610 тыс. кв.м и объемом инвестиций 100 млрд рублей что приведет еще больше росту объемов строительства после 2024г. Кроме того, в течение 2019 – 2021 гг. компания провела консолидацию в свой периметр ряда юридических лиц и земельных площадок под новые проекты по строительству недвижимости. Все это в среднесрочной перспективе приведёт к дополнительному росту числа реализуемых проектов.

Агентство отмечает высокую обеспеченность компании земельным банком. При поддержании текущих темпов строительства компания может вести деятельность более 3 лет без дополнительных инвестиций в земельный банк. Портфель проектов компании характеризуется умеренной степенью диверсификации, доля крупнейшего проекта в 2021-2022 гг. составляет 46 % в общем объеме строительства. Зависимость продаж от одного проекта создают риски в случае отклонения графика продаж от планового. Тем не менее, ожидается рост диверсификации денежного потока в среднесрочной перспективе по мере старта продаж новых проектов.  Компания реализует девелоперские проекты в Москве – в наиболее инвестиционно-привлекательном регионе России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что положительно сказывается на оценке бизнес-профиля компании.

С 2021 года наблюдается рост количества проектов, которые компания реализует по новому законодательству через эскроу-счета с привлечением проектного финансирования. По состоянию на 31.12.2021 (далее - «отчетная дата») компания заключила договоры на проектное финансирование общим объемом около 91 млрд руб. Вследствие этого агентство отмечает рост долгового портфеля и процентной нагрузки. Так объем чистого долга, по расчетам агентства, на отчетную дату составил 13,2 млрд руб., увеличившись более чем в 2 раза по сравнению с уровнем прошлого периода. Рост кредитной задолженности обусловлен спецификой ведения строительных работ в отрасли, характеризующийся длительным циклом работ в течение 3-4 лет.

В настоящий момент сдерживающее влияние на оценку уровня долговой и процентной нагрузки оказывают неравномерное распределение выручки и EBITDA между периодами из-за большого объема проектов в инвестиционной стадии и низкая заполняемость эксроу-счетов на конец отчетного и прогнозного периодов.  Отношение чистого долга к EBITDA по итогу отчетного периода превысило уровень в 4,5х, покрытие EBITDA процентных расходов составило менее 1х. Совокупность указанных факторов оказывает сдерживающее влияние на оценку финансовых рисков компании. Компания планирует наращивать объемы поступлений денежных средств на эскроу счета, что в среднесрочной перспективе окажет положительное влияние на соотношение показателя чистый долг к EBITDA. При этом общая оценка долговой нагрузки поддерживается на умеренном уровне благодаря сильной достаточности капитала компании – соотношение капитала к активам составляет 0,4х, что высоко оценивается по бенчмаркам агентства.

Активное наращивание проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, может оказывать определенное давление на показатели ликвидности компании в среднесрочной перспективе.  При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими банками, значительный объем невыбранных кредитных линий в рамках проектов, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Дополнительную поддержку ликвидности компании оказывает сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает информационную прозрачность компании, концентрированную структуру собственности и качество корпоративного управления. Однако отсутствие в Совете директоров независимых участников ограничивает оценку фактора от максимального значения. Риск-менеджмент положительно оценивается агентством благодаря наличию собственного подразделения по управлению рисками в компании, а также аудита трех видов: внутреннего, внешнего и со стороны собственника. Агентство также отмечает высокое качество проработки стратегического обеспечения компании и отсутствие валютных рисков.

По состоянию на 31.12.2021 по данным финансовой отчетности активы компании составили 40,6 млрд руб., капитал – 15,3 млрд руб., чистый убыток за 2021 г. составила 691,4 млн руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.

Кредитный рейтинг ООО «Главстрой» был впервые опубликован 15.07.2019. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 15.07.2021.

Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты присвоения или последнего пересмотра.

При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 18.05.2022).

Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «Главстрой», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.

Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, ООО «Главстрой» принимало участие в присвоении рейтинга.

Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.

АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев оказывало ООО «Главстрой» дополнительные услуги.

Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.

Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.

АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.

Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.

Публикации по тематике


Размер ставки по семейной ипотеке могут увязать с количеством детей

BFM.ru

До 5% будут предлагать при рождении второго ребенка и до 4% – при появлении третьего и последующих. С предложением выступил Минфин, пишет газета "Известия". Льготу хотят распространить только на новые займы по госпрограмме
07.03.2024

Кому будет трудно получить ипотеку в 2024 году

РБК Недвижимость

Чтобы получить одобрение по ипотеке, в 2024 году необходимо иметь средства для уплаты первого взноса размером около 30%, высокие доходы (от 100 тыс. руб. по стране) и невысокую долговую нагрузку, считают эксперты
31.01.2024

Спрос сократится: подешевеют ли новостройки в 2024 году

РБК

На фоне ужесточения выдачи льготной ипотеки и вероятной отмены программы на новостройки эксперты ожидают снижения спроса до 5 0%. Несмотря на это, цены в реальном выражении будут стоять на месте.
26.12.2023

ИЖС нужно больше ипотеки

Коммерсантъ

Индивидуальные дома – драйвер рынка строительства
07.12.2023

Долги не сразу строились

КоммерсантЪ

Застройщики сократили выпуск облигаций
11.10.2023