Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг АО «Бизнес-Недвижимость» на уровне ruBBB+ и изменил прогноз на стабильный

Москва, 13 июля 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «Бизнес-Недвижимость» на уровне ruBBB+ и изменило прогноз по рейтингу на стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB+ с негативным прогнозом.

АО «Бизнес-Недвижимость» (далее – компания, группа) является одним из ключевых игроков на рынке коммерческой недвижимости класса В- и С в Москве. Компания владеет и управляет уникальным портфелем недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, насчитывающим 79 объектов коммерческой недвижимости. Помимо этого, группа оказывает услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию коммерческой и жилой недвижимости, а также развивает фитнес-клуб «Олимпик Стар» в Москве. По итогам 2021 года (далее – отчетный период) общая площадь коммерческой недвижимости группы составила около 400 тыс. м2.

ПАО АФК «Система» владеет АО «Бизнес-Недвижимость» на 100% и активно участвует в развитии компании. Согласно принятой стратегии по оптимизации портфеля коммерческой недвижимости в ноябре 2021 года из компании был выделен сегмент загородной недвижимости (АО «Мосдачтрест» и его дочерние общества) в другую бизнес-структуру в рамках ПАО АФК «Система», что сократило портфель недвижимого имущества компании на 63%. В настоящее время АО «Бизнес-Недвижимость» сфокусировала свою деятельность на управлении активами с целью повышения их капитализации и ликвидности. Стратегия развития компании предусматривает создание сети коворкингов в Москве под брендом officeless и реализацию сетевых проектов с крупными игроками в различных направлениях бизнеса. В 2022 году сеть коворкингов будет насчитывать 3 объекта в Москве, которые ожидаются к открытию в 3–4 кварталах, а к концу 2024 года – 6 в Москве и 1 объект в Санкт-Петербурге. Агентство высоко оценивает финансовые возможности материнской структуры, позволяющие оказать поддержку компании в соответствии со стратегией ее развития. В результате этого агентство выделяет сильный фактор поддержки со стороны собственника.

Изменение негативного прогноза на стабильный обусловлено планируемым снижением заемных средств группы в результате дополнительного взноса акционера в уставный капитал компании до конца 3 квартала 2022 года в размере 4,2 млрд руб., а также успешно проведенной реализации непрофильных активов компании в 1 квартале 2022 года. За 2021 год выручка от рентного бизнеса выросла на 2% по сравнению с прошлым периодом и достигла 3,0 млрд руб. (здесь и далее за 2020 год используются пересмотренные данные после выделения АО «Мосдачтрест»). По итогам 2021 года EBITDA снизилась на 36% до 1,04 млрд руб., а убыток составил 378 млн руб. Снижение показателей доходности в первую очередь связано с незначительными объемами реализации непрофильных объектов недвижимости. В отчетном периоде EBITDA margin составила 33% при 36% годом ранее. При этом агентство отмечает, что текущий уровень рентабельности не является высоким значением для арендного бизнеса по бенчмаркам агентства, что ограничивает оценку рентабельности компании. В результате выделения сегмента загородной недвижимости весь кредитный портфель группы остался на балансе АО «Бизнес-Недвижимость». В декабре 2021 года компания разместила облигационный займ на сумму 2,7 млрд руб., амортизация по которому предусмотрена с 2025 года. Сумма, полученная от размещения облигационного займа, была использована для реструктуризации части задолженности группы за ранее приобретенные у связанной стороны объекты недвижимости. Долговой портфель компании на конец 2021 года также включает облигационный займ на 4 млрд руб., амортизация по которому предусмотрена с 2023 года, и задолженность перед связанной стороной за приобретенные активы (более 40% долгового портфеля), полное погашение которой компания планирует в 2028 году. В результате выделения АО «Мосдачтрест» отношение долга с учетом задолженности перед связанной стороной к EBITDA за 2020 г. увеличилось до 8,0х со значения 5,7х (с учетом доходов по сегменту загородной недвижимости). В 2021 году данный показатель увеличился до 12,2х за счет отсутствия значительных доходов от продажи недвижимости. В 3 квартале 2022 года планируется погашение части долга перед связанной стороной в рамках процесса докапитализации АО «Бизнес-Недвижимость» на сумму 4,2 млрд руб., что позволит компании к концу 2022 года сократить показатель долга до 8,5 млрд руб. и достичь отношения долга к EBITDA на уровне 8,7х, а в случае реализации инвестиционной недвижимости снизить ее до 4,0-4,5х и поддерживать в этом диапазоне в дальнейшем за счет арендного бизнеса. Показатель отношения долга к EBITDA без учета обязательств перед связанной стороной по итогам 2021 года составил 6,7х при 4,4х годом ранее. Покрытие EBITDA процентных платежей по итогам 2021 года снизилось до 1,0х при 1,6х в 2020 году. С учетом планируемой докапитализации восстановление показателя до прежнего уровня прогнозируется уже в 2023 году с последующим ростом по мере снижения долговой нагрузки. Покрытие долгового портфеля активами компании является сдерживающим фактором оценки. Показатель LTV на отчетную дату оценивается на уровне 0,91х, показатель LTV без учета обязательств перед связанной стороной – 0,5х.

Агентство позитивно оценивает прогнозную ликвидность компании. Ключевыми источниками ликвидности на горизонте года от отчетной даты являются денежный поток от операционной деятельности в размере 2,4 млрд руб. и остаток свободных денежных средств на отчетную дату, которые позволят компании комфортно погашать и обслуживать долг, осуществлять капитальные затраты на поддержание и развитие бизнеса. Качественная оценка ликвидности сдерживается графиком погашения, ввиду начала амортизационных выплат по облигационным займам в 2023 году.

Блок бизнес-рисков оказывает поддержку уровню рейтинга. За 2021 год компания сдала в аренду в 2,2 раза больше площадей коммерческой недвижимости, чем годом ранее. Уровень вакансии на отчетную дату составил 15% при 14% в прошлом году, что говорит о достаточной устойчивости группы к внешним факторам. По мнению агентства, устойчивость компании обусловлена сегментом недвижимости, в котором работает компания, качеством сформированного портфеля арендаторов, а также развитием актуальных проектов в сегменте гибких офисных пространств. Высокая диверсификация компании в сегменте коммерческой недвижимости как в отношении типов зданий, так и охвата территории Москвы определяет компанию как сильного игрока на рынке с достаточно высокими рыночными и конкурентными позициями, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга.

Блок корпоративного управления оценивается агентством умеренно-позитивно. Принимая во внимание, что АО «Бизнес-Недвижимость» является дочерней структурой ПАО АФК «Система», материнская компания активно участвует в управлении и развитии компании. В группе функционирует Совет директоров, в состав которого входит два независимых директора при общем количестве 7 человек. Помимо этого, в группе учрежден коллегиальный исполнительный орган в форме Правления. В 2021 году произошли существенные изменения как в составе Совета директоров, так и в составе топ-менеджмента группы, что обусловлено изменениями в стратегии развития. Агентство отмечает высокое качество стратегического обеспечения, прогнозная финансовая модель обладает высокой детализацией и проработанностью. Также положительно на рейтинговую оценку группы влияет высокая организация управления рисками, формирование регулярной отчетности как для целей рассмотрения на Правлении и Совете директоров самой компании, так и для дальнейшего анализа и включения в консолидированную отчетность ПАО АФК «Система».

По данным МСФО отчетности, активы АО «Бизнес-Недвижимость» на 31.12.2021 составляли 8,5 млрд руб., капитал – (5,1) млрд руб. Выручка по итогам 2021 года составила 3,0 млрд руб., чистая прибыль – (0,4) млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.