Москва, 12 декабря 2022 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Элит Строй» на уровне ruBBB, прогноз по рейтингу – стабильный.
ООО «Элит Строй» (далее – Группа, «ГК Страна Девелопмент») является материнской компанией для специализированных застройщиков, входящих в группу компаний «Страна Девелопмент». Группа осуществляет свою деятельность в г. Тюмени, Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам в последние два года, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства. Тренд на снижение ключевой ставки Банком России и пересмотр условий по льготной ипотеке в 3 квартале 2022 года способны оказывать поддержку спросу на недвижимость, но, по мнению агентства, на фоне нестабильных макроэкономических условий риски для снижения цен в отрасли остаются высокими вследствие растущего дисбаланса спроса и предложения. Это способствовало консервативной оценке подверженности отрасли внешним шокам. Тем не менее, фактическая стоимость реализации проектов Группы росла в течение 2022 года вследствие изменения ценовой структуры портфеля реализуемых проектов – с 105 тыс. руб./кв. м в 1 кв. 2022 года до 130 тыс. руб./кв. м в 3 кв. 2022 году. Девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, что ГК Страна Девелопмент является одним из лидеров рынка Тюменской области и входит в топ-25 крупнейших компаний по текущему объему строительства, что свидетельствует о значительных рыночных позициях компании.
Земельный фонд в собственности по данным Группы составляет около 3,2 млн кв. м, что свидетельствует об обеспеченности земельным банком на более 5 лет при текущих темпах строительства, что положительно оценивается агентством. На дату анализа объем текущего строительства, согласно данным ЕРЗ, составил 503 тыс. кв. м, что оценивается агентством умеренно положительно. Текущий портфель проектов Группы характеризуется высокой диверсификацией – доля крупнейшего проекта ЖК «Колумб» в совокупных продажах за 2021 год составила около 29%, что оказывает положительное влияние на рейтинговую оценку. На ключевой рынок Группы – Тюменскую область – приходится 86,4% продаж в 2021 году, на Москву и Московскую область – 13,3%, 0,3% на Санкт-Петербург. В регионах, на которых работает Группа, среднедушевой доход выше среднего уровня по стране, что оказывает поддержку ценовой политике ГК Страна Девелопмент и маржинальности ее деятельности.
Долговая нагрузка Группы оценивается умеренно положительно. По состоянию на 30.06.2022 (далее – отчетная дата) совокупный долг Группы на 52% представлен проектным финансированием. Отношение долга на 30.06.2022 за исключением объема проектного финансирования, покрытого денежными средствами на эскроу-счетах, к EBITDA за 30.06.20201-30.06.2022 (далее – отчетный период) составило 2,0х, в перспективе года от отчетной даты возможен рост долговой нагрузки ввиду начала нового цикла строительства или наращивания объемов строительства уже начатых проектов. Процентная нагрузка Группы в отчетном периоде составила 2,3х, в среднесрочной перспективе агентство не ожидает, что данный показатель опустится ниже 3,3х для максимальной оценки показателя.
Агентство оценивает ликвидность Группы на умеренно высоком уровне, в то же время на горизонте года от отчетной даты Группе необходимо привлечение заемного финансирования для покрытия плановых платежей по долгу и капитальным затратам. Качественную оценку ликвидности Группы сдерживает отсутствие формализованной дивидендной политики. Агентство отмечает, что, согласно комментариям менеджмента, Группа планирует принять дивидендную политику до конца 2022 года. Риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие.
Несмотря на то, что Группа работает на региональных рынках жилищного строительства с более низкой маржинальностью, фактор рентабельности оценивается позитивно ввиду того, что показатель рентабельности Группы находится выше верхнего уровня границы бенчмарка. На отчетную дату маржинальность по EBITDA составила 37%, прогнозные значения данного показателя в среднесрочной перспективе не ожидаются ниже бенчмарка агентства на уровне 20% для высокой оценки фактора.
Агентство умеренно позитивно оценивает практику корпоративного управления в Группе. Структура акционеров и организационная структура Группы в целом характеризуются высокой прозрачностью. Агентство консервативно оценивает уровень стратегического обеспечения Группы – прогнозы осуществляются на попроектной основе, а консолидированная модель ГК не в полной мере является инструментом для принятия стратегических решений. Степень транспарентности также оценивается умеренно положительно агентством, хотя и ограничивается отсутствием публикации необязательной к раскрытию значимой информации, а также годового отчета менеджмента. В то же время Группа публикует аудированную отчетность по стандартам МСФО в публичном доступе. Поддержку рейтингу Группы оказывает наличие Совета Директоров с одним независимым членом, в то же время все еще отсутствует отдельное подразделение по управлению рисками Группы. Формализация данного органа управления является целевым направлением работы Группы в среднесрочной перспективе.
По данным консолидированной отчетности МСФО выручка ООО «Элит Строй» за 1 пол. 2022 года составила 10,1 млрд руб., чистая прибыль – 2,2 млрд руб.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг ООО «Элит Строй» был впервые опубликован 14.12.2021. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 14.12.2021.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты присвоения или последнего пересмотра.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям (вступила в силу 01.08.2022) и методология оценки внешнего влияния на кредитный рейтинг (вступила в силу 06.05.2022) https://raexpert.ru/ratings/methods/current.
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «Элит Строй», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, ООО «Элит Строй» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало ООО «Элит Строй» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.