«Эксперт РА» понизил кредитный рейтинг АО «Лидер-Инновации» до ruВВВ и изменил прогноз на развивающийся

Москва, 17 августа 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности АО «Лидер-Инновации» до ruВВВ и установило развивающийся прогноз, что означает высокую вероятность изменения кредитного рейтинга в ближайшее время. Ранее рейтинг компании действовал на уровне ruBBВ+ со стабильным прогнозом.

АО «Лидер-Инновации» осуществляет деятельность по управлению коммерческой недвижимостью в Москве. Ранее в собственности компании находилось 15 зданий (включая объект в собственности ЗПИФ) на территории «Золотого острова» в г. Москва, а также паи закрытого паевого инвестиционного фонда «Раушский», основным активом которого было офисное здание на Раушской набережной. В конце 2021 года компания передала 13 зданий в ЗПИФ «Раушский», после чего все объекты ЗПИФ были проданы третьей стороне. Оставшееся в собственности компании здание также будет передано в ЗПИФ «Раушский» или продано после заключения договора аренды земли под ним, на текущий момент здание сдается в аренду. Компания продолжает сохранять единоличный контроль над ЗПИФ «Раушский» и при его расформировании будет признан единоразовый доход в размере накопленной в нем прибыли, полученной в том числе от реализации вышеуказанных объектов.

Понижение кредитного рейтинга и изменение прогноза на развивающийся обусловлено тем, что после передачи основных активов в ЗПИФ и их дальнейшей продажи у компании существенно изменился профиль деятельности. На данный момент у компании отсутствует проработанная стратегия дальнейшего ведения бизнеса, ожидается, что с 2022 года основным доходом компании будут проценты, полученные от размещения свободной ликвидности на депозитных счетах или других финансовых вложений. С 2023 года после продажи последнего здания компания полностью прекратит операционную деятельность в сегменте аренды коммерческой недвижимости. Агентство позитивно оценивает достаточный запас ликвидности компании, однако отмечает повышенные риски в части ее использования, так как текущая система риск-менеджмента не регламентирует данный процесс - все решения по размещению денежных средств на депозитных счетах или другим направлениям их использования принимаются собственником. Также агентство принимает во внимание ограниченность возможного к получению операционного денежного потока, что при одновременном увеличении долговой нагрузки компании может оказать негативное влияние как на показатели долговой нагрузки, так и на показатели ликвидности, в связи с чем финансовая гибкость компании оценивается как невысокая.

При оценке финансовых и бизнес-рисков агентство учитывало данные за отчетный период, в котором компания активно вела операционную деятельность. Рыночные позиции компании в отчетном периоде оцениваются позитивно, в связи с наличием долгосрочной контрактной базы, выгодным расположением активов, высоким уровнем законтрактованности площадей, а также длительным сроком сотрудничества с ключевыми арендаторами. Агентство оценивает степень диверсификации выручки по контрагентам как умеренную, доля крупнейшего арендатора АО "Объединенная энергетическая компания" в 2021 году составила около 58%.  Договор с контрагентом был заключен до апреля 2023 года, за его досрочное расторжение были предусмотрены существенные штрафные санкции, агентство не выделяет дополнительных рисков в связи с окончанием срока аренды по ключевому арендатору в среднесрочной перспективе в связи с передачей арендуемого контрагентом здания в ЗПИФ в конце 2021 года. Однако высокий уровень конкуренции на рынке офисной недвижимости Москвы, а также низкая степень диверсификации выручки по активам оказывают сдерживающее влияние на оценку бизнес-рисков компании.

Поддержку рейтингу оказывает отсутствие долговой нагрузки и планов по ее появлению в среднесрочной перспективе. Агентство также высоко оценивает показатели ликвидности компании. По самому консервативному расчету прогнозной ликвидности по методологии агентства собственные денежные средства компании во много раз превышают обязательные расходы. Позитивное влияние на рейтинговую оценку в блоке финансовых рисков оказывает низкая подверженность валютным рискам, так как все расчеты компании номинированы в российских рублях.

Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают невысокие показатели рентабельности. Рентабельность по EBITDA за отчетный и предшествующий ему периоды составила около 26%. Показатель рентабельность по FCF за 2021 год составил около 11% (2020 - 22%), что по бенчмаркам агентства соответствует невысокому уровню рентабельности для отрасли коммерческой недвижимости.

Давление на рейтинг оказывает невысокая оценка блока корпоративных рисков компании. Положительное влияние в данном блоке оказывает отсутствие рисков, связанных с структурой собственности. Однако отсутствие совета директоров, слабая организация корпоративного управления и риск-менеджмента, а также низкая степень информационной транспарентности, обусловленная отсутствием отчетности по МСФО оказывают давление на рейтинг.

По данным РСБУ отчетности, активы АО «Лидер-Инновации» на 31.12.2021 составляли 6,97 млрд руб., капитал – 6,79 млрд руб. Выручка за 2021 год составила 247 млн руб., чистая прибыль – 197 млн руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.