«Эксперт РА» повысил рейтинг компании «ГК «Пионер» до уровня ruА-

Москва, 11 ноября 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «ГК «Пионер» до уровня ruА-. Прогноз по рейтингу – стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruВВВ+ со стабильным прогнозом.

АО «ГК «Пионер» (далее – «ГК «Пионер», «компания») является классическим девелопером, который осуществляет строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве. Основные проекты компания реализует под брендами «YES» и «LIFE».  

Повышение рейтинга компании обусловлено усилением рыночных позиций ГК «Пионер» на фоне сохраняющегося низкого уровня долговой нагрузки. В течение 2021 года компания запустила ряд новых проектов, в результате чего объем строительства по состоянию на конец октября увеличился до 760 тыс. кв. м (470 тыс. кв. м. полезной площади) по сравнению с 450 тыс. кв. м. годом ранее.  При этом текущие масштабы бизнеса существенно отстают от показателей лидеров рынка, что продолжает оказывать давление на оценку рыночных позиций компании. ГК «Пионер» осуществляет строительство преимущественно проектов комфорт и бизнес классов в сегменте жилой недвижимости, а также активно наращивает присутствие в сегменте коммерческой недвижимости, где приоритетной задачей является продажа площадей на этапе строительства. Все реализуемые проекты на текущий момент, а также планируемые проекты находятся в Москве – одном из самых инвестиционно привлекательных регионов России ввиду высокого значения среднедушевого дохода населения, что оказывает позитивное влияние на оценку конкурентных позиций компании.  Вследствие этого компания демонстрирует высокие показатели рентабельности, превышающие среднеотраслевые значения, среднее значение EBITDA margin составляет около 30%. В результате наращивания масштабов бизнеса и запуска новых проектов у компания повысилась диверсификация портфеля проектов, доля крупнейшего проекта LIFE-Варшавская составляет менее 20% от плановых поступлений по текущему портфелю проектов. Агентство сдержанно оценивает обеспеченность компании земельным банком. По расчетам агентства, для поддержания увеличившихся масштабов бизнеса (темпы строительства и объемы продаж) на горизонте около 2,5 лет компании необходимо осуществлять инвестиции в земельный банк.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет, а распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий оказывает дополнительное давление на платежеспособный спрос. Реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, существенно подстегнувшие спрос на квартиры в течение 2020 года и 1-го полугодия 2021 года, уже в значительной степени исчерпали свой ресурс в регионе деятельности компании. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Несмотря на существенный рост масштабов бизнеса компании удается поддерживать низкий уровень долговой нагрузки. При этом по некоторым проектам, под которые уже привлечено часть финансирования, еще не получена вся разрешительная документация и не начались продажи. Даже с учетом этого компания сохраняет невысокий уровень долговой нагрузки. Отношение долга на 30.06.2021 за исключением объема проектного финансирования, покрытого денежными средствами на эскроу-счетах, к EBITDA LTM составляет 1,4х, годом ранее аналогичный показатель составлял 1х. На горизонте 2019-2022 гг. отношение EBITDA/годовые процентные выплаты по расчетам агентства составляет в среднем 4,9х. По итогам 1 полугодия 2021 года 66% продаж было осуществлено через механизм эскроу-счетов, по итогам 2020 года – 43%. Соответственно в ближайшей перспективе у компании будет значительно увеличиваться долговой портфель по мере полного перехода на реализацию площадей через эскроу-счета. При этом темпы продаж компании позволяют наполнять эскроу-счета быстрее, чем происходит выборка проектных кредитных средств, в результате чего достигается минимальная ставка проектного финансирования и в значительной степени нивелируется рост показателей долговой нагрузки. По состоянию на 30.06.2021 объем проектного финансирования составлял порядка 12 млрд. руб. при накопленных средствах на эскроу-счетах в размере 27,2 млрд. руб. В результате этого агентство не ожидает роста долговой нагрузки компании и отношение долга к EBITDA на горизонте 2021-2022 гг. будет находиться в диапазоне 1-1,5х. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На конец 2020 года отношение собственных средств к активам составляло 0,28.

Также вследствие активного наращивания проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, на фоне существенного увеличения масштабов бизнеса у компании будет наблюдаться отрицательный операционный денежный поток в среднесрочной перспективе. При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Дополнительную поддержку ликвидности компании оказывает сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе.

Агентство позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Компания придерживается высоких стандартов раскрытия информации и стратегического планирования. В компании действует Совет директоров, в состав которого в 2021 году были введены независимые директора, что свидетельствует о высоком качестве корпоративного управления. Помимо обязательной к публикации информации в 2021 году компания начала публиковать дополнительную подробную информацию об операционных показателях деятельности. Также компанией была разработана и утверждена дивидендная политика. Организационная структура ГК «Пионер в целом характеризуется высокой прозрачностью и прозрачным составом акционеров.      

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО, на 30.06.2021 активы компании составляли 70 млрд руб., капитал – 19,7 млрд руб. Выручка за 2020 год составила 46,5 млрд руб., чистая прибыль – 9 млрд руб. 

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.