Москва, 15 июля 2021 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Бизнес-Недвижимость» до уровня ruBBB+ и изменило прогноз по рейтингу на негативный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruA- со стабильным прогнозом.
АО «Бизнес-Недвижимость» (далее – компания, группа) является одним из ключевых игроков на рынке коммерческой недвижимости класса В- и С в Москве, обладая самым широким портфелем, насчитывающим более 70 объектов. Помимо этого, группа ведет операционную деятельность на рынке малоэтажной и загородной жилой недвижимости Москвы и Московской области, имея значительное количество земельных участков, а также предоставляет сервисные услуги. По итогам 2020 года (далее – отчетный период) группа несколько сократила свой общий портфель коммерческой и жилой недвижимости до 396 тыс. м2.
В настоящее время АО «Бизнес-Недвижимость» сфокусировала свою деятельность на развитии рентного бизнеса и реконструкцию портфеля объектов коммерческой недвижимости. Стратегия развития предусматривает создание сети коворкингов в Москве и реализацию сетевых проектов с крупными арендаторами. В 2022 году сеть коворкингов будет насчитывать 5 объектов в Москве, а к концу 2024 года – 12 в Москве и 1 объект в Санкт-Петербурге. В третьем квартале 2021 года группой планируется выделение сегмента загородной недвижимости (АО «Мосдачтрест» и его дочерних обществ) в самостоятельную бизнес-структуру, что приведет к снижению рыночной стоимости портфеля недвижимого имущества на 65%. Группой на 100% владеет ПАО АФК «Система», которая формирует ее дальнейшее развитие. Агентство высоко оценивает финансовые возможности материнской структуры, позволяющие оказать поддержку компании в случае возникновения необходимости. В результате этого агентство выделяет сильный фактор поддержки со стороны собственника.
Понижение рейтинга группы обусловлено временным снижением ряда финансовых показателей. За 2020 год выручка от рентного бизнеса и реализации инвестиционной недвижимости и земельных участков снизилась на 12% до 6,4 млрд руб., чистая прибыль сократилась на 67% до 0,7 млрд руб, EBITDA снизилась на 32% до 2,3 млрд руб. В отчетном периоде EBITDA margin составила 36% при 47% годом ранее. На фоне снижения показателя EBITDA, отношение долга с учетом задолженности перед связанной стороной, возникшей в связи с расширением портфеля объектов недвижимости, на 31.12.2020 (далее – отчетная дата) к EBITDA за 2020 год увеличилось до 5,7х со значения 3,5х в 2019 году. Показатель долг/EBITDA без учета обязательств перед связанной стороной по итогам отчетного периода составил 1,7х при 0,45х годом ранее. Покрытие EBITDA процентных платежей снизилось до 2,3х при 3,1х годом ранее. Также значительное негативное влияние на итоговую рейтинговую оценку оказало падение покрытия долгового портфеля активами компании: при выделении загородной недвижимости в самостоятельную структуру, показатель LTV на отчетную дату для сегмента коммерческой недвижимости оценивается на уровне более 0,95х, показатель LTV без учета обязательств перед связанной стороной – 0,3х.
Установление негативного прогноза по рейтингу обусловлено крайне высоким ожидаемым уровнем долговой нагрузки в период активной инвестиционной фазы по проекту коворкингов. Временное снижение EBITDA обусловлено плановой потерей арендного потока из-за вывода объектов с рынка, с целью переформатирования в проекты коворкингов и сетевых партнерств, и выбытия с 2022 года поступлений по сегменту загородной недвижимости по причине его отделения. В 2020 году эти поступления составили 29% от общей выручки. По итогам 2021 года агентство ожидает, что уровень долговой нагрузки превысит значения отчетного периода. Восстановление показателей долговой и процентной нагрузки до уровней 2019 года прогнозируется не ранее 2025 года, что оказывает сильное давление на рейтинговую оценку, однако агентство позитивно оценивает перспективы успешной реализации обновленной стратегии компании, которая позволит нарастить среднюю арендную ставку по портфелю коммерческой недвижимости за счет повышения класса объектов и улучшит эффективность использования активов.
Риски ликвидности оцениваются как невысокие. Ключевыми источниками ликвидности на 2021 год являются дополнительные выборки кредитных линий и операционный денежный поток в размере 3 млрд руб. По расчетам агентства на горизонте 2 лет операционный денежный поток компании, остаток денежных средств и имеющиеся лимиты по кредитным линиям будут достаточны для обеспечения капитальных затрат на поддержание и развитие бизнеса в размере 4,2 млрд руб., расходов по обслуживанию долга и выплату дивидендов в 2021 году. Долговой портфель компании на конец 2020 года представлен облигационным займом на 4 млрд руб., амортизация по которому предусмотрена с 2023 года, и задолженностью перед связанной стороной за приобретенные активы (более 65% долгового портфеля), погашение которой компания планирует осуществлять не ранее 2029 года. Таким образом, текущий график погашения оценивается агентством как комфортный, без пиков до 5 лет. Выплаты по телу долга в 2021-2022 гг. по ожиданиям агентства не превысят 2% от общей суммы задолженности.
Блок бизнес-рисков оказывает поддержку уровню рейтинга. За 2020 год 100% площадей коммерческой недвижимости, освободившихся в период пандемии, были сданы новым арендаторам, а уровень вакансии на отчетную дату составил 13,59% при 13,77% годом ранее, что говорит о существенной устойчивости группы к внешним шокам. По мнению агентства, устойчивость показателя вакантности помещений АО «Бизнес-Недвижимость» на фоне пандемии обусловлена сегментом недвижимости, в котором работает компания, и качеством сформированного портфеля арендаторов. Высокая диверсификация компании в сегменте коммерческой недвижимости как в отношении типов зданий, так и охвата территории Москвы определяет компанию с достаточно высокими рыночными и конкурентными позициями, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга.
Блок корпоративного управления оценивается агентством умеренно-позитивно. Принимая во внимание, что АО «Бизнес-Недвижимость» является дочерней структурой ПАО АФК «Система», материнская компания активно участвует в управлении. В группе функционирует Совет директоров, в состав которого входит два независимых директора при общем количестве 7 человек. Помимо этого, в группе учрежден коллегиальный исполнительный орган в форме Правления. В 2020 году произошли существенные изменения как в составе Совета директоров, так и в составе топ-менеджмента группы, что обусловлено изменениями в стратегии развития. Агентство отмечает высокое качество стратегического обеспечения, прогнозная финансовая модель обладает высокой детализацией и проработанностью. Также положительно на рейтинговую оценку влияет высокая организация управления рисками, в частности управление рисками выделено в отдельное направление, формируется регулярная отчетность, которая ежеквартально рассматривается Правлением, а затем передается в материнскую компанию для последующего анализа.
По данным МСФО отчетности, активы АО «Бизнес-Недвижимость» на 31.12.2020 составляли 17,6 млрд руб., капитал – 3,1 млрд руб. Выручка по итогам 2020 года составила 3,7 млрд руб., чистая прибыль – 0,7 млрд руб.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг был впервые присвоен АО «Бизнес-Недвижимость» 15.07.2020. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 15.07.2020.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 03.06.2021).
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «Бизнес-Недвижимость», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «Бизнес-Недвижимость» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «Бизнес-Недвижимость» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.