Рейтинговые действия, 15.07.2021

«Эксперт РА» подтвердил рейтинг «Главстрой» на уровне ruBBB-
Поделиться
VK

PDF  

Москва, 15 июля 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Главстрой» на уровне ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Главстрой» является девелопером на рынке г. Москвы с опытом комплексного развития территорий, строительства жилой и коммерческой недвижимости с 1995 г. Основные проекты, реализуемые компанией в настоящее время, представлены двумя жилыми комплексами – «Береговой» в районе «Филевский парк», первый этап которого введен в эксплуатацию в 2020 году, и Balance на Рязанском проспекте. Также начато строительство апарт-отеля премиум-класса «Сретенка 13/26».

Агентство позитивно оценивает рыночные и конкурентные позиции компании. В настоящий момент портфель проектов составляет 2 млн кв.м, в том числе в стадии строительства -- около 642 тыс. кв. м, что, по бенчмаркам агентства, соответствует среднему уровню по отрасли. В течение 2019 – 2020 гг. компания провела консолидацию в свой периметр ряда юридических лиц и земельных площадок под новые проекты по строительству недвижимости, что в среднесрочной перспективе приведёт к дополнительному росту числа реализуемых проектов. Также агентство отмечает высокую обеспеченность компании земельным банком. При поддержании текущих темпов строительства компания может вести деятельность около 5 лет без дополнительных инвестиций в земельный банк. Портфель проектов компании характеризуется умеренной степенью диверсификации, доля крупнейшего проекта по итогам 2020 года составляет 54 % в общем объеме продаж.  При этом агентство отмечает, что в среднесрочной перспективе по мере старта продаж новых проектов, диверсификация денежного потока может возрасти.  Компания реализует девелоперские проекты в Москве – в наиболее инвестиционно-привлекательном регионе России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что положительно сказывается на оценке бизнес-профиля компании. Вследствие этого компания демонстрирует высокие показатели рентабельности. За 2020 год рентабельность по EBITDA составила 25%, за аналогичный период годом ранее - 29%, а на горизонте в следующие 2 года от отчетной даты среднее значение показателя ожидается в пределах 20-30%.

Агентство консервативно оценивает риски отрасли жилищного строительства. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Однако реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, расширения материнского капитала, развитие арендного рынка жилья и обеспечения доступности кредитования для застройщиков в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперов, в число которых входит компания, приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

На данный момент компания характеризуется умеренной долговой нагрузкой и высокими показателями обслуживания процентной нагрузки. За 2020 г. отношение чистого долга к EBITDA составило 2,1х, годом ранее аналогичный показатель составлял 1,4х. На горизонте 2019-2020 гг. отношение EBITDA к годовым процентным выплатам по расчетам агентства превысило 8х. С 2021 года прогнозируется значительный рост количества проектов, которые компания реализовывает по новому законодательству через эскроу-счета с привлечением проектного финансирования. По состоянию на 31.12.2020г. компания заключила договоры на проектное финансирование общим объемом около 80 млрд руб. Вследствие этого у компании может увеличиваться долговой портфель и процентная нагрузка. При этом агентство отмечает неравномерное распределение выручки и EBITDA между периодами из-за большого объема проектов на инвестиционной стадии в перспективе ближайших 2 лет, из-за чего соотношение чистый долг к EBITDA, по ожиданиям агентства, будет выше 4.5х. Совокупность указанных факторов оказывает сдерживающее влияние на оценку финансовых рисков компании.

Также активное наращивание проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, может оказывать определенное давление на показатели ликвидности компании в среднесрочной перспективе.  При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими банками, достаточный объем невыбранных кредитных линий в рамках проектов, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Дополнительную поддержку ликвидности компании оказывает сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе. Сдерживающее влияние на оценку ликвидности оказывает отсутствие дивидендной политики, что может стать причиной проведения дивидендных выплат выше ожиданий.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает информационную прозрачность компании, качество корпоративного управления, концентрированную структуру собственности.  В 2020 году АО «Главстрой» было реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью с целью последующего присоединения ООО «Малахит», в связи с тем, что застройщик в 2020 г. завершил реализацию инвестиционного проекта (ЖК «Береговой») и дальнейшее его функционирование как отдельного юридического лица нецелесообразно. Риск-менеджмент положительно оценивается агентством благодаря наличию собственного подразделения по управлению рисками в компании, а также аудита трех видов: внутреннего, внешнего и со стороны собственника. Агентство также отмечает высокое качество проработки стратегического обеспечения компании и отсутствие валютных рисков.

По состоянию на 31.12.2020 по данным финансовой отчетности активы компании составили 36 млрд руб., капитал – 17.1 млрд руб., чистая прибыль за 2020 г. составила 2.3 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.

Кредитный рейтинг ООО «Главстрой» был впервые опубликован 15.07.2019. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 15.07.2020.

Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.

При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовых компаний https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 03.06.2021).

Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «Главстрой», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.

Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, ООО «Главстрой» принимало участие в присвоении рейтинга.

Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.

АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало ООО «Главстрой» дополнительных услуг.

Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.

Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.

АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.

Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.

Публикации по тематике


Вам отказано: кому будет трудно получить ипотеку в 2022 году

РБК Недвижимость

В 2022 году дополнительные сложности могут возникнуть у потенциальных заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. В зоне риска также претенденты на жилищный кредит из наиболее пострадавших от пандемии отраслей — сферы услуг, ресторанного бизнеса.
09.01.2022

ЦБ вновь резко повысил ставку. Что будет с ипотекой и ценами на жилье

РБК Недвижимость

Как увеличение ключевой ставки сразу на 1 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье?
17.12.2021

Объем выдачи ипотеки в РФ в 2021 году может превзойти прошлогодний результат

ИНТЕРФАКС

При этом льготные программы уже не компенсируют подорожание новостроек, отмечают аналитики
23.08.2021

Москва поставила рекорд по средней ипотеке перед обновлением госпрограммы

РБК

Заемщики старались взять кредит по более низкой ставке
22.07.2021

В России завершается программа льготной ипотеки под 6,5 процентов

РИА Новости

МОСКВА, 28 июн - РИА Новости. Программа льготной ипотеки на жилье в новостройках под 6,5% завершит свое существование в прежнем виде 1 июля, ее параметры изменены: ставка повышена до 7%, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей.
02.07.2021