«Эксперт РА» подтвердил рейтинг компании «Брусника. Строительство и девелопмент» на уровне ruВВВ+

Москва, 14 апреля 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Брусника. Строительство и девелопмент» на уровне ruBBB+. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (далее – «Брусника», «Компания») является материнской компанией, совместно с дочерними обществами образующей компанию Брусника и осуществляющей строительство жилых домов на территории Тюмени, Новосибирска, Екатеринбурга, Сургута, Кургана и Видного в Московской области. В большинстве регионов, в которых Компания осуществляет свою деятельность, она входит в топ-5 девелоперов по объёму строительства.

Портфель проектов Брусники характеризуется крайне высокой диверсификацией, вследствие чего стабильность денежного потока Компании не зависит от реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку ее конкурентным позициям. По данным Брусники портфель ее проектов составляет около 3,4 млн. кв. метров общей непроданной площади, что свидетельствует о высокой обеспеченности Компании земельным банком в регионах присутствия. В то же время, по оценке агентства, основные регионы деятельности девелопера характеризуются умеренным инвестиционным потенциалом и, как следствие, меньшей покупательной способностью по сравнению с наиболее развитыми регионами России, что оказывает сдерживающее влияние на рейтинговую оценку. В настоящее время Компания находится в процессе заключения сделок по покупке участков в Москве, что, по мнению агентства, может положительно сказаться на оценке географических бизнес-рисков. При этом Брусника имеет длительный опыт работы на региональных рынках и добивается на них рентабельности по EBITDA на сопоставимом с крупнейшими участниками отрасли уровне. По итогам 2020 года она составила 20%. Стабильно высокие финансовые результаты Брусники обусловлены двумя факторам. Первый – эффективное управление сроками и себестоимостью строительства. Второй – выстраивание высокоорганизованной системы сбыта с диверсифицированными каналами продаж и активное развитие системы совершения сделок онлайн.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков.  Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Однако, реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Кроме того, вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что также поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. Тем не менее, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Компания первой из девелоперов начала реализовывать проекты по системе с использованием эскроу-счетов, к концу 2020 года по этой системе финансируется 100% проектов. Вследствие перехода на эскроу у Брусники наблюдается отрицательный операционный денежный поток, что оказывает определенное давление на рейтинговую оценку. Однако Компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, в результате чего, по мнению агентства, у нее не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на комфортном уровне. Дополнительную поддержку ликвидности Брусники оказывает сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе.

Вследствие наращивания количества проектов, реализуемых через механизм эскроу-счетов, долговой портфель Компании значительно увеличился, достигнув 20,2 млрд руб. на конец 2020 года по сравнению с 6,1 млрд руб. годом ранее. При этом темпы продаж Брусники позволяют наполнять эскроу-счета быстрее, чем происходит выборка проектных кредитных средств, в результате чего достигается минимальная ставка проектного финансирования и в значительной степени нивелируется рост показателей долговой нагрузки. По состоянию на конец 2020 года объем проектного финансирования составлял 12,3 млрд руб. при накопленных средствах на эскроу-счетах в размере 23,4 млрд руб. Отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA за 2020 год, уменьшенной на значительный компонент финансирования, составляло 2х, что соответствует невысокому уровню долговой нагрузки. Также Компания характеризуется высокими показателями обслуживания долга: отношение скорректированной EBITDA к годовым процентным платежам составляет 4,7х. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный размер собственных средств. На конец 2020 года отношение объема собственных средств к активам составляло 0,24.  

Брусника проводит регулярную и своевременную работу по восполнению земельного банка в каждом из регионов присутствия. Самостоятельный поиск площадок совмещен с участием в муниципальных аукционах по программам освоения и развития застроенных территорий. Основным источником средств на пополнение земельного банка в среднесрочной перспективе будут являться заемные средства. С этой целью Компания планирует наращивать общекорпоративный долг, в том числе за счет привлечения средств на публичном рынке. Однако, по расчетам агентства, показатели долговой нагрузки будут оставаться на комфортном уровне: отношение долга к EBITDA в среднесрочной перспективе не превысит 2,5х, при этом отношение EBITDA к процентным платежам может достигнуть 3,2х. Брусника эффективно управляет долгом, обеспечивая комфортный график исполнения обязательств и синхронизацию погашения долга с моментом окончания реализации проектов и раскрытием эскроу-счетов.

Компания продолжает развивать практику корпоративного управления, что позитивно сказывается на оценке блока корпоративных рисков. В Бруснике функционирует коллегиальный орган принятия решений – правление. При правлении организованы совещательные органы, представленные функциональными комитетами и институтами, а также управляющим комитетом, в который входят руководители региональных филиалов. В дочерних сервисных организациях Компании решения принимаются наблюдательными советами, в которые входят исполнительные директора региональных филиалов и отраслевые директора. Также в Компании создан и функционирует совет директоров, но его состав на текущий момент не сформирован в полном объеме, что сдерживает рейтинговую оценку. Вместе с тем агентство отмечает высокий уровень стратегического планирования и высокий уровень информационной прозрачности. Однако сдерживающее влияние в части оценки информационной прозрачности оказывает отсутствие независимой оценки портфеля проектов, подтверждающей обеспеченность Компании земельным банком.  

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО, на 31.12.2020 активы компании составляли 37,7 млрд руб., капитал – 9,1 млрд руб. Выручка за 2020 год составила 24,4 млрд руб., EBITDA – 5 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.