«Эксперт РА» присвоил рейтинг компании АПРИ «Флай Плэнинг» на уровне ruB

Москва, 5 ноября 2020 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АПРИ «Флай Плэнинг» на уровне ruB. Прогноз по рейтингу – стабильный.

АО АПРИ «Флай Плэнинг» (далее – компания, группа) является головной компанией группы «Флай Плэнинг», специализирующейся на строительстве жилья премиум и эконом класса в рамках комплексного освоения территории в Челябинской области. Группа начала работать в качестве девелопера с 2014 года и успела завершить 1 жилой комплекс ЖК Парковый -2.

Устойчивость к внешним шокам агентство оценивает как низкую ввиду отрасли, в которой работает компания. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков. Однако, реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний России приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Агентство оценивает рыночные и конкурентные позиции группы как слабые. Компания работает в Челябинской области с текущим объемом строительства менее 80 тыс кв. м, что оценивается агентством как низкий. Помимо этого, при оценке конкурентных позиций учитывался среднедушевой доход населения в Челябинской области, который находится ниже среднего уровня по стране, что говорит о низком платежеспособном спросе покупателей, и, как следствие, значительно ограничивает ценовую политику застройщиков и оказывает давление на маржинальность их бизнеса на этой территории. При строительстве жилых комплексов часть земельных участков находятся в собственности застройщика, а часть в аренде. В частности, текущий проект «Чурилово. Квартал у Озера» и новый проект Парковый Премиум строятся на собственных земельных участках. Остальные проекты реализуются на арендуемой земле у ДОМ.РФ. Вместе с этим агентство оценивает на достаточном уровне обеспеченность земельным банком. Компания характеризуется низкой диверсификацией портфеля проектов, что делает ее финансово уязвимой от успеха продаж отдельного жилого комплекса. На текущий момент ключевым строительным проектом является ЖК Твоя Привилегия, который находится на арендуемом земельном участке площадью 50 Га за городом Челябинском. По итогам 2019 года его доля в выручке от реализации составила 62%.

Негативное влияние на уровень рейтинга оказывает высокая долговая нагрузка группы. Большая часть проектов находится на начальной стадии и требует значительного объема финансирования. В результате чего уровень долговой нагрузки будет на высоком уровне. В частности, на горизонте следующих 2 лет от 31.12.2019 (далее – отчетная дата) отношение долга к EBITDA составит более 4,5х. При этом агентство учитывало значительный размер собственного капитала, в частности коэффициент достаточности собственных средств на отчетную дату составил 22%, что позитивно отразилось на оценке метрик долговой нагрузки. Вместе с ростом долга растет и процентная нагрузка компании, на отчетную дату отношение EBITDA к годовым процентным платежам составило 2,3х, а на горизонте следующих 2 лет среднее значение показателя составит 2х.

Умеренно позитивное влияние на рейтинг оказывает уровень прогнозной ликвидности, операционный поток вместе с объемом денежных средств покрывает ключевые направления использования. Группа также характеризуется высокой качественной оценкой ликвидности ввиду отсутствия пиковых погашений долговых обязательств.

Поскольку группа работает в сфере строительства недвижимости класса эконом и премиум в регионе, рентабельность оценивается нейтрально. На отчетную дату EBITDA margin составила 17%, а среднее значение на горизонте следующих 2 лет от отчетной даты будет в среднем составлять 14%. Снижение показателя EBITDA вызвано ростом операционных расходов на старте реализации новых строительных проектов группой на фоне консервативной ценовой политики. Вместе с тем агентство отмечает, что введенная программа льготной ипотеки оказала поддержку продажам группы, а ее продление также позитивно повлияет на будущие потоки. Агентство также выделяет отсутствие валютных рисков, у компании отсутствуют валютные активы и обязательства, а также валютные операции, что оценивается позитивно.

Организация корпоративного управления оценивается агентством умеренно позитивно. В частности, в группе функционирует Совет директоров, а исполнительным органом является генеральный директор. В группе назначено отдельное ответственное должностное лицо по риск-менеджменту, который находится в прямом подчинении генеральному директору. При этом агентство оценивает качество финансовой модели как низкое, поскольку она не позволяет детально проанализировать предпосылки и оценить достоверность ожидаемых ключевых показателей, а именно объем и темпы продаж, размер проектного финансирования и процентных платежей. Агентство считает, что высокие риски, связанные с качеством бизнес-планирования и финансового моделирования, снижают возможность эффективного управления рисками, существенно повышают операционные риски и негативно влияют на кредитоспособность группы. Вместе с этим агентство отмечает высокую информационную прозрачность группы, финансовая отчетность находится в открытом доступе.

По данным консолидированной отчетности, активы АО АПРИ «Флай Плэнинг» на 31.12.2019 составляли 5,3 млрд руб., капитал – 1,2 млрд руб. Выручка по итогам 2019 года составила 1,7 млрд руб., чистая прибыль – 0,1 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.