«Эксперт РА» подтвердил рейтинг компании «ПИК-Корпорация» на уровне ruA

Москва, 15 июня 2020 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «ПИК-Корпорация» на уровне ruA. Прогноз по рейтингу - стабильный

ООО «ПИК-Корпорация» (далее «Субхолдинг», «ПИК-Корпорация») – консолидирующая компания большей части проектов ПАО «Группа компаний ПИК». ПИК-корпорация это Субхолдинг внутри периметра консолидации ПАО «Группа компаний ПИК», выделенный в рамках процедуры юридической реструктуризации Группы ПИК в целях соответствия требованиям 214-ФЗ.

ПАО «Группа Компаний ПИК» (далее «Группа», «Группа ПИК», «компания») - крупнейшая российская девелоперская компания, ведущая деятельность на рынках Москвы, Московской области и еще восьми регионов. Помимо консолидирующей функции материнская компания как юридическое лицо является застройщиком нескольких проектов, которые еще не завершены. Новые законодательные требования к деятельности застройщика в рамках реформы отрасли жилищного строительства помимо прочего запрещают юрлицу, осуществляющему функции застройщика, выпуск облигационных займов со своего баланса и выдачу поручительств по другим облигационным выпускам. Цель юридической реструктуризации Группы и выделения внутри нее Субхолдинга заключается в обеспечении возможности Группы по дальнейшему привлечению публичного долгового финансирования.

По МСФО отчетности Субхолдинг консолидирует 88% выручки за 2019 год (далее – «отчетный период») и 98,6% активов материнской компании на 31.12.2019 (далее – «отчетная дата») с учетом элиминации оборотов между Субхолдингом и материнской компанией. С учетом критической значимости и дублирования Субхолдингом большей части активов и выручки компании, агентство, в соответствии с методологией, проводило оценку кредитоспособности ООО «ПИК-Корпорация» по консолидированной отчетности и иной имеющейся информации ПАО «Группы компаний ПИК».

Группа ПИК является крупнейшим девелопером в РФ, значительно опережая по масштабам строительства ближайших конкурентов, что свидетельствует о высоких рыночных позициях.  По состоянию на июнь 2019 года объем текущего строительства Компании находился на уровне около 6,6 млн. кв. метров. На конец 2019 года компания обладала портфелем проектов с общей непроданной площадью 11,1 млн. кв. метров, из которых около 87% процентов площадей приходилось на проекты, реализуемые в Московской агломерации – одном из самых инвестиционно привлекательных регионах России, что оказывает поддержку рейтинговой оценке. При этом около половины этих площадей приходилось на Московскую область, характеризующуюся более низкими ценовыми параметрами по сравнению с Москвой. Портфель проектов Группы характеризуется крайне высокой диверсификацией, вследствие чего у Группы отсутствует зависимость стабильности денежного потока от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку конкурентным позициям Группы. Помимо этого, Группа активно наращивает деятельность в сопутствующих направлениях отрасли жилой недвижимости - участие в программе реновации, оказание строительных услуг, управление многоквартирными домами и т.д. По итогам 2019 года выручка и валовая прибыль, не связанные с реализацией собственных проектов, составили 47,3 млрд руб. и 10,2 млрд руб., соответственно. Это оказывает дополнительную поддержку оценке бизнес-профиля компании.

Агентство продолжает консервативно оценивать отраслевые риски. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий и снижение деловой активности из-за ограничительных мероприятий, по мнению агентства, существенно сократят платежеспособный спрос на продукцию застройщиков в ближайшей перспективе.  Вследствие этого агентство негативно оценивает перспективы развития рынка жилой недвижимости, что оказывает давление на рейтинговую оценку в части профиля бизнес-рисков Группы. При этом заявленные государством меры по поддержанию строительного сектора в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке и обеспечения доступности кредитования для застройщиков способны сгладить потенциально сильное сокращение спроса на рынке жилой недвижимости и возникновение масштабных финансовых затруднений у участников девелоперского рынка.   

В 2019 году у компании существенно увеличился объем проектов, которые реализовываются по новому законодательству через эскроу счета с привлечением проектного финансирования. Вследствие этого у компании значительно увеличился кредитный портфель с 62,2 млрд. руб. на конец 2018 года до 139,5 млрд. руб. по состоянию на конец 2019 года. При этом по значительной части таких проектов инвестиции шли опережающим темпом по сравнению с продажами и наполнением эскроу счетов. На конец 2019 года объем выбранного проектного финансирования составлял 75,2 млрд. руб. при остатках на эксроу счетах в размере 16 млрд. руб. При этом даже с учетом существенного отставания наполнения эксроу счетов по сравнению с выборкой проектного финансирования компания характеризуется приемлемым уровнем долговой нагрузки. По состоянию на конец 2019 года отношение скорректированного долга на денежные средства, находящиеся на эскроу счетах, к EBITDA за 2019 год составляло 2,1х. При этом общекорпоративные обязательства полностью покрываются остатками денежных средств на счетах. Однако агентство отмечает, что из-за увеличения проектов с эксроу счетами у компании наблюдается отрицательный операционный денежный поток, что оказывает давление на рейтинговую оценку в части долговой нагрузки. Компания характеризуется высоким покрытием процентных платежей. По расчетам агентства, на 31.12.2019 отношение EBITDA/процентные платежи составляет 5х. По планам компании планируется постепенное снижение корпоративного долга. Отношение выплат по кредитному портфелю согласно графику погашения к EBITDA за 2019 год составляет 0,71х, что позитивно оценивается по методологии агентства.

В 2020 году компания продолжит наращивать объем проектов, реализуемых по новому законодательству через эскроу-счета с привлечением проектного финансирования. Вследствие этого у Группы будет увеличиваться долговой портфель. Однако, учитывая успешный многолетний опыт работы, по мнению агентства, Группа сможет поддерживать продажи по этим проектам и аккумулировать на счетах объем средств на сопоставимом уровне с выборкой кредитных средств. В результате этого будет применяться пониженная процентная ставка, что не должно существенно ухудшить показатели обслуживания долговой нагрузки, а также в значительной степени нивелировать рост общего уровня долговой нагрузки.    

Агентство позитивно оценивает прогнозную ликвидность компании. По расчетам агентства, в ближайшие несколько лет операционный денежный поток, аккумулированный объем денежных средств на счетах и привлечение проектного финансирования будут в значительной мере покрывать потребности компании в операционных издержках, выплатах по долгу, дивидендных выплатах, а также для исполнения других финансовых обязательств.       

По итогам 2019 года вместе с ростом масштабов бизнеса компания также продемонстрировала существенное увеличение маржинальности. EBITDA margin увеличилась с 12,6% по итогам 2018 года до 20,7% по итогам 2019 года, коэффициент рентабельности продаж (ROS), рассчитанный по скорректированной чистой прибыли, увеличился с 9,3% до 13,4%.  

Поддержку рейтинговой оценке компании обеспечивает значительный объем собственных средств, что особенно значимо для девелоперов в переходный период на новые условия работы через проектное финансирование. По расчетам агентства скорректированные на качество активы Группы покрывали ее обязательства на 1,03х. 

В отношении факторов блока корпоративных рисков агентство сохраняет позитивные оценки. Группа ПИК как публичный эмитент следует принципам максимальной информационной прозрачности. Корпоративное управление в Группе и организация риск-менеджмента оценены на высоких уровнях с учетом финансовых результатов Группы. Отдельно в качестве значимого позитивного фактора агентство выделяет высокую деловую репутацию и операционную дисциплину компании по своевременной сдаче проектов в сроки несмотря на очень значительный масштаб деятельности. В компании, реализован механизм мониторинга за состоянием проектов и продаж с ежедневной актуализацией данных. Обычно операционные результаты по проектам консолидируются на ежемесячной основе. IT система компании позволяет немедленно реагировать на изменения в темпах строительства, продаж, что, по мнению агентства, обеспечивает высокую степень управляемости на уровне координации проектов и денежных потоков. Кроме того, Группа достаточно оперативно смогла настроить онлайн продажи во время ввода режима самоизоляции. Высокая дисциплина сдачи проектов и качество IT систем увеличивает предсказуемость денежных потоков и графика раскрытия эскроу-счетов, что позитивно влияет на общую надежность и прозрачность деятельности компании для кредиторов и дольщиков.

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО, на 31.12.2019 активы компании составляли 472 млрд руб., капитал – 110,3 млрд руб. Выручка за 2019 год составила 280,6 млрд руб., чистая прибыль – 45,1 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.