Выгода от действующих льготных программ и минимумов по ставкам уже не компенсирует заемщику рост цен на жилье и удлинение сроков кредитования.
Последние полтора года тема ипотеки не сходит с новостной повестки – активно обсуждаются новые максимумы по выдачам и новые минимумы по ставкам, льготные программы и рост доступности жилья в кредит для граждан. Ставки по ипотеке для широкого круга заемщиков на уровне 6–8 %, которые казались недостижимыми в России 3–4 года назад, стали реальностью, в т. ч. и для тех, кто уже взял ипотеку ранее под 11–12 %, – банки охотно рефинансировали кредиты клиентам с хорошей платежной дисциплиной. Новые минимумы по ставкам обеспечила льготная ипотечная госпрограмма под 6,5 %, запущенная в апреле 2020-го как антикризисная мера для поддержки застройщиков и граждан во время пандемии. Однако в полном объеме вкусить выгоду данной программы граждане не успели – последовавший за ее запуском стремительный рост цен на жилье, спровоцированный ажиотажным спросом, достаточно быстро свел на нет экономию от низких ставок, поскольку заемщики вынуждены были брать большие по размеру ссуды, чтобы приобрести квартиру. Кроме того, на фоне снижения реальных доходов населения наблюдалась тенденция к увеличению сроков кредитования, что позволяло ограничить повышение долговой нагрузки и сформировать комфортный график погашения в условиях роста среднего размера ссуды. Средний по РФ размер кредита за последние полтора года вырос на 28 %, с 2,2 до 2,9 млн рублей. Средний срок ипотечного кредита в мае 2021-го превысил 20 лет, хотя всего полтора года назад составлял около 18 лет, а вместе с увеличением сроков растет и переплата по кредиту.
Льготная ипотечная госпрограмма впервые открыла массовому заемщику в России ставки на уровне 6–6,5 % на первичном рынке и стала очень популярной – в 2020 году по ее условиям выдавался каждый четвертый ипотечный кредит. В первые месяцы после запуска программа действительно давала значительную экономию – средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на первичном рынке в июне 2020-го снизился на 19 % по сравнению с допандемийным мартом. Однако увеличение спроса на первичное жилье в сочетании с повышением стоимости стройматериалов на фоне роста валютных курсов и ускорения инфляции привело к скачку цен на первичное жилье (+21 % в II квартале 2021-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, по данным Росстата). Средний ипотечный кредит под залог прав требования по ДДУ составил 4,06 млн рублей в июне 2021-го, что на 46 % выше показателя годом ранее. В итоге рост цен на недвижимость съел выгоду от льготных ставок, и средний ипотечный платеж вырос. Если по состоянию на конец 2020 года льготная ипотека еще давала экономию на ипотечном платеже в большинстве регионов РФ, несмотря на рост цен, то к концу 1-го полугодия 2021-го, когда завершилась первая версия программы, ее выгода была исчерпана полностью более чем в 70 % субъектов РФ. Средний ипотечный платеж в июне 2021-го был выше на 28 % по сравнению с июнем 2020-го, который стал первым месяцем снятия карантинных ограничений и началом активной работы банков по льготной госпрограмме. Кроме того, он был выше на 4 % по сравнению с уровнем марта 2020-го до запуска программы. При этом ограничивать рост ипотечного платежа позволило увеличение сроков кредитования – с марта 2020-го средневзвешенный срок кредитования под залог прав требования по ДДУ увеличился на 2 года. Если бы сроки не увеличивались, то средний платеж вырос бы более существенно и в июне 2021-го был бы выше на 10 % по сравнению с уровнем марта 2020-го. Таким образом, несмотря на снижение ставок, ипотека выгодней не становится – растущая стоимость жилья вынуждает заемщиков брать больший по размеру ипотечный кредит и, соответственно, делать больший в абсолютном выражении первый взнос, чтобы обеспечить требуемые банками 10–15 % от стоимости квартиры. При этом погашать возросший кредит на фоне снижения доходов возможно только за счет его размывания на больший срок, что позволяет обеспечить приемлемый для клиента ежемесячный платеж, но увеличивает итоговую переплату.
На вторичном рынке ставки уменьшались под действием рыночных механизмов – в течение 2020-го Банк России неоднократно снижал ключевую ставку. Цены на вторичном рынке повышались более умеренными темпами – рост в II квартале 2021-го составил 14 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но в июне 2021-го средний платеж на вторичном рынке был на 13 % выше по сравнению с июнем 2020-го, а если бы увеличения сроков кредитования не произошло, то на 18 %. Таким образом, и на вторичном рынке разнонаправленное действие факторов снижения ставок и роста цен в итоге привело к снижению выгоды заемщиков.
Пересмотр условий по основной льготной госпрограмме (снижение лимита для всех регионов РФ до 3 млн рублей и рост ставки до 7 %) несколько охладит повышение цен в крупных городах. Снижение лимита однозначно отсечет от программы массовых заемщиков со стандартным первоначальным взносом из столичных регионов, поэтому спрос на льготную ипотеку будет формироваться преимущественно вне столичных регионов и на квартиры среднего и экономкласса. Но и в других регионах далеко не каждый заемщик сможет уложиться в заявленный лимит – средний размер ипотечного кредита под залог прав требования по ДДУ в июне 2021-го был ниже 3 млн рублей только в 15 из 85 регионов РФ. При этом повышение минимальной ставки по программе до 7 % практически не отразится на предложениях банков, поскольку размер их компенсации рассчитывается как разница между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п. п., и минимальной ставкой по программе, в условиях увеличения ключевой кредитные организации получили возможность сохранять ставку по госпрограмме без негативного влияния на маржу. Поддержать спрос в 2-м полугодии 2021-го сможет программа семейной ипотеки со ставкой не выше 6 %, которая с 1 июля распространена на семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018-го (ранее программа действовала только для семей, в которых в этот период родился второй или последующий ребенок или в которых есть ребенок с ограниченными возможностями). В рамках семейной ипотеки лимиты на стоимость квартиры сохранены на прежнем уровне (для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – до 12 млн рублей, для остальных регионов – до 6 млн рублей).
По прогнозу агентства «Эксперт РА» высокие темпы роста в 1-м полугодии 2021-го позволят ипотечному рынку незначительно превысить показатели 2020 года. По нашей оценке, выдачи могут составить до 4,5 против 4,4 трлн рублей в 2020-м. Сдерживать рынок будет реализовавшийся с опережением в 2020-м и первой половине 2021-го спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также повышение ставок по рыночным программам на фоне ужесточения денежно-кредитной политики. При этом повышение с 1 августа 2021-го коэффициентов риска по ипотечным ссудам с первоначальным взносом от 15 до 20 % существенного влияния на динамику рынка не окажет. Темп роста цен на жилье замедлится, однако снижения наблюдаться не будет, в т. ч. из-за удорожания стройматериалов. Средние ставки на вторичном рынке вырастут на 0,5–1 п. п. и приблизятся к 9 %, на первичном рынке средние ставки будут повышаться медленнее из-за наличия льготных программ. Кроме того, на фоне роста рыночных ставок и сокращения основной льготной ипотечной госпрограммы, которая обеспечивала львиную долю продаж, возможна активизация запуска совместных программ банков с застройщиками. Также рынок поддержит увеличение выдач по льготной программе семейной ипотеки, круг получателей которой был расширен.
