За 6 месяцев 2015 года российскими банками было выдано 280,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд рублей, что на 40% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Рынок показал резкое снижение, в то время как в прошлом году он демонстрировал динамичный рост – 42% за 6 месяцев и 30,3% за весь 2014 год. Прирост ссудной задолженности с 01.07.2014 по 01.07.2015 составил 18,8%, замедлившись практически в два раза по сравнению с предыдущим аналогичным периодом (см. график 1).
Среди основных причин столь существенного снижения – резкая девальвация рубля в декабре 2014 года, а также последовавший за ней более чем двукратный рост учетной ставки Банка России. Помимо этого, свой вклад в замедление ипотечного рынка внесло и снижение спроса на недвижимость к началу 2015 года. Нестабильная макроэкономическая ситуация, плавное снижение курса рубля в начале – середине года, а также ожидания роста ипотечных ставок весь 2014 год подогревали интерес населения к покупке квартир, в том числе и в целях сохранения сбережений. Таким образом, большинство покупателей, ожидавших удобного момента для покупки квартиры с помощью ипотечных кредитов, реализовали свои планы еще в 2014 году. Стоит отметить, что текущее падение ипотечного рынка является менее глубоким, чем в кризис 2008–2009 годов: сокращение объема выдачи ипотечных кредитов в 1 полугодии 2009 года превысило 80%.
Несмотря на снижение объема выдачи, за период с 01.07.2014 по 01.07.2015 на рынке розничного кредитования лишь ипотечный рынок показал прирост портфеля.
Доля ипотечных сделок в продажах квартир в 1 полугодии 2015 года из-за стоимости ипотечных кредитов снизилась до 23%, хотя по итогам 2014 года составляла 26,7%.
В 2014-м – 1 полугодии 2015 года отмечаются рекордные объемы ввода нового жилья. В 2014 году был введен 81 млн кв. метров новых жилых площадей, что на 15% превышает результаты предыдущего года. А в первой половине 2015 года объем ввода жилья составил 34 млн кв. метров (+15,3% к первому полугодию 2014 года). Столь высокие темпы прироста новых жилых площадей стали возможны благодаря завершению большого количества начатых в предыдущие годы строительных проектов.
Падение реальных доходов населения негативно сказалось на качестве обслуживания ипотечного долга заемщиками. Доля просроченной задолженности в совокупном ипотечном портфеле выросла незначительно (с 1,3% на начало 2015 года до 1,5% на 01.07.2015), однако об ухудшении платежной дисциплины явно свидетельствует рост доли не погашенных в срок ипотечных ссуд, по которым наступил срок платежа: с 4 до 10%. Вместе с тем в целом по розничным кредитам доля просроченной задолженности выросла гораздо значительнее: за 1 полугодие 2015 года с 5,9 до 7,5%, а доля не погашенных в срок необеспеченных потребительских ссуд, по которым наступил срок платежа, увеличилась с 17,8 до 21,8%. Ослабление рубля сильно ударило по валютным заемщикам: по ипотечным кредитам в иностранной валюте просрочка за полгода выросла с 12,6 до 16,3%, а их доля сократилась до исторического минимума – до 3,2% в общем портфеле ипотечной задолженности.
Вслед за ростом ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года ставки по ипотечным кредитам повысили и участники рынка (у отдельных банков по стандартным программам они начинались с 18%), вследствие чего выдача ипотечных кредитов в начале 2015 года была практически остановлена. Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам, составлявшая около 12,5% на конец 2014 года, выросла до 14,7% на 01.04.2015. Чтобы не допустить полной остановки ипотечного кредитования, государство разработало программу поддержки рынка, в рамках которой банки получили возможность выдавать ипотеку по льготной ставке 12%. С учетом этого, а также вследствие значительного снижения ключевой ставки, средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась до 13,3% к 01.07.2015 (см. график 6).
