По прогнозам «Эксперта РА», объем рынка ипотечного кредитования в 2013 году составит не менее 1,2 трлн рублей. Темп прироста рынка по отношению к предыдущему году составит порядка 25%, что, по нашему мнению, будет соответствовать здоровому росту ипотечного рынка без риска перегрева каких-либо его сегментов. В нашем прогнозе мы исходим из предпосылок о неухудшении макроэкономической ситуации до конца года. Темп прироста задолженности по ипотечным кредитам также будет снижаться и не превысит 20–25%, что связано с ростом интереса банков к секьюритизации ипотечных активов: за 2012 год объем секьюритизации превысил 10% объема выдачи, а в 2011-м и 2010-м составил 6% и 3% соответственно.
В 2014 году темпы роста ипотечного рынка продолжат замедляться. Этому способствует сохраняющаяся неопределенность на мировых финансовых рынках, волатильность которых влияет на стоимость банковского фондирования, а в конечном счете и на уровень ставок по ипотечным кредитам. Снизят свою активность и заемщики, которые будут ожидать от банков новых шагов по снижению процентных ставок и повторения ситуации конца 2011-го – начала 2012 года, когда средняя ставка в рублях по ипотечным ссудам находилась на историческом минимуме – ниже 12%. Мы прогнозируем прирост рынка на уровне около 20% в случае, если процентные ставки останутся на текущем уровне, и не выше 15%, если произойдет их рост.
По нашим оценкам, доля крупнейших банков на ипотечном рынке в ближайшие годы продолжит свой рост; такого же мнения придерживается и большинство игроков рынка. Усилить данную тенденцию могут планы ОАО «АИЖК» по созданию либо приобретению собственного ипотечного банка, через который планируется выдавать жилищные ссуды по ставке «инфляция + 2,2 процентных пункта».
Более 90% опрошенных банков ожидают дальнейшего роста интереса к ипотечному кредитованию, при этом большинство участников опроса видят перспективы именно в ипотечных программах по приобретению жилья на первичном рынке. При сохраняющихся темпах роста жилищного строительства и все большей кооперации девелоперов и банков в части разработки совместных программ кредитования жилья в новостройках темп прироста выдачи ипотечных ссуд на первичном рынке сможет сохраниться на текущем уровне. Таким образом, по итогам 2014 года доля ссуд на приобретение жилья в новых домах сможет достичь 40% общего объема выдачи. Побуждает заемщиков более уверенно приобретать квартиры в новостройках активно дорабатываемый закон о защите прав дольщиков (214-ФЗ), в рамках которого с каждым годом работает все больше застройщиков жилья. В случае ухудшения макроэкономической ситуации рост жилищного строительства может замедлиться, однако полной остановки рынка новостроек произойти не должно: наученные опытом кризисного 2008 года, банки стали более тщательно подходить как к аккредитации застройщиков, так и к контролю использования кредитных средств.
На рынке новостроек набирают популярность кредиты на малоэтажное жилье (до трех этажей включительно). Не в последнюю очередь этому способствуют столичные власти, которые побуждают застройщиков на территории «Новой Москвы» возводить не стандартные высотки, а дома средней и малой этажности. Предполагается, что по итогам 2013 года ввод малоэтажного жилья на новых территориях столицы составит 20% от всего объема недвижимости, сданной застройщиками в эксплуатацию, а в среднесрочной перспективе – достижение пятидесятипроцентной доли малоэтажного жилья на присоединенных к Москве территориях.
Все актуальнее становится вопрос о росте рисков на ипотечном рынке: банки смягчают требования к заемщикам, особенно в части долговой нагрузки, и снижают размер первоначального взноса. Помимо этого, с учетом все увеличивающейся доли ссуд на первичном рынке жилья, к кредитным рискам ипотеки добавляются риски строительной отрасли, которые по-прежнему сохраняются на высоком уровне. Ключевая задача банков и государства – обеспечить дальнейший рост ипотеки на первичном рынке без ухудшения качества кредитного портфеля.
По нашему мнению, совместить рост рынка и контроль рисков можно за счет страхования и повышения профессиональной ответственности застройщиков, а также путем расширения программ рефинансирования ипотеки со стороны ВЭБа и АИЖК. Помимо этого, снизить уровень кредитных рисков позволит дорабатываемый в настоящее время ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Вносимые изменения расширяют понятие «страхование риска утери стоимости залогового имущества», а также вводят два вида страхования такого риска — для заемщика и залогодержателя. Если правки будут приняты, то в дальнейшем будет исключена ситуация, когда продажа квартиры несостоятельного должника может не покрыть расходов по кредиту.
